安置房工程项目可行性研究报告

可行性研究报告

第一章总论 .................................................. 1

1.1 项目名称与承办单位 ................................. 1 1.2 研究工作的依据、内容及范围 ........................ 1 1.3 编制原则 ........................................... 3 1.4 项目概况 ........................................... 1.5 技术经济指标 ....................................... 1.6 结论 ............................................... 第二章 项目背景及建设必要性 ................................ 2.1 项目背景 ........................................... 2.2 建设的必要性 ....................................... 第三章建设条件 ............................................. 3.1 项目区概况 ........................................ 3.2 建设地点选择 ...................................... 3.3 项目建设条件优劣势分析 ........................... 第四章市场分析与销售方案 ................................... 4.1 市场分析 .......................................... 4.2 营销策略、方案、模式 .............................. 第五章建设方案 ............................................. 5.3运输 3 5 6

8

8 9

10

10 13 13

16

16 17

18

21

5.4建设标准 21

5.1 建设规模和产品方案 ............................... 18 5.2 建设规划和布局 .................................... 18 5.5 公用工程 .......................................... 23 5.6 工艺技术方案 ..................................... 24 5.7 设备方案 .......................................... 5.8 节能减排措施 ...................................... 第六章环境影响评价 ......................................... 6.1 环境影响 .......................................... 6.2 环境保护与治理措施 ................................ 6.3 评价与审批 ........................................ 第七章项目组织与管理 ....................................... 7.1 组织机构与职能划分 ................................ 7.2 劳动定员 .......................................... 7.3 经营管理措施 ..................................... 7.4 技术培训 .......................................... 第八章 劳动、安全、卫牛与消防 ............................. 8.1 编制依据及采用的标准 ............................. 8.2 安全卫生防护原则 .................................. 8.7火灾隋分析 25 27

28

28 29 31

32

32 32 33 33

34

34 34

38

5.4建设标准 21

8.3 自然灾害危害因素分析及防范措施 ................... 35 8.4 生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 ........... 35 8.5 消防编制依据及采用的标准 ......................... 37 8.6 消防设计原则 ...................................... 38

8.7火灾隋分析 38

8.8总平面消防设计 38

8.9 消防给水设计 ....................................... 39 8.10 建筑防火 .......................................... 39 8.11 火灾检测报警系统 .................................. 40 8.12 预期效果 .......................................... 第九章项目实施进度 .......................................... 9.1 实施进度计划 ...................................... 9.2 项目实施建议 ....................................... 第十章 项目招投标方案 ...................................... 10.1 招标原则 .......................................... 10.2 项目招标范围 ...................................... 10.3 投标、开标、评标和中标程序 ....................... 10.4 评标委员会的人员组成和资格要求 ................... 第十一章投资估算和资金筹措 .................................. 11.1 投资估算 .......................................... 11.2 资金筹措及使用计划 ............................... 第十二章财务评价 ............................................ 12.1 费用与效益估算 ................................... 12.2 财务分析 .......................................... 12.3 不确定性分析 ...................................... 12.5 财务评价结论 ..................................... 40

41

41 42

43

43 43 43 45

46

46 48

50

50 51 52 53

13.1产业政策符合性分析 54

第十三章建设合理件分析 ...................................... 54

13.2 清洁生产符合性分析 .............................. 54 13.3 规划符合性分析 .................................. 54 13.4 项目建设环保政策符合性分析 ...................... 13.5 环境承载性分析 ................................... 13.6 结论 ............................................. 第十四章结论与建议 .................................... 54 54 55

56

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：柏星・碧水星城安置房工程项目 （二）承办单位：安徽省柏星置业有限公司 （三）项目地点：311国道虎山段东侧 （四）项目性质：新建 （五）项目法人代表：

（六）项目可研报告编制单位：萧县工程咨询研究所 （七）项目可研报告编制依据

1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参

数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；

2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设

计规程、规范和设计标准；

3、业主提供的相关基础资料；

4、业主对项目建设的主要意见及预期目标； 5、国家和安徽省其它相关规定和要求。

（八）编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、

建设条件、建设方

案、环境保护、建设进度及建设投资。 《可行性研究报告》对项 目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项 目业主及审批

部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基 础。

二、项目建设规模与内容 （一）项目建设规模

本项目拟占地12630m,总建筑面积为 22480m,建筑占地 面积为

2

2

3764m,项目总投资4000万元人民币。可安置城市拆迁 216 户。

（二）项目建设内容

本项目建设内容分为 6层安置房住宅建筑面积为 22480m。 安置房住宅共计216户；地面停车位38个。同时建设相应的基 础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。

三、主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1-1 o 序号 指标名称 1 总占地面积 2 总建筑卸积 建构筑物占地面积 3 4 容积率 5 建筑密度 6 绿地率 7 项目总投资 2

2

单位 m2 m2 m2 1: % % 万元 指标 12630 22480 3764 1.78 29.8 24 4000 备 注 四、项目业主简介

安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、

销售及市政

工程建设为主的民营企业； 也是一家新型高起点、 标新立志拥有 现代经营管理模式的房地产开发企业。

公司成立于2007年12月，注册资金5088万元，具有房地 产开发二

级资质，年开发能力为

10多万平方米。公司现有职工

35人，专业技术人员 20人，大专以上学历占 95%。

公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方 式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、 高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。 虽然成立时间不长， 但已开始致力于企业文化建设，

文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。

营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。

建筑有其独 强调以物质

特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。 一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围， 它给业主提供的不仅是一个容身的居所，

至能体现业主自身的一种价值取向。

该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进 是时代提由的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超 越自我是企业精神的核心与灵魂，

超越意味着永不满足， 只有不

才能谋求明 是企业员工的精 是实现企业根本目标 更是一种生活方式，甚

断地超越自己、超越过去、 超越今天才能超越别人， 天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神， 神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，

的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神，高瞻 远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图 该公司以开拓创新、 诚信经营为经营方针。 当今时代是竞争

时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固 步自封，在思

想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所 创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守 社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的 背后实际上是在经营自己的信誉， 诚信是企业巨大的重要无形资 产。

因此，该公司始终坚持经济效益、

社会效益、生态效益三兼

顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标 准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，

全力

为客户建造满意放心房； 贯彻服务高效益，全力为消费者提供既 优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项 目。

公司依托雄厚的经济实力， 所有项目均为自有资金开发， 借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信， 有限公司赢得了众多客户的认可。

安徽省柏星置业

凭

目前正在开发的 柏星 唐水星

城”项目占地面积约750亩，总开发面积将达到 65万平方米。

公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之 路。因公司开发项目技术的前瞻性、

工程的高品质以及良好的口

中 中国房

碑，使得公司项目荣获国家建设部中国建筑文化中心授予的 国规划设计十大创新楼盘 ”，同时总经理马小军先生荣获 地产最具推动力100职业经理人”称号

五、主要结论与建议 （一）主要结论

本项目系安置房建设项目， 虽不直接产生经济效益， 但是项 目的社会

效益比较明显， 维护了萧县的社会稳定， 为经济发展提 供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活 质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资 的步伐，推动了城市基础设施建设， 促进房地产行业发展。因此, 项目建设的综合效益显著。

（二）建议

建议在工程建设中建立权责分明、

制约有效的机制，更有效

地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高 项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、 行招投标，并加强过程管理，明确权责。

公正、公平原则实

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面 积1871平方公里。人口 140万，辖18镇5乡708个行政村

