安岳县房地产市场的现状及对策

安岳县房地产市场的现状及对策

发布：姚力 发表日期：2010-09-13

近年来，安岳房地产业发展迅速，对加快城镇建设，拉动投资与消费，改善城镇居民生活，解决城乡就业，促进经济增长发挥了重要作用。据统计，2009年安岳县房产税收占全县财政收入的50%以上。

一、安岳房地产业发展现状

与全国其它小城市一样，安岳县房地产业起步于90年代初。较大规模的房地产综合开发于90年代末，在10多年的城市建设和房地产综合开发实践中，培植了一批优秀的房地产企业，创建了一批优质工程和住宅小区，打造了安岳县房地产品牌，为城市功能提升、人居环境改善、人民生活水平提高做出了较大的贡献。

（一）房地产开发企业情况：截至2010年底，安岳县注册登记并具备开发资质的房地产开发企业共22家，其他有限公司18家，私营公司4家，正常运营的22家，分别为二级、三级及暂定级资质企业。

（二）房地产开发情况：2006年开发面积68.17万平方米，投资27769万元；2007年开发面积62.12万平方米，投资35047万元；2008年开发面积48.92万平方米，投资42071万元；2009年开发面积62万平方米，投资55452万元；2010年开发面积170.68万平方米，投资110167万元。

（三）商品房竣工与销售情况： 2006年竣工面积38.6万平方米，销售37.3万平方

米；2007年竣工面积53.7万平方米，销售51.69万平方米；2008年竣工面积29.5万平方米，销售21.6万平方米；2009年竣工面积49.6万平方米，销售面积44.86万平方米；2010年竣工面积42.52万平方米，销售39.22万平方米。

（四）商品房销售价格情况： 2006年商品住房均价840元/平方米，2007年商品住房均价990元/平方米，2008年商品住房均价1520元/平方米，2009年商品住房均价1920元/平方米，2010年商品住房均价1960元/平方米。

（五）居住用地情况： 2006年批准居住用地29.1公顷，2007年批准居住用地31.00公顷，2008年批准居住用地18.2公顷，2009年批准居住用地33.31公顷，2010年批准居住用地48.32公顷。

（六）住房保障情况：2008年县城内低收入家庭住房困难户做到“应保尽保”，新增廉租住房补贴350户，修建廉租房168套，建筑面积8500平方米，投资888万元；修建经济适用住房60套，建筑面积4250平方米，完成投资230万元。2009年修建廉租住房554套，建筑面积27800平方米，预计投资3354万元；修建经济适用住房60套，建筑面积4250平方米，预计投资250万元。

二、安岳房地产市场存在的问题

（一）房地产企业素质良莠不齐。目前安岳县22家房地产开发企业中，只有少数几家具备二级资质。相当一部分企业开发经验不足，诚信观念薄弱，投机心理明显，没有开发项目，企业经营困难。部份企业自有资金不足，靠银行贷款维持生存，隐藏着很大的金融信贷风险。企业项目开发基本采取个人“挂靠”的方式，进行非法转包、分包，给工程质量安全带来极大隐患。企业经营规模小，造成规划、设计、建设和配套工程品质不高，

且在价格高涨形势下，比较心理严重，不能很好激发购房户置业购房热情，失去了应有的市场吸引力。

（三）开发资金严重不足。房地产业所需要的大量资金决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融部门融资。在国家货币政策持续收紧的影响下，很多中小房地产业已经不能获得银行授信，难以获取银行贷款，出现资金紧缺状况，只有极少数企业目前还能靠自有的有限资金维持运转。

（三）城乡居民购房能力减弱。国家统计数据显示，消费食品价格涨幅较大，城乡居民收入相对下降，城乡居民消费信心不足。加之安岳县城镇化水平不高，新增城镇人口高收入人群少，购买力较弱。

（四）房地产开发成本上升。一是地价的上涨。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，在短期内推动了地价上涨。据统计，2009年地价比2005年增长200%以上；二是新建住宅成本的上升，主要包括建材等价格上涨、劳动工资标准提高、新建住宅品质提升及房地产税费增加所带来的成本增加；三是拆迁成本的大幅度增加。据统计，2009年每平方米拆迁成本比2007年增加25%。所以，安岳县商品房销售价格高于周边兄弟县（市）。

