前 言
根据公司总体战略发展方向，对公司进行”规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着\"部门职能专业化\"和”业务流程规范化”的组织建设原则，明确部门的工作职责和建立有效的管理约束，组建一支有凝聚力的团队，最大程度地实现资源共享,在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，以便更好地完成公司制定的经营目标,编制出本管理制度。
本制度在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助,在此深表感谢。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正,并在将来升级版中修正。 适用范围
本制度适用于保利地产开发有限公司投资的所有房地产项目. 解释和修改
本制度内各项规定及表格由保利地产开发有限公司工程技术部、规划设计部在公司领导小组的指导下负责制订，公司职能部门均应遵守.
公司工程技术部和规划设计部拥有对本制度的解释和修改权，各相关部门在执行本制度时如发现任何不足或需要补充之处,请及时以书面形式向工程技术部提出建议。 第一章 组织架构及岗位职责 一、 工程管理架构
二、 部门职责及岗位描述
（一） 工程管理中心(公司副总经理） （二） 项目经理部职能 1、 项目经理部职能
2、 项目经理部经理岗位职责 3、 专业工程师岗位职责 （三） 技术规划设计部 1、 技术规划设计部职能
2、 技术规划设计部经理岗位职责 3、 资料员岗位职责 （四） 项目经理部 1、 项目经理部职能 2、 项目经理岗位职责 3、 专业工程师岗位职责
第二章 施工准备阶段工作流程管理
保利房地产开发有限公司
一、 施工准备阶段工作流程
二、 施工准备阶段主要节点工作内容详述 第三章 施工阶段工作流程管理 一、 施工阶段总工作流程
二、 施工阶段主要节点工作要点 (一) 0。00以下施工阶段工作要点 (二) 施工阶段工作要点
(三) 准层结构施工阶段工作要点 (四) 二次结构施工阶段工作要点 (五) 样板房及销售环境施工工作要点 (六) 毛坯装修施工阶段工作要点 (七) 装修施工阶段工作要点 (八) 配套施工主要控制要点
(九)
竣工验收及交楼阶段主要工作要点
1
保利房地产开发有限公司
第一章 组织架构及岗位职责
一、工程管理架构
根据公司的管理模式和特点,结合房地产开发的一般规律,制定工程管理架构，根据项目多少和大小及各人的工作量适时进行调整.
如下图：
- 1 -
保利房地产开发有限公司
二、部门职责及岗位描述
（一）工程管理中心（公司副总经理） 部门名称：工程管理中心 上 级：总经理
1. 全面负责公司所开发项目的工程管理工作，制定公司工程管理的组织管理体系与运营流
程，经集团审核批准后执行。
2. 在公司总经理的领导下,按照公司的发展战略，制定本公司各个项目的工程开发计划及年
度发展计划，并认真贯彻执行.
3. 制定团队发展计划,对所带团队进行企业文化、精神文明等方面的教育和宣传，贯彻公司
企业精神，负责对技术骨干的培训和培养，执行公司人才发展和培养计划.
4. 组织对项目投标单位的考察、资格预审，编制和审查招标文件，参加项目的评标、定标、
合同拟订、洽谈等工作，对合同的执行情况全面跟踪。
5. 审查项目的施工组织设计和重要部位的施工方案，主持召开重要结构、重要部位的施工方
案论证会，处理重大质量、安全事故。
6. 对工程、材料、设备的合同进行审核，并签署意见报总经理批阅。
7. 对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核,建议公司对分管部门经理进行人事任
免.
8. 负责对分管部门或工作的涉外部门进行沟通和联系，并处理相关事务。 9. 完成总经理交办的其它各项工作。 （二）工程技术部职责及岗位描述 工程技术部
上 级:公司副总经理
部门职能：负责公司开发的房地产项目的工程技术管理及施工过程中的技术指导.界定工程技术部工作内容,明确工作方向，完善责任制度。 主要职能：
1. 配合前期部、销售部等部门进行项目前期运作.
2. 根据设计和工程进度协助前期部进行各种报建报批工作，取得有关部门的 批文。 3. 审核工程施工组织设计方案，组织开展设计交底工作。
4. 配合项目经理部与设计、施工承包方及监理单位编制项目总体计划及各分 项计划。 5. 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。
- 2 -
保利房地产开发有限公司
6. 负责项目施工技术指导、监督工作. 7. 主持解决工程技术上存在的问题。
8. 负责监督确认项目工程质量并参与项目的技术验收工作。
9. 按项目进展协助成本合约部进行工程的施工招标工作和材料设备的采购招标工作。 10. 负责工程预（结)算的工程量复核审查签证，并提出复核意见报成本合约部。 11. 负责本部门文件、档案等资料的管理工作. 12. 按上级领导的指示开展工作。 工程技术部经理
岗位名称：工程技术部经理 直接上级：公司副总经理 直接下级：各专业工程师 主要职责：
1. 制定（修订）工程技术部的工作程序和相关的规章制度的实施细则、规定，经公司领导批准后执行。
2. 根据公司的经营目标，制定年度和阶段性工作计划，经公司领导批准后组织实施. 3. 对本部门的日常工作进行管理，对本部门员工的工作进行安排，监督、检查反馈各员工的工作的落实情况，处理反映的问题。
4. 协调相关单位处理施工中出现的技术和质量问题. 5. 在公司领导下组织相关工程的招标或委托工作。
6. 定期组织召开工程技术部例会，及时、准确传达上级指示。
7. 熟悉掌握每项工程动态，及时处理突发事件、重大事件，知会公司领导协助处理. 8. 定期（如每月一次）检查各项目现场质量、安全、文明施工、进度、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。
9. 组织召开月度工程例会，必要时组织现场会议。
10. 负责组织有关单位进行设计交底和图纸会审，按约定的时间和数量向承包单位交付施工图，及时处理施工中提出的设计修改和技术问题。
11. 负责督促并配合项目经理部、前期部申办正式工程和临时设施的施工许可证，负责施工占道、专用道路接口的许可证，按建设程序组织施工建设.