何希能

o

T^i累出一

夕》/Mo

,刘集踽/ 手

项目建

♦ 1

设地点

勤王植

O

大彭塞

G

堂张镇

丁里博

张族糖 花奇箝

_ __ 一9 对才子手，.」

覆

壬里手 0

萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河 30公里、徐州观音机场 50公里、连云港由海口 260公里，素有 “徐州的西大门”之称。

近年来，萧县在新一轮跨越式发展中突飞猛进， 国民经济保 持稳定增长，综合实力进一步增强， 中国书画之乡、中国葡萄之 乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、 中国面粉生产第一 县等美誉，名扬海内外。

工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产 品开发为抓手，建材、粮食加工等传统产业得到改造，

生物医药、合成革等新兴产业快速崛起，技术含量高、

机械电子、 附加值大

的高新技术产品发展较快； 萧县实施了大力发展高效农业， 业产业化经营的农业经济振兴战略，

走农

着力调整粮经比例， 大力推

进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和 花卉苗木等六大农业主导产业规模，

地，同时农业产业化经营初具成效；

形成规模化的农产品生产基 萧县还以区位和交通条件为

依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、 房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息 咨询、交通运输业稳步发展， 以五大市场为重点的商贸物流中心 初具规模。

萧县投资环境宽松优越，发展潜力基大，发展氛围浓厚。特 别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观，转变发展方式， 创新发展思路，破解发展难题，着力推动工业强县、城市建设、 新农村建设，着力构建和谐萧县。

2010年全县生产总值完成 110 亿元，比2005年翻一番，年均增长13.5%;财政收入达4.6亿元， 五年累计完成投资182.1亿元，五年增长两

倍，年均增长26.8%; 社会消费品零售总额 36.2亿元，年均增长16%;在岗职工平均 工资24934元，增长13.2%;农民人均纯收入 5170元，增长

20.7%, 保持了经济社会又好又快发展的良好势头。可见， 萧县以科学

发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调， 一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期

萧县经济及财政的快速增长， 加快了城市化进程，县城城区 作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热 潮。在县委、县政府的正确领导下、按照

人民城市人民建”的方

城市的服 坚持发展为第

针，经过多年的建设发展， 城市的基础设施基本齐全，

务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快 车道。县委、县政府坚持以人为本， 提由了创建园林化城市的目 标，使城市环境更加美好。 同时大胆改革城建投资体制和管理体 制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，

施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。

加大基础设

在加快城市基础设施

建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、 亮化、净化取得显著成果， 园林化城市初具规范。长兴县居民普 遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。

为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要， 改善中低收入家庭的住房条件， 促进房地产市场健康发展， 加快 实施安置房建设工程势在必行。

二、项目建设必要性

（一）本项目建设对于加快萧县城区建设，

发展意义重大。

推进萧县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经 济发展规律，推进萧县崛起作曲的重大决策。 为了继续强力推进 大发展、大建设、大环境 :经济适用房无疑是最大的前提，谁 先把社会保障性质住宅工作做好、

做到位，谁将率先抢得建设先

推进萧县跨越式

机，赢得发展主动。可见， 安置房建设工作在城市建设中的先行 作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实 施，使城区的建成面积不断扩大；

二是为住房困难的低收入家庭

提供社会保障性质的住宅， 使其能安居乐业，促进社会和谐稳定； 三是促进

了房地产开发业的健康发展。

本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分，

也是萧县向

城西扩展、发展的主阵地。 如果不抓紧做好安置房工作，必将错 失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且， 安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，

付由的成

本就越高。从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓 发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠， 一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。

（二）本项目的建设是提升城区形象、

需要。

萧县的经济是新兴城市经济， 而城市的发展往往取决于良好 的城市环境，环境由形象、出效益、由生产力已成为人们的共识。 萧县近几年的快速发展， 无不得益于城市基础设施的改善、

环境

改善城市环境的迫切

形象的提升。通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居 者有其屋” 确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人 民负责的态度，站在萧县长远发展大局的高度，

本着对民众负责 的

态度，加快安置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的 改善，进而提升长萧县城市环境吸引力， 赢得新一轮发展机遇已 迫在睫。

（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。

安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市 是否可持续发展的问题， 而且还涉及低收入家庭的切身利益和社 会的稳定问题。对此，萧县县委、县政府对安置房工作给予高度 重视，将安置房管理工作纳入重要议事

日程， 全县安置房工作已

纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。

近年来，萧县不断加快安置房建设步伐，

但仍存在安置房的

建成并投 在一定程度

建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象， 入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，

上影响了社会安定。为此萧县县委、县政府极力加快经济适用房 建设进度。进一步创新和发展安置房建设模式，

积极推行安置房

建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施， 豉励和引导实力 强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设， 问题。

本项目的建设顺应萧县安置房建设发展思路， 房全部安置住房困难的中低收入家庭，

所有新建安置 切实解决资金瓶颈

开发建设的宗旨就是最大

限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建 设，努力把安置房建设成为群众满意的 收入家庭早日住上安置房。

（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。 以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福, 这是获得群众支持的唯一途径。

萧县根据国家和安徽省有关规定，以

高起点规划、高水平 精品工程工力争让中低

设计、高标准建设、高效能管理 ”为要求，让中低收入家庭从中 感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立经济适用 房制度的最大受益者。

对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，

提供

越来越多的就业机会； 另一方面，新的安置房小区建设将极大地 改善中低收入家庭的居住条件和生活质量， 因建设安置房而取得 的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。

具体到本项目的建设， 还将充分利用城市周边环境资源， 造一个环境优美、建筑典雅、

商住相宜、管理便捷的现代化的高

“亲、善、美”的和谐宗

营

品质住宅小区，并体现本安居房小区 旨。

因此，抓好本项目建设工作，

既是落实萧县县委、县政府关

于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措， 又是维护群众利 益、促进萧县发展的现实需要。可见， 本项目的建设是十分迫切 和必要的。

第三章项目选址及建设条件

一、项目选址

本项目位于萧县环境优美的城西北地块，

东依虎山怀抱，西

邻蓝石山庄，紧靠311国道。北部为萧县长途汽车北站，南部萧 县龙耘中学仅百米之遥，该项目为柏星・碧水星城续建工程。地 块依山傍水，绿荫环绕，周边自然景观资源丰富。

二、项目建设条件 （一）自然环境

1、气候条件

萧县地处中纬度地区， 属暖温带半湿润季风气候区。

四季分

明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏 雨集中，无霜

期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其 次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为-12.4 C,历年极端最高气温为

38.0 C,

年均气温14.4 C；历年平均降水量为 811.2毫米，年平均无霜期 208.3天，年平均相对湿度为 70%,年平均蒸发量为1500.0毫米， 年平均日照时数为 2220-2480小时。

2、水文条件

萧县位于淮河流域中游，二、 平原南部的淮北平原中部。

萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，

全县多年平均

三级支流范围里，隶属于华北

地下水资源总量为 2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯 基本依赖降水补给的多寡， 地下水资源赋存于地层的多孔介质之 中，水的运动较为缓慢。近年来，

城区及近郊区地下水位大幅度

下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县 水资源的水质较好， 均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但 其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

3、地质地貌

萧县主属黄淮海冲击平原，

地面高呈由西北向东南缓倾，

海

拔高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部 分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积 22.2%,平原占 77.8%。

土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂墙黑土类， 以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有 机质1.35%、碱解氮含量为 70mg/kg、速效磷含量 15mg/kg、速 效钾含量120mg/kg、PH值

