第2种观点： 法律分析：预售的商品房交付使用之日起90日内，购房者持预售合同到当地房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续并取得房屋权属证书。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第3种观点： 一、备案合同变更条件：预购房者有下列情况之一的可办理合同备案变更手续：1、姓名录入错误；2、身份证号码录入错误；3、增加共有权人；4、更改付款方式；5、变更抵押金额(限2个月内)；6、直系亲属间的变更(有证明材料)；7、贷款不能通过审批(限2个月内)；8、其它原因(含退房)。二、审批流程：(一)提交材料：1、《商品房买卖合同登记备案变更申请表》；2、商品房买卖合同(原件)1份；3、双方当事人就合同变更签订的协议及相关法律文件(申请直系亲属增名的，提交亲属证明)；4、当事人身份证明；5、申请人因贷款不能通过审批的。(银行出具证明；因不良记录不能办理贷款的，需提供个人信用报告；有效期1-2个月)。(二)审批流程：开发企业网上申请→交易中心窗口人员受理→交易中心初审→主管局长复审→局长审批(三)审批时限：10个工作日办结。三、购房合同备案更名所需材料(一)办理合同备案注销需提交的证明材料1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告；2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明；3、另换购的新购房合同文本；4、商业银行出具的不能受理贷款的证明；5、开发建设单位收取购房人违约金的证明；6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等；7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件；8、房屋交付公告或公布的相关证明；9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明；10、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)11、办理合同备案更名需提交的证明材料12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。（二）购房合同备案更名流程：1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由；2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并盖章同意；3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续；4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。注意事项：1、如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。2、如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。3、如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记。
第1种观点： （一）准确理解“情势变更事实”所谓情势，有学者认为是指“作为合同成立基础或环境的一切客观事实”，也有认为“指合同成立后出现的不可预见的情况”。该种观点可以认为是广义的情势变更，将不可抗力包括进去。而另一方面，同一批学者又认为不可抗力包括地震、台风等自然灾害，也包括政府行为和社会异常现象。这就造成情势变更中的情势遇不可抗力之间的模糊不清。情势变更的事实与不可抗力应当区分开来，所谓情势，必须是影响及于社会全体或及于局部之情事，并不考虑原来法律行为成立时，为其基础或环境之事情。（二）情势变更原则适用时间情势变更原则要求导致情势变更的事由发生在合同履行的过程中，具体来说就是商品房预售合同的签订到商品房移转登记手续的办理这一区间中，如果相关情势发生在商品房预售合同签订之前或者签订之时，即使有一方当事人对此情势并不知情，也不得适用这一原则，而要适用有关重大误解或者认识错误的相关规则。如果情势变更发生在商品房预售合同履行完毕之后，则对商品房预售合同的订立及履行都不产生影响，没有情势变更的适用。（三）情势变更事由的不可预见性问题情势变更的目前在于调整合同双方利益非自愿的失衡，因此如果当事人对情势变更事由有所预见，无论其是否采取一定手段加以应对，都应当认定为当事人对该种后果的自愿承担，对心甘情愿者不存在不公平，不能适用这一原则。预见的标准观点不一，有认为应当采用主观标准，认为应当以遭受不利益一方的当事人的实际情况为准。也有认为应当依据客观标准，即根据一个一般的、合理的人标准为判断。依据主观标准增大订约成本和司法成本，依据客观标准则有可能在个案中有失公平。事实上对个案中当事人的预见能力，应当结合各方面的因素考虑，及应当考虑当事人个体的特殊情况，也应按照客观原则进行考评，并且结合订约当时交易实况进行判断。（四）“显失公平”的确定情势变更原则的出现是公平原则与中契约必守原则的协调。契约必守原则在情势变更出现的情况下让位于更高位阶的公平原则，从而打破原有契约对原有合同进行调整。这就决定显失公平成为情势变更原则适用的本质条件。该显失公平是指维持商品房预售合同的继续如约履行将会造成当事人利益的严重失衡。