- 3 -
保利房地产开发有限公司
12. 负责督促并配合项目经理部、前期部申办落实水源、电源、气源、排污、通讯、闭路接口，开工前组织实施“三通一平”工作。
13. 对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核,建议公司对分管工程师进行人事任免。 14. 配合项目经理部完成单项（专业性）验收和综合验收，完善验收手续，并按公司规定向物业管理公司办理移交。
15. 及时向公司领导、汇报本部门的真实情况和有关数据. 16. 完成上级交办的其他工作。 土建工程师
直接上级：工程技术部经理 岗位职责：
1. 协助工程技术部经理、项目经理做好工程项目的前期运行工作. 2. 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作,提出合理建议。 3. 负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。
4. 参与工程技术部年度计划、月度工作目标和工作计划的制定。
5. 协助工程技术部经理开展本专业的工程技术管理工作，并配合其他工程师的工作。 6. 参与编制本专业主要设备、材料的采购计划，并对已完成的本专业工程进行检查。 7. 协调施工单位、监理单位处理现场相关专业问题。
8. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，跟踪整改方案的执行情况。
9. 参加图纸会审，各专业工种互相交流，统一汇总。根据施工单位施工方案，重点根据公
司工期要求对其施工形象进度审核，严格把好其施工方案中的质量、安全措施的可行性和可靠性.
10. 参与工程中的重大、关键问题的解决措施和方案的制定。对一些工序衔接，施工中发现
问题并及时处理，对重要工程事项要及时汇报。
11. 对施工单位要严格要求，按设计图纸、施工规范、操作规程、施工组织设计技术安全措
施进行施工，严格控制建筑装饰材料的质量,发现问题及时加以解决，杜绝不合格的产品或材料用于工程上。
12. 认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处理。 13. 填写工作日记，服从工程技术部经理的工作安排.
14. 对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。
- 4 -
保利房地产开发有限公司
15. 完成上级交办的其他工作。 水暖工程师岗位职责 直接上级:工程技术部经理 岗位职责： 1.
与设计单位一起研究、讨论给排水、市政、空调、煤气管网总体规划布置方案，总体
管网施工图设计布置. 2.
审查设计单位的给排水、煤气、空调、人防、市政、消防设计施工图纸、设计变更，
以及客户购房后要求修改的变更。 3. 4. 5.
组织给排水、煤气、空调、人防、市政、消防专业施工图纸审查和会审工作。 负责在建工程给排水、人防、消防、市政、煤气、空调施工中管理、协调工作。 组织设计单位对给排水、煤气、空调、消防专业施工图纸的技术要求向施工单位作全
面技术交底。 6. 7. 8.
熟悉设计文件，对图纸中存在的问题负责与设计单位联系及时解决存在的问题。 协助成本合约部编写给排水、空调、煤气、消防专业标书技术参数和评标工作。 参与商务采购中心、成本合约部组织的给排水、空调、煤气、消防配件材料的选购工
作。 9.
认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处
理。
10. 参加隐蔽工程的验收，审查核实具体隐蔽工程的各类记录。 11. 参与材料进场的验收工作，杜绝工程使用不合格的原材料。 12. 填写项目工作日记，服从工程技术部经理的工作安排。
13. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收,参与审查其竣工资料，确保资料的正确性和完整性.
14. 对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。
15. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定. 16. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。 17. 负责水暖工程的竣工验收。 18. 完成上级交办的其他工作。 电气工程师岗位职责 直接上级：工程技术部经理
- 5 -
保利房地产开发有限公司
岗位职责：
1. 与设计单位一起研究、讨论供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统总体规
划布置方案，总体管网施工图设计布置。
2. 审查设计单位的供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统设计施工图纸、设
计变更，以及客户购房后要求修改的变更。
3. 组织供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统专业施工图纸审查和会审工作。 4. 负责在建工程供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统施工中管理、协调工
作.
5. 组织设计单位对供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统专业施工图纸的技
术要求向施工单位作全面技术交底。
6. 熟悉设计文件，对图纸中存在的问题负责与设计单位联系及时解决存在的问题. 7. 协助成本合约部编写给排水、空调、煤气、消防专业标书技术参数和评标工作. 8. 参与商务采购中心、成本合约部组织的给排水、空调、煤气、消防配件材料的选购工作。 9. 认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的，要及时界定原因以便调整、处理。 10. 参加隐蔽工程的验收，审查核实具体隐蔽工程的各类记录。 11. 参与材料进场的验收工作,杜绝工程使用不合格的原材料. 12. 填写工作日记，服从部门经理的工作安排。
13. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣工资料，
确保资料的正确性和完整性。
14. 对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚.
15. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。 16. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合。 17. 完成上级交办的其他工作。 18. 负责电气工程的竣工验收。 市政园林工程师
直接上级:工程技术部经理 岗位职责：
1. 负责协调处理有关市政、园林工程方面的工程管理事宜，参与规划设计及扩初方案中有关
总体规划、绿化工程方面的方案论证工作。
2. 全面监管有关市政、园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况,
- 6 -
保利房地产开发有限公司
及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。
3. 处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关
系，有效控制其对项目进度的影响。
4. 配合工程监理单位,对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。 5. 参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。
6. 负责市政、园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程
款.
7. 协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系. 8. 审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量,并负责对其的清点、验收及保管
工作.
9. 监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。 10. 做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统
一管理。
11. 参加每周的现场工程例会,提出相关专业存在的问题并落实解决方案。 12. 完成领导交办其他工作。 资料员
直接上级：工程技术部经理 岗位职责：
1. 负责工程项目的资料档案管理、计划管理及内业管理工作。
2. 负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸
并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸,其中至少一套图纸有设计单位图纸专用章.竣工图采用散装方式折叠，按资料目录的顺序,对建筑平面图、立面图、剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。
3. 收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。负责对每日收到
的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档.
4. 负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等
工作.
5. 负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则. 6. 来往文件资料收发应及时登记台帐，文件资料的内容和性质准确及时递交经理批阅,并及时
- 7 -
保利房地产开发有限公司
送有关部门办理。
7. 确保设计变更、洽商的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，
须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更(包括图纸会审纪要)原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书,并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。
8. 负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相
关指标（包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。对桩基工程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查.严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。
9. 监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步.对施工单位
形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料,按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。
10. 按时向公司档案室移交,在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。文件材
料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”,交接双方必须根据移交目录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份,双方各持一份.