为7.0,两合土平均有机含量 1.25%、 碱解氮含量 60mg/kg、速效磷含量

12.5mg/kg、速效钾含量

1.1%、碱解氮含

100mg/kg、PH值为7.2,沙土平均有机质含量

量为50mg/kg、速效磷含量 8mg/kg、速效钾含量 75 mg/kg、PH 值为7.5。

萧县域境内水系发达， 沟渠纵横，河流多系人工河道， 河道 平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬 季河水变浅，水流缓慢。

4、工程地质条件

萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧， 其余均为平原，海拔一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜， 坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，

地基承载力山前地

带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰 富。项目区最大冻土深度 20厘米，地震烈度 6度。建设用地的 综合自然条件较好。

萧县区域大地构造属中港地台鲁西隆起区南极， 除寒武系、奥陶系有部分裸露外， 匠占全部总面积的 4.7%。

本区第四系分布广泛， 孔隙水储存于第四系砂层之中，

主要

区境范围内

其余均为第四系掩盖，低山残

大气降水为主补给水源。 浅层地下水流向与地形坡降及河流方向 一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节 下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地 层，分述如下：

（降水量）变化，地

①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约 1米以上及

2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状， 结构性差。

②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少 量淡水螺壳，完整。

③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核, 在埋深约6米处较富集。

④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深

7.1米钻至

15.0米未揭穿。层厚不详。

除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在 （四）交通运输条件

萧县东邻江苏徐州市 25公里，素有“徐州的西大门”之称。 南接淮北

140KPa以上。

29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130 公里，县城距合肥、

南京、济南、郑州

4省会均为3小时路程，

距徐州观音机场 40公里，连云港由海口 260公里。陇海、符夹 铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，

310、311

国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度

为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内 外相联的立体交通网络，承东启西， 纽。

三、社会经济条件

（一）名优农产品基地众多

自然地理条件优越，名优农产品基地众多。 萧县植被保存完

南引北联，是重要的交通枢

好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。 面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋

耕地

及花生、芝麻等。全县水果桂果面积 50万亩，主要有葡萄、苹 果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙坪子胡萝卜、

闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、

龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产 品种养基地闻名全国。

（二）丰富的矿产资源

矿产资源丰富，水电供应充足。萧县是全国100个重点产煤 县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力 120万吨；探明石油储量 7亿吨。煤层气储量 1000亿立方米， 石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县 南北分属淮河、黄河水系，地表、地下水资源丰富，地下水储量 为2.6亿立方米，水质优良，可满足生产、生活用水需求。电力 供应属华东电网，设施完善，境内有 11万伏以上变电所3个，

22万伏变电所1个，生产生活供电供应充沛

（三）雄厚的经济基础

萧县工业基础雄厚， 门类齐全。是国家商品粮基地县、

安徽

省粮食生产先进县、中国面粉加工强县、中国防腐蚀业第一县、 全国农业科普示范县、 全国农业科技入户工程样板县、

全国平原

绿化先进县、全国重点产煤县、安徽省非公有制经济发展先进县。

“皖王”牌面粉为中国名牌产品，新锦丰集团“味之家”商标获 中国驰名商标。山东新汶、甘肃盛达、熙可安粮、全国陶瓷、医 药、电子、机械、合成革等一大批知名企业纷纷来萧县落户。全 县已形成了煤炭开采、农副产品加工、

建材、造纸、酿酒、化工、 纺织、机制制造等八大主导产业， 强的协作配套能力。

经省

有较

政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的规划占地

平方公里的工业园区， 是萧县对外开放的窗口、 体制改革的实验 区，现已成为国内外客商投资的热土，

（四）城市品位与市政基础

是萧县工业发展的新亮点。

1、城市品位

萧县大力开展生态环境建设， 进一步美化、绿化、亮化城市, 以山水园林景观凸现城市特色， 先后建成了龙山公园、虎山公园、 月亮山公园、凤山园林、梅村园林等，城市绿地率、绿化覆盖率、 人均公共绿地三大指标均有提高。 坚持高水准设计城市街景， 一 批优秀设计、精品建筑相继由现，城市品位不断提高。

2、市政基础设施

根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站， 电信、网通、 有线电视机房等公用设施， 配套齐全。因此，有较为成熟的基础 条件，有水资源条件等景观基础， 有利于建设人性化的居住空间 和功能复合的城市发展区。

第四章工程方案

、设计依据

（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37— 87） （二）《建筑结构载荷规范》 （GB50009 — 2001） （三）《硅结构设计规范》 （GB50010 — 2002） （四）《建筑地基基础设计规范》

（GB50007 — 2002）

（五）《砌体结构设计规范》 （GB50003 — 2001）

（六）《中国地震震动参数区划图》（1990） （GB18306 —2001） 二、规划设计原则

（一）土地利用集约化原则： 合理配置空间资源、 优化用地

结构，综合布置各项建设用地和办公设施。

（二）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境 因素，因地

制宜地进行平面布局。

（三）应本着 三同时”的原则，与主体工程同步实施。 三、设计指导思想

本项目为安置房项目，在设计中将强调 以人为本”的思路， 处理好人与建筑、人与交通， 以及人与人之间的关系。 从总体上 统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。

坚持社会效益、环境效益统一的原则，

优化用地结构，各项

配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节 能各方面的要

求。

提倡性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优 美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的 原则，积极采用新材料，推广新技术。

四、总图设计 （一）总体布局

根据项目规划，拟建小区全部为安置房，各建筑呈带状排列， 中间间以绿化及道路。

（二）交通道路组织

小区的道路设计将按照市政规划的路径， 由于本项目为经济 型的安置房，每个组团内原则上不设地下停车场， 停车场采用室 外露天的形式。

（三）配套设施

公共配套设施用房与二期安置小区合用处理。 （四）绿化系统

由于基地的用地状况较为紧张， 而周边的景观资源较好， 本 规划以充分利用周边景观资源为最大生发点。

内部景观以周边水

形成开敞 将集中绿地融

体为景观核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计， 空间。在整体基础上，着意强调组团环境的塑造，

合到每个庭院环境中，达到“均好性” ，继而营造由一个和谐可 亲、充满诗情画意的人居环境。通过半地下车库的基面抬升，形 成立体景观绿化。集中绿地沿小区环线展开，

动静结合，与住宅

相互映衬。宅间绿地的布置很大程度上实现了自然-居住-工作

—交流一娱乐的和谐，与中心绿地相呼应，创造了宜人多趣的空 间环境。绿化种植充分发挥植物造景，

达到一定意境。基地外围

的后退形成周边绿带， 以树林、灌木、草坪组合的绿带为住区提 供良好的周边绿化屏障。

五、建筑设计 （一）平面设计

本项目建筑平面设计考虑了适合于皖北住宅的平面布局特 点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，

包括

小区内自己的开敞式绿化空间， 在要求功能合理、舒适实用的前 提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同 时满足私密性要求。

为节约造价，住宅楼不考虑地下停车场， 楼高均设计为6层。 每栋楼的单元数量根据地形确定， 以一梯二户为主要单元， 东西 向布设为主。

（二）立面设计

在总平面布置基础上， 建筑造型力求简洁、 大气，强调建筑 的体量穿插关系，在风格上， 追求创新的同时，又不失住宅建筑 的稳重及亲和力。

在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成。 从整体建筑造型由发， 设计合适的开窗、实墙比例， 并以阳台为 灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力 求整体造型细节丰富，又不失整体比例的协调。

