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其实,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是等额本金还是等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。
如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30×12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:假设贷100万,那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元。
需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。
由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:2777.78*0.270833%=7.52元。
最终得出的结论是:提前还款并不存在某个时间点“更值”。
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还款期的前1/3划算,利息占大头,越到后来,本金占的比重越大,也就是说,如果就剩30期了,后面的基本就是本金,提前还款没有多大的意义;如果你已经还了还款期的2/3,就别提前了;如果在前2/3,可以考虑提前,越早越好。
等额本息还款方式中,前期每个月还款额度中,本金额度少、利息额度较多,不利于提前还款。如果有提前还贷的打算,收入又比较稳定,还是建议选择等额本金。
扩展资料:
提前还款方式有三种:
1、剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。
2、剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。
3、剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。所以你可以结合自己的实际情况考虑,当然是时间越短越好,时间越短,利息就越少。
参考资料来源:百度百科-等额本息
热心网友
01 越早越好
根据个人的资金状况进行提前还款,等额本息提前还款,一般越早还款越划算。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
根据个人的资金状况进行提前还款,等额本息提前还款,一般越早还款越划算。等额本息还款贷款时间越久利息越多。等额本息还款,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,两者合计即为每月的还款额。
即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小。还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。