11. 负责向市城建档案馆的档案移交工作，提请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程
档案进行预验收,取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。
12. 负责对施工部位、产值完成情况的汇总、申报，按月编制施工统计报表，在平时统计资料
基础上,编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料.编报的统计报表要按现场实际完成情况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。
13. 负责与项目有关的各类合同的档案管理,负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制
目录.作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失,不得在案卷上随意划线、抽拆。
14. 负责向销售部提供工程主要形象进度信息，向各专业工程师了解工程进度、随时关注工程
进展情况，为销售部提供确实、可靠的工程信息。
15. 协助工程技术部经理做好对外协调、接待工作，协助工程技术部经理对内协调公司、部门
间、对外协调施工单位间的工作.做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。
16. 完成上级交办的其他工作。
- 8 -
保利房地产开发有限公司
(三)规划设计部职责及岗位描述 规划设计部
上 级：公司副总经理
部门职能：全面负责公司所有开发项目规划设计、单体设计、扩初设计工作,协助项目论证和策划工作，负责审核各项目施工方案并监督执行情况，处理工程重大技术问题,为公司各项目提供工程技术支持，并负责产品研发及新产品和技术的推广工作。 主要职能：
1. 制定、完善设计管理、变更洽商管理等规章制度与流程，组织实施规划设计部管理各项制
度。
2. 参与项目的可行性分析，进行项目论证，参与项目的立项决策，参与项目策划，协助销售
部编制产品建议书,提出建筑设计的意见和建议，配合销售部提出产品概念规划设计和设计任务书。
3. 协助合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定及选择勘查、设计单位，参与勘查、
设计单位的招标工作。
4. 协助项目公司前期部办理所有规划手续的报批工作。
5. 负责项目规划设计管理、方案论证工作，在概念规划设计的基础上，组织编制和会审项目
设计任务书,并报公司领导批准。
6. 负责单体设计和扩初设计的沟通和管理工作，组织对施工图设计的技术把关. 7. 负责项目开工前的单体设计方案和结构方案的评审、优化、改进等工作. 8. 负责对施工图的审核,参与设计的图纸会审和技术交底。
9. 配合项目经理部、工程技术部与各设计单位沟通相关设计问题,负责协调处理施工相关技术
问题。
10. 参与工程竣工验收工作,对工程验收提出相应的工程技术验收意见。 11. 督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更方案确定、审定。 12. 负责新产品、新技术的研发以及新工艺、新技术、新材料、设备推广和应用工作。 规划设计部经理 岗位名称：总工程师 直接上级：公司副总经理 直接下级：各专业工程师 本职工作：
- 9 -
保利房地产开发有限公司
1. 组织制定、完善工程规划设计、施工图设计、变更洽商等规章制度与流程，监督规划设计
部各项制度实施。
2. 负责公司工程设计技术和管理，组织审核各工程方案，监督工程执行情况，对工程的重大
技术进行处理，为公司各项目提供工程技术支持。
3. 根据公司的设计规划方案，结合项目实际，具体落实确认的规划设计，确保设计院按时保
质完成送审方案与施工图.带领部门人员执行、实施各项计划并定期向上级汇报进度情况,确保项目按计划进度完成。
4. 根据建筑方案，结合公司开发意图,对方案提出修改意见;审核设计院所出图纸，并提出修正
意见。
5. 参与公司项目的前期规划，协助销售部制定规划、建筑方案设计任务书,对规划、建筑方案
提出合理建议，并审核方案，提出修改意见.
6. 跟踪设计进度，组织各专业进行施工图审查，组织主要部位选择的材料及做法论证. 7. 监督施工单位进行二次设计，并对二次设计成果进行审核把关，使其满足原施工图要求. 8. 审核重要变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与专业工程师共同确认重要变
更是否执行。
9. 组织本部门专业人员参与项目论证和策划工作,参与项目的可行性分析,进行项目论证，参与
项目的立项决策。
10. 参与项目策划，组织本部门专业人员协助策划营销部编制产品建议书,提出建筑设计的意见
和建议，组织本部门专业人员与配合销售部沟通,提出产品概念规划设计和设计任务书. 11. 督导规划设计、单体设计、扩初设计和施工图设计管理工作，督导编制规划设计任务书和
规划设计方案，组织规划设计方案的论证和评审，报公司领导批准.
12. 负责沟通和协调本部门和各相关的业务合作单位、政府主管部门之间的关系。
13. 协助成本合约部完成相关设计、招标问题及合同条款的制定，配合成本合约部选择勘查、
设计单位，参与勘查、设计单位的招标工作。参与对供应商、承包商进行选择、考察、确定.
14. 负责设计质量控制、设计成本控制的监督，配合财务部进行设计款项支付管理。 15. 协调相关部门会同设计院、监理公司、施工单位解决工程施工过程中遇到重大质量、技术
问题。组织对施工图设计的技术把关,施工图的审核，参与施工图设计的技术交底和图纸会审.
16. 督导并审核各项目的设计变更工作，参与重大设计变更方案确定、审定。
- 10 -
保利房地产开发有限公司
17. 组织参与工程竣工验收工作，对工程验收提出相应的工程技术验收意见。
18. 依据部门工作计划，指导、审核本部门人员制定年度、季度、月度工作计划，并督导执行、
定期检查。
19. 负责本部门内部工作任务分工、工作协调，不定期对员工的工作情况进行指导。 20. 督导本部门人员参加业务学习与培训,并通过绩效提升情况对培训效果进行评估，负责本部
门员工的绩效辅导、绩效考核，定期进行绩效反馈，提出绩效改进、聘用、调岗、晋升、辞退意见,督导执行。 21. 完成上级交办的其他工作。 结构工程师 直接上级：总工程师 岗位职责：
1. 协助总工程师优化项目的结构设计，对项目的结构设计提供初步、具体的方案，控制设计
质量与结构成本，开展项目结构设计管理及图纸审查工作，协助设计单位组织落实结构设计方案。
2. 编制施工图设计任务书，提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独提出设计要求. 3. 对初步设计、施工图设计进行指导，并进行审核，使其达到施工要求,并合理控制造价。 4. 审核设计变更，对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认重要变更
是否执行。
5. 同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室内外效果等建筑设计和
质量把控工作,负责与设计院联系有关结构方面的技术工作.
6. 负责解决施工现场提出的有关结构方面的技术问题，与公司其他部门进行技术协调工作。 7. 对专家或领导提出的建议进行综合判断,及时给予结论，同时也参与对重要问题的讨论。 8. 参与图纸会审和工程技术交底。
9. 配合现场施工、质量检查、竣工验收、设计回访及设计技术总结工作。 10. 完成上级交办的其他工作。 建筑工程师 直接上级:总工程师 岗位职责：
1. 根据公司项目安排，协调项目的设计规划工作,具体负责施工图的修改和施工图提供等工
作。
- 11 -
保利房地产开发有限公司
2. 协助总工程师制定规划、建筑方案设计任务书,对规划、建筑方案提出合理建议，并审核
方案，提出修改意见。
3. 协助编制施工图设计任务书,提出设计注意事项，并对重要部位、重要节点单独提出设计
要求。
4. 协助总工程师进行规划设计、建筑设计、户型设计、立面设计、室内设计、环境设计。 5. 对初步设计、施工图设计进行指导和进度跟踪，并进行审核，使其达到施工要求，并合理
控制造价。
6. 协助外部设计师对设计主要部位选择的材料及做法进行明确，并根据工程造价的不同选择
不同的材料。
7. 审核设计变更,对变更的可行性及对成本的影响进行评估，与总工程师共同确认重要变更
是否执行。
8. 收集市场信息，对相关资料进行分类、整理.