在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、 玻璃和木色百叶为主， 体现简洁的设计风格。 沿街商住同住宅小 区造型统一，形成整体的城市形象。 方案二以冷灰色面砖、 玻璃 和碳灰色铝制百叶为主。 色彩以

灰色调为主， 体现住宅建筑的庄 重典雅的气氛。

住宅建筑外墙以面砖为主； 衣物和种植花草盆景。

住宅建筑顶部采用欧式造型， 打破常规住宅楼顶部单调的火 柴盒的生硬形式。

（三）剖面设计

安置房：建筑总高度19.5米，层高均为3米，屋顶高1.5米。 （四）建筑构造

阳台采用挑阳台，便于业主凉晒

1、外墙：以面砖为主。

2、屋面：以大板瓦或折板瓦为主。 3、外窗：塑钢窗。

4、外门（进户）：钢制防盗门。 5、内门：机制夹板木门。

6、楼地面：地板砖地面（楼梯间同）。 7、内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同） 。

六、结构设计 （一）设计依据

1、本工程结构设计遵照下列现行标准、

《混凝土结构设计规范》 《建筑地基基础设计规范》

规范、规定及规程:

GBJ10-89 GBJ7-89

《建筑抗震设计规范》 GBJ11-89 《建筑结构荷载规范》 GBJ9-87

《砌体结构设计规范》 GBJ3-88 《建筑制图标准》 GBJ104-87 建筑专业及其它专业提供的相关资料。 与本专业有关的国家现行规范、 法规。

规程、标准及安徽有关地方

2、抗震设防烈度

艰据《中国地震基本烈度区划图》 该工程建筑场地地震基本 烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为 四级。

3、基本风压：0.40kN/m2 4、荷载取值

住宅： 卫及楼梯间： 阳台： 屋顶花园： 上人屋面： 不上人屋面：

1.5 kN/m 2.0 kN/m 2.5 kN/m 5.0 kN/m 2.0 kN/m 0.5 kN/m

22222

2

（二）建筑场地自然条件与设计要求 本工程主要功能为居住建筑， 类，抗震设防烈度为六度。

主要荷载：皖北地区基本风压值为

属乙类建筑，场地土类别为n

0.3KN/M,考虑建筑物

重要性系数 1.1,故取 W0=0.33KN/

（三）结构设计

考虑居住人群的多元性及特殊性，

分别针对不同人群设计了

不同的户型。不同类型的户型，均遵循朝向、景向、高得房率、 高经济性和实用空间的原则。

安置房户型：总计 216户。87.3 M户型36户，103.3M户 型36户，103.6 M户型72户，114.4 M户型72户为主，设置全 部6层多层住宅，户型设计上强调厨房和阳台的设计，

计紧凑，功能分区合理，最大限度的提高空间使用率。

基础采用中等风化岩层作为持力层，当持力层深度不超过 4m时，柱下采用独立基础，墙下采用条型基础；当持力层深度 超过4m时，柱下采用人工挖孔桩，墙下设置基础梁。

小户型设

第五章施工组织与工程管理

一、工程材料供应与质量控制

本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块 石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。

为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的 质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂 家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并 有相关的产品合格证明及相应的检测数据，具产品品牌、产地、 质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要 求进行检验或试验，不合格的不得使用。

各种硅的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报 告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。

对钢筋、预应力钢绞

线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤 痕、锈蚀或变形等。

二、工程施工与管理

本项目从监理单位、 施工单位的选择均实施招投标制度， 以 公开招标的方式选择报价合理， 能够满足建设工期及质量， 安全 有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。

施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装 企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工， 确保位置准确、 表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。

施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、 国家现行有关标

准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工

组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检 查制度，严格把好每道工序的质量关， 以确保全部工程达到良好

以上质量。

施工过程中施工单位还应保证文明、严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。

安全、协调施工，采取

第六章公用工程方案

一、电气设计 (一)设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》 (JGJ/T16-92);

2、《重庆地区住宅电气设计标准》

(DB50/T5003-1997 );

3、《建筑设计防火规范》(GBT16-87 ); 4、《建筑物防雷设计规范》

(GB50057-94);

5、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004 )。

(二)设计范围

1、规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。 2、防雷接地系统。

(三)供配电设计

1、负荷计算

建筑负荷计算采用需要系数法。电力安装容量指标为：按

15W/m2

考虑计算。

2、电源电压

由市政电网变压器低压侧引入一路

380/220V电源供电。3、计量与控制

小区设置一个总表计量， 总开关箱；配电采用放射与树干式

每栋住宅内采用树干

住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘

相结合方式，配电房至各栋楼采用放射式, 式放射式。

敷

设，支线采用13VV —500电线穿PVC管暗敷。

（四）照明设计

1、公共通道：以节能灯为主。

2、应急照明：在主要由入口及疏散楼梯均设置应急、疏散

指示照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型， 不少于30分钟。

（五）防雷接地与电气安全

连续供电时间

1、防雷接地

防雷等级：项目为多层，设计考虑为二级。

防直击雷措施：屋面设 20M*20M避雷带，利用结构柱内钢 筋作引下线。进由建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。

接地：采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接 地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，

接地电阻一年四季

W4欧。

2、电气安全

低压配电系统采用 TN-S系统。所有插座回路均设漏电保 护。所有进由建筑物金属管道及金属构架，

均应与接地装置可靠

连接。高由建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可 靠连接。

二、给水排水

（一）设计依据

1、设计规范：

《建筑给排水设计规范》

(GB 50015-2003 )

《住宅设计规范》(GB 50096-1999) 《居住小区给水排水设计规范》

(CEC57: 94)

《污水综合排放标准》 (GB8978-88) 《室外排水设计规范》(GBJ 14-87)

2、有关部门对本工程的方案审查意见书。 3、甲方提供的设计任务书和依据性资料。

(二)设计范围

建筑红线范围内的给水排水设计。 (三)室外给水设计

1、给水水源

拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水。

2、用水量

用水标准：居民用水，250升/人.天，kn=2.5, 24h。3、给水方式：

采用市政管网直接供水， 拟建建筑采用一栋一总表， 分表。

4、管材

居民区室内、外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或 (四)排水

一户一

管c

PP-R

1、污水量：

污水量按给水量的90%计算。

2、室内污水、洗涤水采用合流制排由，污水经生活污水处 理装置处理

后排入市政污水管。

3、室外排水管采用 PE排水管，室内排水管采用 UPVC塑 料管。 4、空调冷凝水采用有组织排水。

(五)雨水

1、雨水与污水采用分流制。 2、雨水量计算

采用安徽省暴雨强度公式，重现期

P=3年。

3、雨水就近排入市政雨水管。

(六)消防给水

1、设计依据： (1)国家现行规范：

《建筑设计防火规范》(GBJ 16-87) 2001版 《建筑灭火器配置于规范》

(GBJ140-90) 1997版

(2)有关部门对本方案的审查意见书； 2、消防用水量

(1)设计范围：建筑红线范围内的室内、外消防。 (2)消防水源：消防水源同生活水源为城市自来水。

(3)按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层建筑。室内 设置消火栓，

消防用水量为 Q=5L/S,室外消防用水为 Q=25L/S, 使用时间2小时。

3、消防给水系统：

室外设置外消火栓；设置消火栓的楼内每层均设置室内消火 栓；楼外设置消防水泵接合器与室内消火栓连通。

4、管材：消火栓给水管直径小于等于 150毫米，采用热镀

锌钢管，丝扣连接，管径大于 100毫米时应采用焊接钢管、 镀锌 二次安装。

5、其它灭火装置：商铺设置 MF4 （ABC）干粉灭火器。

三、弱电设计 （一）设计依据 《智能化建筑设计规范》 《民用建筑电气设计规范》 《多层民用建筑防火设计规范》 《火灾自动报警系统设计规范》 （二）设计范围

通信网络设计，有线电视设计，公共广播系统设计， 视对讲及保安监控系统设计。

（三）电话与数据网络

本工程电话均按直通市话设计。住宅每户配 设备用房配1对。

本工程数据接城市宽带网，住宅每户设 （四）有线电视系统

在小区西边道路上，市政规划的电信干道和接口中， 有一孔 为有线电视通道。电视与电信共用机房。小区内， 各楼栋电视信 号干线，沿小区内弱电通道敷设。弱电通道引至各楼层用户箱， 套钢管埋地敷设。

