鄂尔多斯房地产业的发展的调查报告

鄂尔多斯房地产业的发展

—阳光商务楼建设项目

（一）项目背景

1，项目名称、建设单位、项目拟建地点

(1)项目名称

鄂尔多斯市阳光商务楼建设项目

(2)项目建设单位

(3)项目拟建地点

“鄂尔多斯市阳光商务楼”位于鄂尔多斯市东胜区东纬四路南，

项目用地面积8808.82平方米，建筑面积17617平方米。

2，编制依据

（1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

（2）公司的委托及要求；

（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。

(4)建设部《房地产开发项目经济评价方法》

（5）民用建筑设计通则（GB50352-2005）

（6）住宅设计规范（GB5009XXXX2003版）

（二）公司简介

公司成立于20__年元月，是一家以房地产开发为主业，生态养殖、文化旅游和房地产开发经营多元化的企业。公司成立以来，始终坚持一业为主、多元化经营的发展思路，精心打造主业，积极拓展相关产业，形成优势互补的良性发展态势。公司位于鄂尔多斯西XX（伊盟振业房XX），注册资金1000万元，法人代表杨。现有员工28人，其中中级职称的5人，初级职称的5人

（三）项目建设的必要性

1全面建设小康社会的需要

党的十六大提出，到20__年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出到20__年全市国民经济发展的主要指标在20__年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后，20__年三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本项目的开发正是实质性响应了区政府之工作重点，随着东胜经济的发展，其必将不断吸引一批

又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。

随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。

2城市发展需求

在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7％；共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8％；完成固定资产投资926亿元，是20__年以前总和的2.6倍。初步核算，20__年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。

东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求,拉大城市框架、扩展城市空间。

3塑造华昊企业形象

进一步打造“华昊房地产”品牌：“鄂尔多斯市XX”项目的成功开发使“华昊房地产”品牌具有很高的知名度。

（四）项目概况

1项目拟建地点

“鄂尔多斯市XX”位于鄂尔多斯市东胜区东纬四路南。该项目地理优越、环境优美、交通方便。项目用地面积8808.82平方米。

2建设规模

本报告设计鄂尔多斯市XX,总建筑面积为17617平方米。

3项目总投资及资金来源

本项目估算总投资2660万元，资金来源为企业自筹。

本项目1-5层为商业区，6-7层为餐饮区，8-16层为办公区，17-20层高级公寓，地下1-2层用于变电室、换热站和设备用房及地下停车等。

从地上1层1-5层每层高度均为3.3米，6-7层每层高度均为3.3米，8-16层每层高度均为3.3米，17-20层每层高度均为3米。并且在1层设有消防控制室两间。

由于该建筑的层数较多、建筑面积较大，该建筑的体量也较大，所以为削弱建筑厚重的体量感将该建筑外形设计为塔状，给人以视觉上的冲击。

4技术经济指标

二市场分析

（一）鄂尔多斯房地产市场发展状况

近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。

房地产开发投资增长迅猛。20__年，全市房地产完成投资84.9亿元，20__年，房地产投资达到140.9亿元，20__年和20__年增长速度都超过了100%。

房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加。20__年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32％，20__年开发面积达到1151万平方米。20__年，全市房地产竣工面积达到204万平方米，20__年，全市房地产竣

工面积达到204万平方米239平方米。20__年全市销售面积达到416.4万平方米，20__年全市销售面积达到278万平方米。

随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。

1，市场状况

我市整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从20__年房地产市场的供不应求，转变为20__年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到20__年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从20__年开始，这一领域的开发量骤然增加，到20__年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳，租售情况基本稳定。随着政府开发建设康XX什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。

随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。2，政策环境状况

(1)鄂尔多斯新城建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。

(2)中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津XX”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。

(3产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。

(4)内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙古的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。

（5）宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。

（6）鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇

（7）招商引资优惠政策。我市招商引资的优惠政策，会吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇

（二）鄂尔多斯房地产业面临的城市状况

1优势（s）

（1）国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。

（2）城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。

（3）原有房地产市场落后，为新兴市场留下较大发展空间。

2劣势（W）

(1)水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展。

(2)地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。

(3)经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。

(4)济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。

3机遇（0）

(1)国际经济发展带动能源型城市强势发展。

(2)国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。

(3)投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。

(4)地区经济发展较快，市场需求较大。

(5)、呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。

4威胁（T）

(1)单一经济，后劲不足，需大力引进外来资本、外来企业、扩大产业发展领域，尤其是第一产业。

(2)周边发展，对本地区发展先扬后抑，受呼、包二市商业圈的制约。

(3)城市发展政策导向潜在失误存在的可能。

（三）鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议

1、城市发展劣势与威胁

通过以上城市SWOT的分析，不难看出存在的问题和不足，政府应从招商引资、产业调控、城市运营方面下大力气，召集专家学者，进行广泛听证、论证，成立强有力的专门机构组织实施，方能解决相应问题，房地产业面临的潜在困难

将会迎刃而解。

2、价格持续上涨问题

目前我市甚至全国房地产价格持续上涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均5～6%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。土地资源利用、规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、融资渠道和成本、拆迁安置问题等，均使房地产开发商苦不堪言，他们在房价过高的谴责中，为好多相关因素背着黑锅，他们开发项目需付出坚韧而高超的运作代价。房地产业的行业平均利润水平相对其它行业较高，但不能忽视的是，房地产业是一个资金、技术、劳动等高度密集型的产业，尤其是资金的高度密集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原理，绝大多数谋求长远发展的开发商，收益水平是自律的、合理的，当然不包括个别短期的投机型开发商。解决房价问题，需从供应入手，解决供应问题应从解决开发链条上的困难和问题入手方能切中要害，事半功倍。

3、土地资源问题

土地资源的合理利用问题，要防止片面追求拉大城市格局，容积率和层高的过渡限制，浪费有限的土地资源、造成土地效益利用不足、增加分摊的土地成本、遗患后代。土地在招牌挂时就应标明相应的建设指标，竞拍的开发商方能综合测算其土地的合理价格，消除秋后算帐、消费者受苦的问题。

4、融资渠道

政府多协助企业开拓多方的融资渠道，企业应积极地与各类金融机构接触，探索自己固定稳定的融资方式与渠道，保证开发资金的合理流动。

5、房地产开发征地拆迁问题

我市房地产征地拆迁工作基本成熟，政府支持力度较大，采取市场评估与政府指导价相结合的方式，是有效的办法。但产业的发展，增加并促进就业，用长久的谋生之策取代部分拆迁现金安置补偿，是更利于被拆迁方、更利于开发商的事。

6、房地产市场信息问题

目前，我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息手段，完成全市房地产信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。

7、房地产市场规范问题

房地产市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。

8、住房消费金融支持力度问题

住宅消费是最大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。

鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟

的。房地产业的发展前景是美好的，3～5年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。