9. 同设计院保持联系、沟通、传递公司开发意图，做好楼盘结构、室内外效果等建筑设计和
质量把控工作，负责与设计院联系有关结构方面的技术工作。 10. 完成上级交办其它任务 文员
直接上级：总工程师 岗位职责：
1. 根据公司设计任务完成的时间要求，协助部门设计师管理图纸或其他文件资料,为部门提
供行政支持,提高设计部工作效率。
2. 管理公司所委托的设计合同（规划、建筑、园林、室内设计等)。
3. 对所有已绘制完成的图纸进行电子文档和图纸文档以及图书、文件、资料进行集中管理。 4. 对部门的图纸打印设备进行日常管理维护，保证打印设备的正常运行。 5. 完成上级交办的其他工作。 (四）项目经理部职责及岗位描述 项目经理部
上 级:公司副总经理
部门职能：负责公司开发的房地产项目工程的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、验收阶段的项目管理工作。界定工程技术部工作内容,明确工作方向，完善责任制度。 主要职能：
- 12 -
保利房地产开发有限公司
1. 根据公司发展计划和项目实际情况， 编制《工程管理策划指导书》，报工程技术部、规划
计划部审批.
2. 协助工程技术部、规划计划部处理设计中的相关专业技术问题，组织图纸会审及施工图交
底。
3. 组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题.
4. 协助规划设计部编制有关专业方面的设计任务书，对专业设计问题进行跟踪协调。 5. 组织工程质量事故及安全事故的调查、处理.
6. 参与成本合约部对招标文件、合同部分条款的拟稿,参与相关技术标的评审。 7. 参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理,参与承建商和供应商的履约评定。
8. 根据施工总进度控制计划编制施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金
使用计划以及相关的工程报批报建计划.敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。
9. 审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划,监督进度计划的完
成情况,做好进度计划的动态管理.
10. 根据《工程管理策划指导书》中编制的重要工序和质量控制要点，严格审查监理审查过的
施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。
11. 监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。 12. 制定《材料设备供货计划》，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放对不合格材
料的退换、跟踪等.
13. 向规划设计部反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施. 14. 对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。 15. 对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。
16. 处理现场工程技术问题,协助规划设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工
程质量问题。
17. 初审、支付进度款，确认现场签证,初审补充预算,对工程结算的初审。
18. 汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划,并监督承建商及供应商的资金使
用情况.
19. 根据合同条款,收集一手资料，与成本合约部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的
索赔、反索赔工程.
20. 助成本合约部对项目分项工程进行性能价格比分析,加强成本监督。
- 13 -
保利房地产开发有限公司
21. 参与对工程管理部和成本合约部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。 22. 现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、 申请施工用水用电、申请
施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、 围墙、道路及临时设施施工、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场“三通一平”、办理《工程建设施工许可证》。 23. 协助前期部办理开工前的部分报批报建手续.
24. 协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理
安排好各种工序的穿插施工。
25. 审核监理提交的《监理周报》、《监理月报》，每月编制《工程月报》抄送公司有关职能部门，
工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题. 26. 组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。
27. 整理工程文件,完成竣工资料的收集，组织有相关单位参加竣工验收,竣工资料验收通过后
其中一份保留在公司档案室.
28. 项目完成时，有关竣工资料外的工程文件档案（如未存入竣工资料的甲方设计变更或洽商，
所有与监理施工单位的往来文件，公司就该项目的有关部门间文件、报告、批示，不需政府参加的部分工程的验收报告，所有合同，履约评定，结算协议书,维修记录等)移交公司档案室。 项目经理
岗位名称：项目经理 直接上级：公司副总经理 直接下级：各专业工程师 岗位职责：
1. 根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排,落实管理人员职责，组
织项目经理部开展工作。
2. 对本部门的日常工作进行管理，对本部门员工的工作进行安排，监督、检查反馈各员工的
工作的落实情况，处理反映的问题.
3. 建立项目的合同管理体系,严格履行合同管理任务,处理好与乙方的合同的争议和纠纷. 4. 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务. 5. 协调相关单位处理施工中出现的技术和质量问题.
6. 组织图纸审查工作,对设计方案和施工图进行审核、对各种材料的选用进行把关。 7. 在公司领导下组织相关工程的招标或委托工作.
- 14 -
保利房地产开发有限公司
8. 定期组织召开工程部例会，及时、准确传达上级指示,贯彻实施公司及本部门的规章制度,
起草工作报告.
9. 不定期组织本部门和监理单位对工程的进度、质量、安全进行检查，严把工程各环节质量、
进度、安全关。
10. 严格执行公司制定的动态成本管理制度,并负有领导和实施职责。 11. 执行公司发布的各项指令,接受公司各业务部门的指导、检查、监督。
12. 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单
位等各方面之间的综合协调工作。
13. 配合前期部申办正式工程和临时设施的施工许可证,负责施工占道、专用道路接口的许可
证，按建设程序组织施工建设。
14. 配合前期部申办落实水源、电源、气源、排污、通讯、闭路接口,开工前组织实施“三通
一平\"工作。
15. 对分管部门员工的工作进行安排、指导、年度考核，建议公司对分管部门经理进行人事任
免。
16. 负责完成单项（专业性）验收和综合验收，完善验收手续，并按公司规定向物业管理公司
办理移交。
17. 及时向公司领导、汇报本部门的真实情况和有关数据. 18. 完成上级交办的其他工作。 土建工程师
直接上级：项目部经理 岗位职责：
1. 认真读图,领会设计意图，同时到施工现场实地对照图纸，发现问题并且及时反映. 2. 参加图纸会审，各专业工种互相交流，统一汇总.
3. 根据施工单位施工方案，重点根据公司工期要求对其施工形象进度审核，严格把好其施工
方案中的质量、安全措施的可行性和可靠性。
4. 参与项目经理部总进度计划、月度工作目标和工作计划的制定； 5. 组织好施工前的准备工作。
6. 协调各施工单位现场问题的处理与解决，做到责任明确，界面清晰.
7. 对一些工序衔接，施工中发现问题并及时处理,对重要工程事项要及时汇报。
- 15 -
保利房地产开发有限公司
8. 对施工单位要严格要求，按设计图纸、施工规范、操作规程、施工组织设计技术安全措施
进行施工,严格控制建筑装饰材料的质量，发现问题及时加以解决,杜绝不合格的产品或材料用于工程上。 9.