楼宇可

1〜2对，每一

1个信息插孔。

本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。 电视网引来。小区内住宅每户按

信号由市有线

2个用户点（客厅、主卧），其

它用房按需设置。线路传输分配设备以 输干线、支线、分支线、用户线均采用 暗敷。向系统输由口馈送的信号采用分支、统输由口向用户馈送信号。 分配、分支器、线路放大器采用铁盒楼。

75欧阻抗互相配接。传 75欧同轴电缆并穿钢管

分配方式。用串接系

明敷于

第七章节能节水措施

一、总图布置

在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，

避免西向开窗。尽量

争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。

二、建筑节能 （一）气候特点

皖北地区最热月平均温度 25—32C,平均相对湿度 80%左 右，热湿是夏季的基本气候特点；该地区最冷月平均气温

-12 —5C,平均相对湿度80%左右，冬季气温虽然比北方高，但 日照率远远

低于北方。

（二）建筑节能措施

在建筑中合理使用和有交利用能源，不断提高能源利用效

率。建筑能耗指建筑使用能耗， 其中包括采暖、空调、热水供应、 炊事、照明、电器等方面的能耗。

节能建筑就是对新建工程的墙

体、门窗、屋顶等采用保温隔热的新材料、新技术和新工艺，改 变室内热环境质量，达到 冬暖夏凉”的效果，提高人民的生活生 活质量，改善生态环境。

建筑能耗受当地气候条件、 建筑热环境质量标准、 室内空气 质量标准、建筑热工性能、采暖空调设施性能和建筑使用管理情 况等诸多方面共同制约，总体关系错综复杂。但建筑节能的关键 是建筑设计。

在建筑节能的设计中，以《安徽用建筑热环境与节能设计标 准》为指南，

贯彻了以下设计原则：

1、改善建筑热环境，但不能以压抑提高生活质量的需求； 2、不能以牺牲室内空气质量效果为代价换取节能效果； 3、不能影响和妨碍建筑其他功能的实现；

4、采用新技术、新材料，提高建筑热工性能和空调设备的 能源利用效率，

降低单位建筑面积能耗。

5、在本项目的规划和建筑设计中，对建筑节能进行了总体 考虑，采用了

如下具体措施：

(1)本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响，但设 计中力求避开

建筑东西朝向，且体形系数不超过

0.4。各个房间

避免

尽量间间通风采光， 开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风， 太阳直射。

(2)项目内建筑间距宽阔，建筑间距较大，使每栋建筑都 有利于冬季日

照，提高室温，减少采暖能耗，由于总图布置开阔， 小区内与外部的气流顺畅，室内通风气流与小区气流自然衔接， 充分适应局地气候。环境、小区、室内大中小三种气流相辅相成， 确保室内外空气新鲜， 并强化夏季夜间自然通风， 组织良好的穿 堂风，利用室外冷风降温， 凉爽舒适。巧妙有效利用自然风是节 能的一个重要手段。

(3)建筑四周绿地环绕，花园簇拥，美化环境，并削弱夏 季太阳辐射对

建筑的热作用，从而减少空调能耗。 （三）本工程采用的主要节能技术

1、墙体：按照国家建筑节能标准的要求，

采用240mm厚的

多孔页岩石专（kp1）作为主材，与20mm厚的膨胀珍珠岩内保温 沙浆复合成住宅的节能墙体，

增大墙体热阻，减少墙体冷、热桥

产生的能耗损失，其传热系数由1.9w/m2 c降至1.5 w/m2 c以下。 夏季外墙内表面最高温度小于

34 C o

2、外窗：采用塑钢节能窗，窗的形式为凸窗和矩形窗，不 仅外观美观豪

华，使用寿命长，而且热工性能良好，

降至3w/m2 c以下，夏季配以热反射织物窗帘，

使传热系数 使太阳辐射、透

过率小于20%。东西向不开窗，南北向窗墙面积比不超过 塑钢窗气密性良好，保证空气渗透量不超过

0.3。

1.5次/h;塑钢窗导

热系数低，隔热效果显著优于铝合金窗，吸水率小于 0.1%,不 受任何配碱磁物的侵蚀，

不受废气及盐份的影响； 优质塑料异型

材采用进口改性剂，原材料中添加防紫外线吸收剂，在 -30C至 70c气温骤变之间，在干凉、潮湿、烈日、暴雨中倍受考验，不 变色，不老化、不吹脆化。同时，塑钢窗隔音效果显著，塑钢门 窗的隔声性能为30dB以上，而铝合金门窗的隔声性能为

19dB。

3、屋面：蓄水覆土绿色种植屋面，它由结构层、找平层、 防水层（复合

防水）、蓄水层、滤水层种植层等构造层组成，传 热系数小于1.0w/m2k。

三、给排水节能

根据我国现行供水情况及建筑用水情况， 要有以下几个途径：

（一）尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。 （二）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。

建筑给排水节能主

（三）采用节水型卫生器具， 减少供水量，同时也减少供水

能耗。减少马桶冲洗水量：目前，我国普遍采用冲水量 桶，则住宅可节水14%,宾馆、饭店可节水 4%,办公楼可节水

< 6的马

27%。

（四）厨房、沐浴、盥洗的节水

厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水 嘴，可节水且不减小水柱的直径， 同时尽量选用节能型卫生器具。

四、电气节能

（一）所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低

耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。 容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。

（二）选用低能耗的电气设备。 （三）项目能源消耗

荧光灯自带电

表7-1能源消耗数量使用情况

单位回积 年总 能源消耗种类 消耗量 单位 单位面积消耗量 折标系数 数值 62.31 0.1229 折算标煤 综合能耗 (tce/a ) kgce/ m2 262.51 7.65 电力（万千瓦时） 213.73 kWh/m2

天然气（万立方米） 水（万立方米） 总计（含水） 7.85 6.37 / m3/m2 m3/m2 / 1.92 1.86 1.2143 0.0857 / 95.41 5.46 363.38 2.78 0.16 10.59 注：线损率3%

第八章 环境保护、卫生、消防

本项目环境污染主要来自于施工期间所产生的尘土、噪声、 建筑与生活垃圾，必须对其加以治理。

一、环境保护标准

按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准： 《开发建设项目水土保持方案技术规范》 《水土保持综合治理技术规范》

(SL204-98 )

(GB/T16453-1996 )

《污水综合排放标准》 (GB8978— 1996) 《地表水环境质量标准》

(GB3838-2002 )

