房屋转租时及转租后应注意的问题

本文介绍了房屋转租的相关规定和注意事项。房屋转租是指承租人将其拥有的租赁房屋转租给他人使用，并取得租金性质的保障性收入的行为。在房屋转租时，需要注意签订转租合同、经出租人书面批准并办理登记备案手续、转租期限不得超过原租赁合同约定的终止日期、转租合同的变更和终止等规定。同时，转租人不支付租金的，承租人还应当向出租人支付租金；转租人损坏房屋的，由承租人承担责任；转租后增加的租金一般由承租人享有。

法律分析

在租赁期间,承租人可能会将其拥有的部分或全部租赁物转租给其他人,这种行为被称为转租。房屋转租是指以合资经营、承包经营、合作经营的名义，将租赁的房屋交付他人使用，并取得租金性质的保障性收入。经出租人同意，承租人可以转租。

下列房屋不得转租：承租人拖欠租金、承租人擅自在租赁房屋内建造商品房、预租商品房。

另外，租赁合同中未约定转租的，出租人不同意转租的，承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以与承租人解除租赁合同。办理房屋转租应注意以下几点：（1）房屋转租必须签订转租合同，转租合同必须经原出租人书面批准，并办理登记备案手续；

（2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但出租人与转租人协商同意的除外。也就是说，如果出租人同意并与承租人签订相应的补充协议，则转租期限可以长于原租赁期限；

（3）在转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止的，转租合同将发生变更，相应地撤销或终止。房屋转租后，承租人与出租人之间的原租赁合同继续有效。

房屋租赁合同的变更将影响房屋转租合同。承租人经出租人同意将房屋转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同相应变更。转租期间，租赁合同终止的，转租合同相应终止。

转租期间，承租人应当继续履行租赁合同。转租人给出租房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失，但出租人与转租人另有约定的除外。（二）转租人不支付租金的，承租人还应当向出租人支付租金。

房屋虽已转租，但承租人与出租人之间的房屋租赁合同仍然有效，承租人必须向出租人支付租金。转租人不支付租金的，承租人可以向转租人追究违约责任。（三）转租人损坏房屋的，由承租人承担责任。经出租人同意，承租人可以将租约转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此，即使转租人损坏房屋，承租人也应直接向出租人承担责任并赔偿损失。然后，承租人向转租人索赔。（4）转租后增加的租金一般由承租人享有。

结语

房屋转租需注意遵守相关规定，否则可能会导致租赁合同的解除。同时，承租人应继续履行原租赁合同，并支付租金。如转租人不支付租金，承租人可向其追究违约责任。在转租期间，如租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同将发生相应变更或终止。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。