认真掌握工程进度和质量，不能按工程进度表执行的,要及时界定原因以便调整、处理. 10. 参加隐蔽工程的验收,审查核实具体隐蔽工程的各类记录。 11. 参与材料进场的验收工作，杜绝工使用不合格的原材料。 12. 填写项目工作日记，服从项目经理的工作安排。
13. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣工资料,
确保资料的正确性和完整性。
14. 对工程增、减变更项目的数量要准确核实，对其性质要界定清楚。
15. 指导、监督、检查工程监理的各项工作,按期听其述职并对其工作做出评定。 16. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与和配合。 17. 完成上级交办的其他工作。 水暖工程师岗位职责 直接上级:项目部经理 岗位职责：
1. 协助项目经理做好工程开工的准备工作。
2. 参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。负责对投标单位进行水
暖方面的现场答疑。
3. 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中
提出的问题.
4. 审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。
5. 负责《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查,提出审查意见. 6. 对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、
造价等变动的因素，进行审查。
7. 监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。
8. 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求，对工程增、减变更项目的数量要
准确核实,对其性质要界定清楚。
9. 根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位
的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
- 16 -
保利房地产开发有限公司
10. 据《工程管理策划指导书》和工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查，并根据情
况提出调整意见.
11. 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究
讨论，提出解决办法。
12. 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作. 13. 负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。 14. 对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见. 15. 负责项目标识要求的执行检查及记录.
16. 指导、监督、检查工程监理的各项工作,按期听其述职并对其工作做出评定. 17. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合.
18. 按公司要求完善施工单位的相关手续，参加中间验收及竣工验收,参与审查其竣工资料，确
保资料的正确性和完整性。 19. 完成上级交办的其他工作。 电气工程师岗位职责 直接上级：工程技术部经理 岗位职责：
1. 协助目经理做好工程开工的准备工作。
2. 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。 3. 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。
4. 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提
出的问题.
5. 审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。
6. 负责《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见. 7. 对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、
造价等变动 的因素，进行审查。
8. 监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。 9. 负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求.
10. 根据工程质量监督计划和相关规范标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位
的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
11. 根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查,并根据情况提出调
- 17 -
保利房地产开发有限公司
整意见。
12. 参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究
讨论,提出解决办法.
13. 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。 14. 负责对电气工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查. 15. 对电气工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。 16. 负责项目标识要求的执行检查及记录。
17. 指导、监督、检查工程监理的各项工作，按期听其述职并对其工作做出评定。 18. 按工程程序做好与监理的横向联系，并积极参与配合.
19. 按公司要求完善施工单位的相关手续,参加中间验收及竣工验收，参与审查其竣工资料,确保
资料的正确性和完整性. 20. 完成上级交办的其他工作. 市政园林工程师 直接上级：项目部经理 岗位职责：
1. 负责协调处理有关市政、园林工程方面的工程管理事宜，参与规划设计及扩初方案中有关
总体规划、绿化工程方面的方案论证工作。
2. 全面监管有关市政、园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，
及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈.
3. 处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关
系，有效控制其对项目进度的影响。
4. 配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。 5. 参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作.
6. 负责市政、园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程
款.
7. 协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。 8. 审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量,并负责对其的清点、验收及保管
工作。
9. 监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。 10. 做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统
- 18 -
保利房地产开发有限公司
一管理。
11. 参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。 12. 完成领导交办其他工作。 资料员
直接上级:项目部经理 岗位职责：
1. 负责工程项目的资料档案管理、计划管理及内业管理工作。
2. 负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸
并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸，其中至少一套图纸有设计单位图纸专用章。竣工图采用散装方式折叠，按资料目录的顺序，对建筑平面图、立面图、剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。
3. 收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。负责对每日收到
的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。
4. 负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等
工作。
5. 负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则. 6. 来往文件资料收发应及时登记台帐，文件资料的内容和性质准确及时递交经理批阅，并及
时送有关部门办理。
7. 确保设计变更、洽商的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商,
须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要)原件存档.所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书,并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现.
8. 负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相
关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录）作备案处理.对桩基工程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查.严格遵守资料整编要求,符合分类方案、编码规则,资料份数应满足资料存档的需要.
9. 监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单
位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。
- 19 -
保利房地产开发有限公司
10. 按时向公司档案室移交,在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。文件材
料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”,交接双方必须根据移交目录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份，双方各持一份.
11. 负责向市城建档案馆的档案移交工作,提请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程
档案进行预验收,取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。
12. 负责对施工部位、产值完成情况的汇总、申报，按月编制施工统计报表，在平时统计资料
基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料.编报的统计报表要按现场实际完成情况严格审查核对,不得多报，早报,重报，漏报.
13. 负责与项目有关的各类合同的档案管理，负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编
制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失,不得在案卷上随意划线、抽拆。
14. 负责向销售策划提供工程主要形象进度信息，向各专业工程师了解工程进度、随时关注工
程进展情况，为销售策划提供确实、可靠的工程信息.
15. 协助工程技术部经理做好对外协调、接待工作，协助工程技术部经理对内协调公司、部门
间、对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。
16. 完成上级交办的其他工作.
第二章 施工准备阶段工作流程管理
房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入.
- 20 -
保利房地产开发有限公司
一、施工准备阶段工作流程
取得用地规划 许可证、国土证 总规、详规、小区综合管线规划批复 取得规划许可证 前期部收地、项目部围蔽 前期部、项目部 查勘现场 申报临水临电 总经理主持小区分区开发策划会 出详勘方案、签订详勘合同 施工图审查、节能审查 项目部组织详勘 取得本期开发全套施工图（或基础图） 场地障碍物迁移、拆除方案 项目部编制工程管理策划书 主管工程领导主持综合策划书会审 项目部组织 “三通一平”实施 施工单位临设搭建 签订监理合同、编制监理规划、监理细则 项目部组织±0.000以下图纸会审 审查施工组织设计 质监登记 安监登记 余泥排放证 施工单位人员、机械、材料进场 签发开工令 取得施工许可证 基础工程开工 图1-1施工准备阶段工作流程
二、施工准备阶段主要节点工作内容详述 （一)围蔽工程
1. 围蔽前应进行的准备工作：
（1） 前期部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由项目部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确,围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
（2） 明确征地红线。项目部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征
- 21 -
保利房地产开发有限公司
地红线，做好标记.若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大,应联系前期部协调相关部门解决。
（3） 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备. 2. 围蔽工程注意事项
（1） 积极与当地政府部门沟通,取得当地政府部门的支持. （2） 按已制定的实施方案组织施工。
（3） 工程技术部应与前期部协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4） 围蔽完成后,应安排保安巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 (二)申报临水临电
前期部申报临水临电时，应会同项目部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下,应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据保利的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。 （三）现场查勘,进一步清理场地
收地后，项目部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在前期部的协调督促下由当地政府相关部门完成.然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，项目部进场后，也应积极协助前期部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
前期部应向项目部通报原有地下管网的概况,项目部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况,如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。
所收地块内的林木砍伐，须前期部协调取得砍伐证后,根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。 （四）项目部组织详勘
1. 取得总规批复后，项目部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，项目部应提前组织清理。
2. 勘察单位根据设计院提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，项目部应复核。 3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。
4. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档. 5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。
- 22 -
保利房地产开发有限公司
（五）小区分区开发综合策划
小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由总经理主持，召开由分管前期、成本合约、工程、技术、设计的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标,并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。 （六）综合策划方案编制
综合策划方案包含以下内容：
1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。
3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 4. 施工道路系统:满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。 5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划:满足安全文明施工需要、满足销售需要等. 6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等.（适当考虑分期开发之间的土方平衡）
7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 8. 制定各期开发楼盘的分批销售计划.