第2种观点： 商品房预售合同开发商可以修改,但是需要与购房者协商,开发商不能单方面对合同进行修改。法律没有规定合同签订以后就不可以修改了,只要签订合同的当事人能够协商一致,是可以对合同内容进行修改的。一、房屋买卖合同签订后能否更改如果对方同意进行修改的，则可以由双方修改，相当于双方在新的时间重新签订了一份新的购房合同。但是，如果购房合同已经登记备案的，则要按规定撤销备案后才可以再修改。如果对方不同意修改，则单方是不能进行修改的。二、改签合同可以更改内容吗？合同签订后是可以变更合同内容的。当事人签订合同后，可能由于某些原因需对合同内容进行修改或补充，如对原合同中约定不够清楚的部分加以明确、细化，或根据合同履行过程中的实际情况对双方的权利义务加以调整或改变。这种对合同内容的修改或改变就是合同的变更。三、避免商品房风险的方法有哪些如果你要购买商品房，需要注意以下几点：1、签订合同前，要在售楼部查看开发商的五证是否齐全。2、注意合同中可以修改的条款，开发商承诺的内容一定要写进合同条款里边。3、注意合同中的违约条款。4、仔细查看合同附件。5、妥善保管开发商的宣传资料。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。
第3种观点： 商品房预售合同对于情势变更如何适用呢一、准确理解“情势变更事实”所谓情势，有学者认为是指“作为合同成立基础或环境的一切客观事实”，也有认为“指合同成立后出现的不可预见的情况”。该种观点可以认为是广义的情势变更，将不可抗力包括进去。而另一方面，同一批学者又认为不可抗力包括地震、台风等自然灾害，也包括政府行为和社会异常现象。这就造成情势变更中的情势遇不可抗力之间的模糊不清。情势变更的事实与不可抗力应当区分开来，所谓情势，必须是影响及于社会全体或及于局部之情事，并不考虑原来法律行为成立时，为其基础或环境之事情。情势变更之情势与不可抗力有相似之处。从另一种角度讲，不可抗力可能导致情势变更，但是情势变更却不一定是不可抗力引起的。具体到商品房预售中的情势变更，可以简单类型化为以下几种：第一，国家法律修改。如前文所述，商品房预售合同具有很强的国家干预性。在商品房预售合同履行期间，如果国家规制商品房预售领域的法律法规做出调整，则应当认定为当事人双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更。第二，国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段，在商品房预售合同履行过程中相关部门出台相关的调控政策，从而致使合同履行有失公平的，应当认定为情势变更。第三，经济环境巨变。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险。一般来讲商业风险与情势变更的区分有两点：首先是预见性，商业风险是可以预见的，而情势变更是不可预见的;其次是程度，如果商业风险超出了预见范围，那么就有可能进入情势变更的范畴。例如适度的通货膨胀是商业风险，但是物价飞涨就应当认定为情势变更;再次是结果，即商业风险情况下双方继续履行合同不会致使显失公平的结果，而如果是情势变更，则会致使显失公平的结果。二、情势变更原则适用时间情势变更原则要求导致情势变更的事由发生在合同履行的过程中，具体来说就是商品房预售合同的签订到商品房移转登记手续的办理这一区间中，如果相关情势发生在商品房预售合同签订之前或者签订之时，即使有一方当事人对此情势并不知情，也不得适用这一原则，而要适用有关重大误解或者认识错误的相关规则。如果情势变更发生在商品房预售合同履行完毕之后，则对商品房预售合同的订立及履行都不产生影响，没有情势变更的适用。值得注意的是，如果商品房预售合同的履行期间发生情势变更，但双方当事人并未按照情势变更对合同履行进行调整，待履行完毕之后之后，当事人双方能否主张。笔者认为，如果存在情势变更但双方当事人仍然互相履行，应当认定该债权债务关系已经消灭，视为双方当事人已经放弃了情势变更的主张。三、情势变更事由的不可预见性问题情势变更的目前在于调整合同双方利益非自愿的失衡，因此如果当事人对情势变更事由有所预见，无论其是否采取一定手段加以应对，都应当认定为当事人对该种后果的自愿承担，对心甘情愿者不存在不公平，不能适用这一原则。预见的标准观点不一，有认为应当采用主观标准，认为应当以遭受不利益一方的当事人的实际情况为准。也有认为应当依据客观标准，即根据一个一般的、合理的人标准为判断。依据主观标准增大订约成本和司法成本，依据客观标准则有可能在个案中有失公平。事实上对个案中当事人的预见能力，应当结合各方面的因素考虑，及应当考虑当事人个体的特殊情况，也应按照客观原则进行考评，并且结合订约当时交易实况进行判断。