《环境空气质量标准》 (GB3095 — 1996) 《城市区域环境噪声标准》 《大气污染物综合排放标准》

(GB3096 -1993) (GB16297-1996 )

(GJJ14-87)

《城市公共厕所规划和设计标准》 《锅炉大气污染物排放标准》 《建筑施工场界噪声标准》 其他有关标准 二、污染因素分析 (一)项目建设对环境影响 空气污染：建筑材料装卸、

(GWPB3-1999 ) (GB12523-90)

运输、使用及堆放等环节和搅拌

作业中的施工扬尘，运输机动车排放尾气是空气污染的主要原 因。

噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运输车辆噪声等。 废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、 泥浆废水、建筑 垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。

（二）项目营运期对环境的影响

废水：主要为生活废水，包括厕所污水和盥洗污水等。 污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。

废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的 汽车尾气，其中排放量较大的有

所含

CO、THC、NOX三项。

固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包 装袋等。 噪声：主要为设备噪声，包括水泵、发电机、排风机等设备 噪声。 三、施工期间环境污染防治措施

本项目应严格按照长兴县有关规定进行文明施工， 落实具体 的安全文明施工措施。 施工期间将产生尘土、 噪声、建筑与生活 垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。

（一）施工扬尘

施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车

辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水 4〜5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可 缩小到20〜50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以

减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于 5km/hr。施工现场应采 用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响， 周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、

同时又可保护 进由道路以及

施工车辆的清洁。避免大风天气作业 ，应避免在风天气进行水

泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即 使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布， 减少大风造成的施工扬 尘。

（二）施工噪声

施工期产生的噪声具有阶段性、

临时性和不固定性。主要分

其中影响较大的为

为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，

机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割 等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的 影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，

各机械设备的动

力噪声源声级一般在 85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到 《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的标准。在施工过程中， 除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业 外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。

（三）施工污水

建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水 等。工地污水含有大量的淤泥， 若直接就近排入河道会使河道淤 积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影 响排水系统及水体。 基础设施中的泥浆废水， 应经沉淀后排放入

道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周 围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、

道路、雨

水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地， 减少工地坡度。施工由于建材的堆放、

管理不当，遇暴雨时将被

冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施， 减少施工物质的流 失。

（四）建筑与生活垃圾

项目施工期间产生的表层土、 墙体废渣等建筑垃圾，可用作 为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造 新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾 箱，由环卫部门统一处理。

严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染 防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。

三、消防工程

本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和 消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与 城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据《中华 人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《消防站建筑设计标 准》、《城市消防站布局与技术装备标准》、《城市消防规划建设管 理规定》等规范制定规划。

按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。

各类公共

设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、 消防教育和消防宣传，增强消防意识。

第九章项目进度计划及招投标

一、项目进度计划

本项目建设工期为18个月。 二、项目招投标 （一）招标范围

根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及 重庆市有关工程招投标文件规定，

本工程拟进行招标。 招标范围

包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标 法规定采用公开招标形式， 勘察、设计、监理单位采用邀请招标 形式。

（二）投标单位资质要求 勘察单位资质：乙级及以上； 设计单位资质：乙级及以上； 施工单位资质：二级及以上； 监理单位资质：乙级。 （三）招标信息发布

公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒 体上公开发布。

（四）招投标组织形式

由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施， 招投单位 必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、 评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于 5家，参加投标的勘

察设计、监理单位不宜少于 3家。

第十章项目投资估算与资金筹措

一、投资估算范围

项目为安置房，安置对象为城镇拆迁户和农转非拆迁户。 目总占地面积12630 m,总建筑面积22480m,全部为安置房。

投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收并达到满负荷运 营时所需的全部费用， 费用内容包括建筑工程费、

设备购置及安

2

2

项

装工程费、工程建设其他费用，基本预备费，建设期利息，铺底 流动资金。

二、投资估算依据

（一）安徽省建筑工程综合定额 （二）安徽省安装工程综合定额 （三）萧县地区材料预算价格 （四）当地类似工程的造价 （五）现行投资估算的有关规定 三、项目投资 （一）建设投资

1、建设投资静态部分

经计算，项目建设投资静态部分为

4000万元，占项目总投

资100% ,其中土建工程费 2472.8万元，设备及安装工程费 850.2 万

元，其他费用677万元。每平方米建筑成本价 1779元。

2、建设投资动态部分

①涨价预备费

根据当前物价变化趋势、项目特点及原国家计委有关规定， 本项目涨价预备费为 0。

②建设期利息

该项目建设投资全部由企业自筹， 不向金融机构借款，因而

不发生建设期利息。

建设期利息为0万元。 ③建设投资动态部分金额

项目建设投资动态部分为涨价预备费与建设期利息之和， 计为0万元。

3、建设投资金额

建设投资包括静态和动态两部分， 经上述计算，项目建设投

资为4000万元，占项目总投资 100%。

（二）流动资金 本项目未考虑流动资金。 （三）项目总投资

项目总投资由建设投资静态部分、 建设投资动态部分、 铺底动资金构成。

合

流

经上述计算，项目总投资为 4000万元。 四、资金筹措

项目总投资为4000万元，全部为安徽省柏星置业有限公司 自筹。

第十一章社会评价

社会评价是分析本项目建设、 运营对萧县的社会影响和社会 效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程 度，评价项目的社会可行性。

社会评价从以人为本的原则由发， 研究内容包括项目的社会 影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。

一、项目对社会的影响分析

（一）项目对所在区域居民就业和收入的影响

本项目一进入启动阶段， 将拉动投资和消费，将有利于进一 步吸引投资，推动萧县经济增长，新增众多的就业机会，从而解 决部分市民的就业问题。

同时，在施工过程中， 将投入较大的施工力量，项目建设所 需的上下游建筑材料的需求， 又给相关行业增加了就业机会，

由

此项目带动了间接的就业岗位。 因此项目的建设总体来说对当地 居民的收入影响是正面的。

（二）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响

本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质 量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优 化，综合效益和社会文明的融合，

在满足交通、消防等市政设施

的同时，提高地块的利用率， 扩大绿化面积，营造人与自然的和 谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，

给市民创造了一

个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。 项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面

的。

（三）项目对所在地区不同利益群体的影响

本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，

不仅

带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展， 促进各项消费。由于萧县旧城区拥有较好的区位优势，

环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，

随着投资

将

推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进 一步地提高萧县城市的人口集聚力和承载力，

有利于萧县成长为

新兴现代化城市。主要直接获益的是萧县广大人民群众。

（四）项目对所在地区弱势群体的影响

本项目的建设对当地妇女、 儿童、残疾人员利益不会造成负 面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境， 群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。

（五）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响

本项目必然推动市民素质、 物质文明建设的不断改善， 将为 城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，

随着社会风 提高了对弱势

气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高， 从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，

明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，

有利于广大市民文 有利于文明城市的

建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此， 项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。

（六）项目对当地基础设施、 社会服务容量和城市化进程的 影响 本项目的实施将对长萧县城市总体规划起到示范作用，

通过

项目的实施，完善了城市基础设施的建设， 不仅扩展了城市的发 展空间，改善了城市环境和市容景观，

同时对提高城市的综合功

通过以上分析，就

能，推动萧县的城市化进程产生积极的作用。 本项目的社会影响，评价结果如下：

表13-1 序号 社会因素 对居民就业和收入影响 对居民生活水平与生活质量的影 响 对不同利益群体的影响 对脆弱群体的影响 对地区文化、教育、卫生的影响 对地区基础设施、社会服务容量、 城市化进程的影响 、项目与所在地区互适性分析