9. 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。 10. 制定图纸需求计划。
11. 制定合同需求计划， 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。 其中除第8项和9项方案的内容外,其他的是属于工程建设范畴，具体由项目部负责编制（如没有成立项目部由工程技术部负责编制）。 （七）综合策划方案会审
时间：新开发项目在详规批复后的一周内 组织者：项目部 负责人:总经理
参加人员：工程副总、销售部、工程技术部、规划设计部、成本合约部、前期部、项目负责人。 内容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。 （八)±0。000以下图纸会审
基础开工5天前，项目部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由成本合约、前期
- 23 -
保利房地产开发有限公司
部、规划设计部、设计院、施工单位参加的±0.000以下图纸会审。项目部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和公司领导，并收集和汇总各部门图纸审查意见,在图纸会审24小时前将意见提交设计院。 （九）“三通一平\"的实施 1. “三通”
项目部协助前期部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等.项目部应马上组织场地平整、临时道路的施工。
2. “一平”
（1） 场地平整的主要步骤：
a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定. b。 场地及边坡土方量计算
场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
c。 土方调配
对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖——填方区的调配方向和数量,使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用)、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。
（2） 场地平整需注意的问题：
a。注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。
b。场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。
c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。
(十）编制项目总进度节点控制计划
综合策划会后一周内，项目部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报各部门会签备案存档。
1. 编制进度节点计划需要收集的信息: （1） 收集图纸信息。
（2） 地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法,外墙做法,交楼标准.
- 24 -
保利房地产开发有限公司
（3） 现场已收图纸，所欠图纸种类。 （4） 了解合同信息。 （5） 主体合同范围、工期。 （6） 现场已有合同，所欠合同.
（7） 了解当地政府的验收要求，如:基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、
专项方案审查、中间验收、竣工验收等。
（8） 了解公司制度要求。 2. 编制方法：
详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集规划设计部、工程技术部、成本合约部讨论商定后执行,并报综合计划部考核。
（十一)编制审查监理规划、监理细则和旁站方案
详见《监理规划编制规定》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》. (十二)审查施工组织设计和施工方案
项目主体开工前，项目部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织施工组织设计审查会。
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点,审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期.
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案(技术工艺方法、手段、流程)，施工进度计划,施工平面图，施工措施,各类材料采购供应计划,各类施工设备进场计划。
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》。
专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004］213号 《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。 （十三）其他准备工作
1. 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。 2. 项目部办公环境及办公条件的规划。
（1） 资料文件柜标准统一,数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。 （2） 工程所需的各类表格应准备齐全。
- 25 -
保利房地产开发有限公司
（3） 上墙文件应符合公司统一要求,内容包括：质量方针、质量目标、质量管理体系、项目组织架构、岗位职责、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等.
（4） 办公室周围要做到美观，整洁,适当绿化。 3. 工程监理例会 详见《工程例会规定》
4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐
在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐,这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫,既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。
5. 放线点的及时复核和保护
（1） 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复核并做好保护措施。 （2） 监理工程师应要求施工承包单位,对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核,并将复测结果报监理工程师审核,经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。
（3） 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。
6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。
7. 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员,应到其总公司进行核查,核查内容包括其工资单、社保等.
8. 审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求;性能满足工程特点及地质条件要求;设备状况能满足连续工作及施工安全要求。 9. 验收进场施工材料。
10.了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。
第三章 施工阶段工作流程管理
- 26 -
保利房地产开发有限公司
一、施工阶段总工作流程
施工阶段以下 ±0.000施 工 准 备 地下室底板施工 桩基础施工 桩基础检测 底板防水施工 土方开挖、基坑支护 桩头处理 地下室垫层施工 地下室墙柱施工 ±0.00板施工 裙楼结构施工 转换层结构施工 地下室外侧壁防水施工 回填 场地硬化场区整理 外脚手架搭设 确定销售样板 工裙阶楼段转换层施 销售 装修样板、前室、大堂装修 售楼环境施工、验收 销售临时电梯安装、调试 屋面结构施工 结构封顶 标准层结构施工至7层 首个标准层结构施工 板标装准修层施结工阶构段及样 门窗安装 抹灰 砌筑 完成砌体抹灰施工样板 水电消防燃气电梯安装 外墙装修 外墙清洁及设备拆除 卫生间防水施工 主体竣工 装修施工 室内地面清理、场地移交 室外管网施工安装 屋面防水保温施工 分户验收 竣工验收 毛坯交楼 装修分户验收 装修竣工验收 装修交楼 入户门框安装 电梯前室装修 强弱穿线放线 及砌配体套毛施坯工装阶修段施工阶段 装修施工阶段 园林施工 主体竣工验收毛坯交楼阶段 维修、备案、结算 装修验收交楼阶段 维修备案结算阶段 图2-1 施工阶段工作流程图 (图2-1—1）（以带一层地下室24层的高层住宅为例） 一、施工阶段主要节点工作要点 (一）±0。00以下施工阶段工作要点
- 27 -
保利房地产开发有限公司
1． 施工准备
（1） 放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，项目部应进行复核和做好保护措施.
（2） 施工计划编制。 （3） 施工方案审查。 （4） 质量、安全技术交底.