（五）城市新区建设未全面启动。受各种因素的影响，城市新区建设未全面启动，不能满足广大居民实现入住面积更大、环境更优、配套更全、物管更好的新居的愿望，促使其对住房投入保持谨慎。

（六）拆迁纠纷增多。在当前我县城镇建设中由于国家拆迁政策调整不及时，个别房屋拆迁困难，为房屋工程建设带来诸多隐患，造成拆迁难度大，工程不能如期开工和完成，

工程成本提高，后续不确定因素增加，这成为房屋投资、消费者和修建企业所考虑的负担，一定程度上制约了房地产业的发展。

三、安岳房地产市场发展建议

（一）调整结构，促进商品房的销售。政府部门要严格执行供地计划，调整新建商品房的结构，加大住宅投资力度，特别是90平方米以下住宅和经济适用房的建设，积极增加有效供给。调整商品房结构同时，也要控制高档、豪华型住宅、大户型住宅的建设，要优先解决中低收入居民的需求；开发商要顺应而为，注重营造小区环境，建一些小区环境好、服务好、结构好和质量好的住宅，提升企业竞争力，打造企业品牌产品，促进商品房的销售。

（二）发展多层次住房。从发展趋势上看，未来我县房地产将呈现出稳步发展和适量调整共存的局面。商品房价格在短期内总体增、跌幅不会很大。政府今后从总体上一是应当重点发展经济适用房和廉租住房的建设，解决好中低收入家庭的住房问题；二是注重不同层次需求，在县城发展高中档住宅建设；三是加快新区建设，特别是把新区规划好、建设好、管理好，把新区建设成为富有时代气息的现代化新城区，建设一批充分考虑建筑的协调性、一致性，更具人性化，更方便居民生活的商品房，拓展我县房地产市场，提高住房品位。

（三）加强对开发商的管理和支持。严格市场准入，严禁无资金、技术实力和专业施工队伍以及经营作风不良者进入建筑市场。加强建筑市场管理，严厉查处违法转包、工程质量低劣、严重失信等不法行为，直至将其清除出建筑市场，营造良好的市场氛围。鼓励房地产企业做大做强，引导企业提高规划、建设水平，支持企业建设一批上档次的居民小区。对开发企业开发的功能齐全、容积率达标的纯住宅小区给予税费上的减免，以增强房

地产市场的示范带动作用。

（四）加强对水、电、气、通讯等公共服务单位的管理。解决好水、电、气、通讯等事关城镇居民生活大事，严肃处理造成频繁停水、停电等相关责任人，切实提高城镇居民生活质量；相关管线部门加强与开发企业合作，切实把“一价清”落实到实处，增强我县房地产市场吸引力。

（五）加强土地调控和土地储备管理。应充分发挥年度土地供应计划的调控作用，控制增量土地供应和存量土地开发。及时制定土地供应计划，实现土地供需总量平衡。土地年度供应计划要同推进土地使用制度改革结合起来，严格控制划拨土地使用范围，合理制定“生地”和“熟地”的供应规模，确定客观、公正、合理的土地价格，克服和避免非理性、盲目性和无序竞争现象，实行土地中标公示制度，打击土地囤积、炒卖、圈占行为，进一步规范土地出让和明确土地拍卖程序，促进房地产开发持续、稳定地进行。

（六）规范房地产市场交易秩序。清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作。进一步清理商品房价格构成，取消商品住宅开发过程中承担的不合理收费，减轻房价负担。清理可售房屋数量，严格惩处欺诈宣传、捂盘息售、炒买炒卖、哄抬房价等不正当销售行为，对违规售房的要按照违规售房总金额处以一定比例的罚款，撤销违规售房合同。进一步加强住宅网上交易管理和监督工作，严格实行住房明码标价制度：进一步整顿、规范房地产广告发布，加大查处违规销售行为的力度。对非法炒卖、囤积房源，违规销售、恶意哄抬房价、发布不实和销售信息、恶意欺诈消费者等违法、违规行为应依法查处，对情节严重、性质恶劣的，要依法从严处罚，并及时向社会公布：进一步加强商品房预售资金的监管，预售款必须全额转入监管帐户，并接受房管部门对帐户的有效监管，若发现开发企业有脱离监管的行为，房管部门有权取消该项目的预售许可。金融、房管部门要严格审查预售款的使用渠道，保证预售款及时全额用于该项目的建设。