项目社会影响分析表

影响的范围、 可能出现 措施 程度 的后果 建议 1 2 3 4 5 6 萧县 萧县 萧县 萧县 萧县 萧县 止面 止面 止面 止面 止面 止面 （一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度

本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。 首先萧县县 委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的， 并且尽了最 大努力；对于为本项目建设提供支持的组织， 如提供交通、电力、 通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度， 并能尽最大可 能支持项目的建设。

（二）当地技术文化条件对项目的适应性分析

近年来，萧县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升 品位”的思路，积极实施“东扩南进、西延北控、中间完善”的 城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城 市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、

经济发达的

山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。 因此长萧县的技术文

化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。

通过分析，得由社会对项目的适应性和可接受程度分析表如 下： 社会对项目的适应性和可接受程度分析表

表 11-2 序号 社会因素 当地组织机构 当地技术文化条件 适应 程度 可能由现的 问 题 措施建议

1 2 适应 适应 三、社会风险分析

经过对本项目社会因素的分析，研究认为本项目社会风险较 小。

四、社会评价结论

根据以上社会影响分析评价， 研究认为本项目的建设无论在 政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。 因此，社会评价是可行的

项目可行性研究报告的编写规范

以工业项目可行性研究报告为例，可行性报告的编写规范一般包括下

列11项内容。 第一部分可行性研究总述

这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中 各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可 行性研究的审批提供条件。 一、提出的背景

项目的背景包括项目名称、项目承办单位、项目的主管部门、项目拟 建地区和地点、承担可行性研究工作的单位及法人代表、研究工作依据、 研究工作概况等七个方面。研究工作概况又包括：①项目建设的必要件， ②项目发展以及可行

性研究工作概况。 二、可行性研究的结论

在可行性研究报告中，对项目的产品销售、生产规模、厂址、技术方 案、资金总额及筹措、项目的财务效益以及国民经济、 社会效益等若干重 大问题，都应作出明确的结论。可行性研究结论包括；市场预测和项目建 设规模：原材料、燃料和动力供应：厂址选择；项目工程技术方案：环境 保护；工厂组织与劳动定员：项目实施进度；投资估算与资金筹措：项目 财务与经济评价；项目综合评价结论等十个方面。 三、技术经济指标表

在总述部分中，可将研究报告中每个部分的主要技术经济指标汇总， 列出主要技术经济指标表，从而使审批和决策者对项目全貌有一个全面概 括的了解。 四、存在的问题及提出的建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 项目的背景以及发展概况

第二部分主要应说明项目的发起过程， 项目提出的理由，项目前期工 作的发展过程以及投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基 础。基于此目的，需将项目的提出背景与发展概况作系统的叙述， 说明项 目提出的背景，投资的理由，在可行性研究前工作情况及其成果， 重要问 题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况时，要能够清楚地提示 出本项目可行性研究的重点和问题。 一、项目的背景

项目的背景包括国家或行业发展规划、项目发起人以及发起缘由两 项。

二、项目发展概况

项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况， 包括己进 行的调查研究项目及成果、试验试制工作（项目）：情况、厂址初勘初步测 量工作情况、项目建议书（初步可行性研究报告）的编制、提出及审批过程 等四项内容。

第三部分市场分析和项目规模

市场分析在可行性研究中占有的重要地位。 任何一个项目，其生产规 模的确定，技术的选择，投资估算乃至厂址的选择都必须建立在对市场需 求情况有了充分了解的基础之上才能决定。 并且市场分析的结果，还可以 决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。 在可行 性研究报告中，对市场需求

预测，价格分析进行详细阐述，并确定建设规 模。 一i、 市场调查

市场调查包括拟建项目产出物用途调查； 产品现有生产能力调查；产 品产量及销售量调查；替代产品调查；产品调查国外市场调查等六项。 二、市场预测

所谓市场预测，是指市场调查在时间上和空间上的延续。 利用市场调 查所得到的有关信息资料，根据市场信息资料分析报告得出的结论， 对本 项目产品未来市场需求量以及相关因素所进行的定量与定性的判断与分 析，在可行性研究工作中，市场预测的目的是制订产品方案， 同时也是确 定项目建设规模所必须的依据

（一）国内前场需求预测

预测内容有：本产品消耗对象；本产品的消费条件；本产品更新周期 的特点；可能会出现的替代产品：本产品使用中可能产生的新用途等方面。

（二）产品出口或进口替代分析 有替代出口分析和出口可行性分析。 （三）价格预测 三、市场营销战略

随着竞争的日益激烈，企业要根据市场情况，制定适当的销售战略， 争取扩大市场份额，稳定价格，提高产品竞争力。因此，在可行性研究中， 要对市场营销战略进行研究。 （一）营销方式

推销方式有：投资者分成，企业自销，国家部分收购，经销人代销人 情况分析等。

（二）推销价格制度 （三）促销的措施 （四）产品销售费用预测 四、产品方案与建设规模

（一）产品方案

产品方案包括列出产品名称、产品规格标准。 （二）建设规模 五、产品销售收入的预测

根据已经确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格， 可以进行产 品销售收入的预测。

第四部分 建设条件以及厂址选择

根据第三部分中关于产品方案建设规模的论证和建议， 在本部分中按 建议的产品方案及规模来研究资源、原料、燃料动力等需求与供应可靠性， 并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，研究新厂址方案。 一、 资源与原材料

（一）资源

（二）原材料及主要辅助材料供应

这一项目包括原材料、主要辅助材料需要量及供应；燃料动力及其他 公用设施的供应；主要原材料、燃料动力费用估算等。

（三）需要作生产试验的原料 二、建厂地区的选择

建厂地区的选择除了要符合行业布局、 国土开发整治规划外，还应考 虑资源，区域地质，交通运输和环境保护等要素。

（一）自然条件 （二）基础设施建设 （三）社会经济条件： （四）其他应考虑的因素

三、厂址的选择

（一）厂址多方案比较

厂址多方案比较主要有：地形、地貌、地质的比较；占有土地情况比较；拆除情况的比较；各项费用的比较等。

（二）厂址推荐方案

厂址推荐方案包括：绘制推荐厂址的位置图：叙述厂址地貌、地理、 地形的优缺点和推荐理由；环境条件的分析；占用土地种类分析；推荐厂 址的主要技术经济数据等。

第五部分 项目工程技术方案

项目工程技术方案可行性研究的重要组成部分。

技术方案主要研究项目应采用的生产工艺和工艺流程， 重要设备及其 相应的总平面布置，主要车间组成以及建构筑物型式等。并在此基础上， 准确估算土建工程量和其他工程量。 在技术方案中，除文字叙述外，还应 将一些重要数据及指标列表说明，并绘制出总平面布置图、工艺流程示意 图等。

一、项目组成的范围

本项目投资的厂内、外所有单项工程，配套工程包括生产投放、后勤、 运输、生活福利等，都属于项目组成的范围。

二、产品的生产技术方案

所谓生产技术方案，是指生产产品所采用的工艺技术、 生产方法、主 要设备、测量自控装备等技术方案。

（一） 主、副产品质量标准 此项叙述项目产品和副产品质量标准。 （二） 生产的方法 （三） 技术参数和工艺流程 （四）主要工艺设备选择

（五） 主要原材料、燃料、动力消耗指标。 （六）主要生产车间布置方案

三、总平面布置的原则和运输、仓储等方案 （一）总平面布置的原则

总平面布置应当根据项目各单项目各单项工程，工艺流程，物料投入 与产出，废弃物排出及原材料贮存以及厂内外交通运输等情况， 按厂地的 自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范等进行安排。