（5） 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况. （6） 了解当地政府及行业的要求：
（7） 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0。00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。
（8） 需要签订的合同：
桩基础检测合同(含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同,基坑沉降观测委托合同、消防工程施工合同。
2． 基础施工
基础工程施工应按制度实施旁站监理和隐蔽验收管理,如:预制桩、冲（钻） 孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩及基坑（槽)、基础钢筋、基础混凝土浇注等。桩孔、 天然基础持力层验收、基坑（槽）验收时，须请设计单位、勘探单位一同参加验 收，并签署验收意见。
进场材料验收时，要重点关注：进场钢材的验收、复试以及其品牌是否符合 合同约定品牌。
及时进行基坑降水,避免基坑泡水，严禁基础钢筋长时间浸泡生锈，导致报 废或降级使用的现象。
3． 基础检测
（1） 选择检测方式时应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制,同时 应考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面的 要求，以及对后期施工进度的影响、成本等方面因素.
（2） 由检测单位编制基础检测方案，经建设、勘察、设计、监理等单位审 核、签字盖章后，报质监站审批备案。 （3） 签订检测合同 （4） 检测准备工作。
- 28 -
保利房地产开发有限公司
4． 基坑开挖
（1)边坡支护方案审批.
（2）基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。
5． 地下室施工注意事项
（1）基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。
(2）地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高.
(3）施工缝止水带安装、检查。
（4)底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。
（5）侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。 (6)地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工. （7）化粪池的施工应在地下室顶板（±0。00）完工时同时完工. （8）专业协调：
地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求规划设计部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以规划设计部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。 二、结构施工阶段工作要点 1. 准备工作
（1） 开工前组织±0.000以上大规模图纸会审。
（2） 涉及高支模施工的,督促施工单位提交高支模方案报审。 （3） 督促施工单位外脚手架搭设方案报审。
（4） 协调规划设计部取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定,需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。
（5） 厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。 2. 控制要点：
（1） 首层墙、柱位置放线后，监理单位应组织测量工程师进行复核,外边线应符合规划
- 29 -
保利房地产开发有限公司
要求。
（2） 首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点. （3） 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行.
（4） 二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据质检站要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。
（5） 模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外,还应符合公司的相关制度要求.
（6） 首层施工的天数应控制在10天以内.
（7） 砼泵送管道立管的位置应考虑样板房施工,宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层.
（8） 本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后,应及时进行土方回填,后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放,钢筋加工场，施工道路等布置,场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善,各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外脚手架的搭设应按已审批的搭设方案进行，外脚手架内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设.
(三）标准层结构施工阶段工作要点
1. 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，
应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。 2. 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。
3. 为达到公司5。5天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。
4. 结构施工具备条件后，促施工单位在3层（标准层)进行样板施工，基本达到交房标准要
求,并组织工程技术部、规划设计部、销售部、设计院等相关负责人会验。
5. 当主体结构上至6~7层时，应督促施工单位安装施工电梯垂直运输设备,尽早验收合格投
入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料,促进现场文明施工及砌体施工进度。
6. 电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。 7. 主体结构的屋顶结构在主体结构完工后一个月内完工。
8. 施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。
9. 加强对混凝土泵机、施工电梯、塔吊等大型机械设备的安全装置维护、保养，人员操作
- 30 -
保利房地产开发有限公司
情况等的检查。
10.“三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。 （四）二次结构施工阶段工作要点 1. 准备工作
施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准. 2. 应注意的事项
（1）根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（标准层）砌体的施工,验收合格后方可进行大面积砌体的施工.
(2）门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿.主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线.所以砌体施工时,一定要结合装修施工图进行. （五）样板房及销售环境施工工作要点 1．销售环境策划、样板房位置的确定
完成±0.000前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。 2．图纸会审 3．材料定板 4．场地移交
5．样板房的门窗、外墙饰面的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。
6．样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。 (六）毛坯装修施工阶段工作要点 1. 准备工作
施工前应向政府有关部门了解以下事项:外墙装修有关节能方面的要求,施工工艺、验收标准,铝合金门窗安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。 2. 应注意的事项
（1） 外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗周边渗漏问题.事前应组织相关施工单位召开专
- 31 -
保利房地产开发有限公司
题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。
（2） 外墙饰面、铝合金窗等的施工应安排施工单位先做样板；
（3） 室内各安装和装修分部分项工程(如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。
（4） 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，项目部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划,拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查. 3. 应协调的问题
（1） 抹灰施工前应提前组织结构验收
（2） 本阶段涉及到的场地移交工作很多,一方面要了解后续安装专业的实际场地需求,另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等.涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有:防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂精装修等。 (七）、装修施工阶段工作要点 1. 准备工作
（1） 精装修开工前，项目监理工程师应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，项目经理组织相关单位向质检站办理结构验收手续,并要求主体施工单位和装修施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。
（2） 装修各工序施工前，项目部应向施工单位进行质量标准交底。 （3） 交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压. 2. 应注意的事项
（1） 在精装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的,应报规划设计部审批。而涉及外观效果的，应报公司主管工程领导审批,特殊部位报总经理审批.未经批准不能大面积铺开施工。
- 32 -
保利房地产开发有限公司
（2） 项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符,书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验.
（3） 木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质,饰面板的材质、厚度，制作工艺。
（4） 卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续. （5） 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收. （6） 木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。
（7） 装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹。
（8） 散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物,施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。
（9） 地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙.
