房地产商承担虚假广告责任的条件

房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?

(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

一、关于虚假宣传的法律法规

虚假宣传认定：1、行为的主体是广告主、广告代理制作者和广告发布者。2、上述主体在客观上对其商品或服务做虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。3、上述虚假广告或虚假宣传达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。4、主观方面，广告经营者在明知或应知情况下，方对虚假广告负法律责任广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。

二、网络虚假广告治理对策

网络虚假广告的泛滥严重干扰了我国互联网的健康发展和市场经济秩序，因此，加强和改善对网络虚假广告的监督和管理，对于我国互联网的安全运行和市场经济发展刻不容缓。但是，我国现行的一些相关法律，如《广告法》、《反对不正当竞争法》、《消费者权益保护法》对网络虚假广告的处罚规定，在实际的操作中往往显得苍白无力。

因此，要从根本上解决网络虚假广告的问题，就要从理论上和技术上双管齐下。由于网络虚假广告的种类繁多，针对不同种类和不同群体的广告，要对症下药，制定具体、明确、可操作性强的虚假广告认定办法。而有效地解决虚假广告的认定，是目前亟待解决的重要问题。

可以肯定的是，现有与广告相关的法规已经无法适应飞速发展的互联网时代。国家立法部门应该加强对互联网广告这一领域的关注，制定出符合互联网应用和发展规律的新广告法案。在制定新的广告法案时，应该充分考虑到网络广告自身的特点和发展规律。学者宫路认为打击网络虚假广告，一定要完善相关法规，查处网络虚假广告犯罪案件要加强情报信息收集，明确管辖范围，重视证据收集与电子证据的保存。

此外，对于违反国家规定，利用互联网进行虚假宣传甚至诈骗犯罪的行为，公诉机关应该按照虚假广告罪进行起诉。同时，通信部应该做好监督工作，进一步要求网络运营商落实后台监管职责，加强对虚假广告的过滤。运用法律的制裁，在网络世界树立执法部门和法律自身的权威和威信，使网络世界不再成为广告执法的“灰色地带”。

最后，广告审查制度是广告产业健康发展的基本保障。对于网络广告，同样不能存在广告监管制度的缺失。如今网络虚假广告泛滥，很大程度上是因为网络广告传播的门槛低。因此，要加强对网络广告中广告主体和广告经营者的资格审查。对于未经审批的，应该停止其广告发布活动。并且有关部门要积极引导消费者进行主动的维权行为，培养维权意识。