（二）厂内外运输方案 （三）仓储方案 （四）占地面积及分布 四、土建工程方案

（一）主要建、构筑物的建筑特征及其结构设计 （二）特殊基础工程的设计 （三）建筑材料

（四）土建工程造价估算 五、其他工程方案

（一）给排水工程 （二）地震设防 （三）动力及公用工程 （四）生活福利设施

第六部分环境保护和劳动安全

在项目工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护及职业安全卫生 方面的

法规、法律，对项目可能对环境造成的各种近期和远期影响， 对可

能影响劳动得健康和安全的各种因素， 都要进行可行性研究分析，提出防 治措施，并对其进行评价，推荐技术上可行、经济，并且布局合理，对环 境的有害影响较小的解决方案。按照我国现行规定，凡从事对环境有影响 的建设项目都必须严格执行环境影响报告书的审批制度，

行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、项目建设地区的环境现状 二、项目的主要污染源和污染物

（一）项目的主要污染源 （二）项目的主要污染物 三、建设项目拟采用的环境保护标准 四、治理环境方案 五、环境监测制度建议 六、环境保护投资估算 七、环境影响价结论 八、劳动保护和安全卫生 劳动保护和安全卫生包括生产过程中职业危害因素的分析、 职业安全 卫生的主要设施、劳动安全与职业卫生机构、消防措施和设施方案建设等。

第七部分企业组织与劳动定员

这一部分主要讲在可行性研究报告中， 根据项目规模、组成和工艺流 程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数以及劳动力来源和相应 的人员培训计划。

一、 企业组织

其内容有企业组织形式、企业工作制度等。 二、劳动定员和人员的培训

其内容有劳动定员、年总工资和职工年平均工资估算、人员培训及费 用估算。

第八部分 项目实施时期进度安排

项目实施同样也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。 项目实施 时期亦可称为投资时期，它是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产 这一段时间。这一时期有以下工作阶段：项目实施准备，资金安排，勘察 设计与设备订货施工准备，施工与生产准备，试运转直到竣工验收和交付 使用等。这些工作阶段的各项投资活动和各个工作环节， 有些是相互影响、 前后衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的，所以，在可行性研究 阶段，需要将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一的规划， 合平衡，作出合理而又切实可行的安排。

一、项目实施的各个阶段

这些阶段包括建立项目实施管理机构、资金安排、技术获得与转让、 勘察设

同时，要求在可

综

计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、竣工验收等。

二、项目实施进度表

项目实施进度表有横道图和网络两种。 三、项目实施的费用

项目实施费用包括：建设单位管理费、生产筹备费、生产职工培训费、 办公和生活家具购置费、勘察设计以及其他应支出的费用。

第九部分 项目投资估算与资金的筹措

这一部分是项目可行性研究内容的重要组成部分。 每个建设项目均需 计算所需要的投资总额，分析提出投资的筹措方式，并制定用款计划。

一、建设项目总投资估算

建设项目总投资估算包括固定资产投资总额和流动资金估算。 二、资金的筹措

建设项目所需要的投资资金，其来源是多渠道的。项目可行性研究阶 段，资金筹措是根据对项目固定投资估算和流动资金估算的结果， 研究资 金的来源渠道和筹措方式，从中选择了条件优惠的资金。在可行性研究报 告中，应当对每种来源渠道资金及其筹措方式逐一论述， 并附有必要的计

算表格及其他附件。在可行性研究中，应对项目筹资方案的资金来源和内 容加以说明。

三、投资使用计划

制定投资使用计划及借款偿还计划。

第十部分财务、经济和社会效益评价

在确定建设项目的技术路线以后，必须对各种方案进行财务、经济社 会效益评价，判断项目在经济上是否可行，并评选出优秀方案。本部分的 评价结论是取吉建设方案的主要依据之一， 同时也是对建设项目进行投资 决策的重要依据。

这一部分简要说明可行性研究报告中财务、 经济与社会效益评价的主 要内容。

一、生产成本与销售收入估算

主要有生产总成本、单位成本和销售收入估算 二、财务评价

所谓财务评价是指考察项目建成后的获得能力， 债务偿还能力及外汇 平衡能力的财务状况，借以判断项目在财务上的可行性。财务评价的分析 方法是表态分析与动态分析相结合，以动态为主，同时采用财务价指标分 别与相应的基准参数

一一财务基准收益率、 行业平均投资回收期、平均投 资利润率、投资利税率作比较，以此来判断项目在财务上是否可行。

三、项目的国民经济评价

项目的国民经济评价是项目经济评价的核心， 是决策部门作项目取舍 的重要依据。建立项目国民经济评价采用费用与效益分析方法， 运用诸如 影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，从而计算项目对国 民经济的净贡献，病人项目的合理性。国民经济价主要采用国民经济盈利 能力分析与外汇效果分析，以经济内部收益率（EIR0为主要的价指标。 同时根据项目的具体特点和实际需要， 也可以计算经济净现值（ENPV指 标。涉及到产品出口创汇或替代进口节汇的项目，

要计算经济外汇净现值

（ENPV、经济换汇成本。

四、对项目的不确定性分析

对建设项目进行评价，所采用的数据多数来自预测和估算。 由于资料 和信息是有限的，实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风 险。为了避免或尽可能地减少风险，就需要分析不确定性因素对项目经济 价指标的影响，以确定项目是否可靠，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重点不同，可以将不确定性分析分为盈亏平衡分 析、敏感性分析和概率分析。进行可行性研究一般要进行盈亏平衡分析， 敏感性分析和概率分析可视具体性情况而定。

五、对项目的社会效益影响分析

除对以上各项指标进行计算和分析之外，还应对建设项目的社会效益 和社会影响进行分析，亦即对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 得出可行性研究的结论与提出建议

一、 可行性研究结论建议

由前面各节的研究分析的结果，可对项目在技术、经济上进行全面的 评价，对建设方案进行综合总结，提出结论性的意见和建议。归纳如下：

1 .对推荐的拟建方案的建设条件、 产品方案、工艺技术、经济与 社会效

益及环境影响的结论性意见。

2 .对主要的对比方案进行阐释说明。

3 .对可行性研究中还没有解决的主要问题提出切实的解决办法 和建议。 4 .对应当修改的主要问题进行说明，并提出修改意见。 5 .对不可行的项目，要提出不可行的主要及处理意见。

6 .在可行性研究中主要争议问题的结论。

另外附上可行性研究报告附件。

须注意：凡属于可行性研究范围，但在研究报告以外单独的文件， 顽症需列为项目可行性研究报告的附件，所列附件应当注明名称、日期、 编号。

二、附件内容

附件主要包括：项目建议书（初步可行性报告）；项目立项批文；厂 址选择报告书；资源勘探报告；贷款意向书；环境影响报告；需单独进行 可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告；需要的市场调查报告； 引进技术项目的考察报告；引用外资各类协议文件；其他主要对比方案说 明及其他附件。

三、附图

附图主要有：厂址地形或位置图（设有等高线）；总平面布置方案图 （设有标高）；工艺流程图；主要车间布置方案简图以及其他附图。