（10） 木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。 （11） 油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。 （八）、配套施工主要控制要点 1. 施工插入点
（1） 靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础(地下室)的施工过程中插入,有利于节省工期和减少投资。
（2） 在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。 2. 项目经理部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底,并形成书面记录。 3. 配套场地移交园林施工前,应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验,完成强
弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作. （九）竣工验收及交楼阶段主要工作要点 详见《工程质量分户验收制度》
- 33 -
保利房地产开发有限公司
工程质量分户验收制度
一、分户验收项目
室内墙面、室内顶棚、室内楼地面、厨厕瓷片、厨厕地面、洁具、厨具、室内给排水、铝合金门窗、木门、防盗钢门、阳台、室内电气。 二、分户验收项目质量要求 （一）室内墙面 1、结合层
合格：粘结牢固，无掉层，基本无空鼓无裂缝；
优良：在合格基础上，结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝； 2、表面
合格：表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑，颜色一致，无抹纹，线角清晰美观； 3、护角
合格：宜用 1：2 水泥砂浆做护角,其高度不得低于 2m，每侧宽度不得小于 15cm; 优良：在合格基础上，护角表面光滑平整，线角垂直； 4、槽盒
合格：槽盒位置,尺寸正确,槽线竖直横平，线盒基本平正； 优良:在合格基础上,线盒平正光洁,槽线整齐美观； 5、窗台和窗眉
合格：在外窗台比内窗台低不少于 20mm，外窗台做做向外排水坡度,铝合 金窗框与墙体接口应加防水胶,窗眉做成鹰咀状，外下沿做滴水线； 优良：在合格基础上，窗台平整光滑,防水胶平顺整洁； 6、阴阳角
合格:角线顺直,角面接合平整，阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上,角线竖直横平，角面平整光滑； (二）室内顶棚 1、结合层
合格：粘结牢固，无掉层,基本无空鼓无裂缝；
- 34 -
保利房地产开发有限公司
优良：在合格基础上,结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝； 2、表面
合格：表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑,颜色一致，无抹纹，线角清晰美观； 3、槽盒
合格:槽盒位置，尺寸正确,槽线竖直横平，线盒基本平正； 优良:在合格基础上，槽盒平正光洁，槽线整齐美观； 4、阴阳角
合格：角线顺直，角面接合平整,阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上,角线竖直横平，角面平整光滑 （三)室内楼地面 1、地砖或木地板质量
合格：地砖或木地板的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽 均匀,无裂纹、掉角和缺楞，木地板色纹均匀表面光滑,无明显刨痕，无损伤； 优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，无刨痕，榫头完好； 2、粘结质量
合格:粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整,接缝密实; 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致； 3、外观质量
合格:地面砖平整洁净，色泽均匀，面砖无裂缝掉角、无空鼓、无翘起，木 地板面平整洁净，清油颜色均匀，木纹清晰；
优良：在合格基础上,地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀、顺直,木 地板光滑鲜丽，色泽一致；对缝横竖一致； 4、饰面砖踢脚线
合格：表面洁净，接缝平整，高度一致，结合牢固，缝口填塞密实； 优良：接缝顺直均匀，色泽一致，出墙厚度适宜均匀，缝口填塞平顺； 5、木板踢脚线
合格:表面光滑，无明显刨痕和锯痕，结合牢固,接缝平顺密实,清油颜色均匀，高度一致;
- 35 -
保利房地产开发有限公司
优良：在合格基础上,表面磨光，无刨痕和锯痕,接缝均匀,清油颜色一致，出墙厚度均匀，无钉头痕； （四）厨厕瓷片 1、瓷片质量
合格：瓷片品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，瓷片色泽均匀，无裂纹、 掉角和缺楞； 优良:在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直； 2、粘结质量
合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整,接缝密实； 优良:在合格基础上，小面平整,接缝顺直,对缝一致，阳角对接； 3、外观质量
合格：瓷片平整洁净，色泽均匀。瓷片无裂纹,掉角，无空鼓，无翘起； 优良;在合格基础上，瓷片光鲜洁净，色泽一致。连接均匀，对缝横竖一致； (五）厨厕地面 1、地砖质量
合格:地砖品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽均匀,无裂纹、 掉角和缺楞； 优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直； 2、粘结质量
合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起,大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致; 3、外观质量
合格：地砖平整洁净，色泽均匀，无裂纹、掉角、无空鼓、无翘起； 优良：在合格基础上，地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀，周边顺直, 对缝横竖一致; 4、地面标高、坡度
合格:厨厕地面应低于厅房地面不少于 1cm,坡度满足排水要求，不倒泛水, 不积水; 优良:在合格基础上,排水坡度不少于 0。002，地面排水顺畅；
5、地漏、渗漏试验 合格:地漏为地面最低处,其篦子顶面应低于设置处地面 5mm,地漏结合处
- 36 -
保利房地产开发有限公司
严密无渗漏，地面做不少于 24 小时的泡水渗漏试验，以不泛水、不渗漏为合格； 优良：在合格基础上，地漏接口平顺，并做成漏斗状； (六）洁具 1、洁具质量
合格:洁具的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求,洁具颜色均匀、无掉 漆、无凹陷、无损坏；
优良：洁具选型适用合理经济，洁具光滑鲜丽，颜色均匀一致;
2、安装质量 合格：洁具安装平正牢固，接合处密实,无渗漏,排水管径及出口连接牢固、无渗漏，排水栓低于盆、槽底面 2cm; 优良：在合格基础上，洁具朝向合理,高度合适，接合处密实平顺，给排水管走向合理，位置、标高正确；
3、盛水试验：洁具应做不少于 24 小时的盛水试验,以不渗漏为合格； （七）厨具 1、厨具质量
合格：厨具的材料、尺寸、款式符合设计要求，厨具洁净牢固,无掉漆、无 损坏,颜色均匀，柜门启闭紧密灵活；
优良：在合格基础上，厨具美观精细,组合方便，款式新颖； 2、安装质量
合格：厨具安装平正牢固，接合平顺，操作位置安排合理，排水管径及出口连接牢固，严密不渗漏，排水栓低于盆底面 2mm；
优良：在合格基础上，厨具组合合理，工艺细致，给排水管位置走向适宜； 3、设计质量
合格：满足使用功能,尺寸、高度适宜，操作方便，价格合适； 优良：在合格基础上，构思新颖,外形美观大方，质地坚实耐用； （八）室内给排水 1、给水管件
合格：横平竖直，距离、标高符合规定，架设平稳牢固；管件连接紧密，无渗漏无损坏； 优良:在合格的基础上，管道走向合理，管件表面光滑、洁净,镀锌层完好， 外露丝扣防腐良好; 2、排水管件
合格：排水管竖管竖直，距墙间距符合规定，横管要满足 0.003 的排液坡度 要求，架设平
- 37 -
保利房地产开发有限公司
稳牢固；管件连接紧密，无渗漏；排水塑料管必须安装伸缩节,其 间距不大于 4M； 优良：在合格的基础上，管道走向合理，管件洁净无掉漆； 3、给水接口
合格：管螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹扣数的 10％；连接牢固， 管螺纹根部有外露螺纹；
优良:在合格基础上，螺纹无断丝；镀锌层无破损;螺纹露出部分防腐良好； 4、排水接口
合格：接口结构和所用填料符合设计要求;捻口密实、饱满，填料凹入承口边缘不大于 5MM，且无抹口；
优良:在合格基础上，环缝间隙均匀，灰口平整、光滑,养护良好； 5、阀门
合格:型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规定：位置、进出口方向正确;连接牢固、紧密；
优良：在合格基础上,启闭灵活，朝向合理，表面洁净; （九）铝合金门窗 1、材质质量
合格:铝合金门窗型号、规格、尺寸及其附件符合设计要求，门窗洁净牢固, 附件齐全； 优良：在合格基础上，门窗端正美观，附件连接可靠、使用灵活，满足使用 功能； 2、外观质量
合格：表面洁净，大面无划痕、碰伤、无锈蚀,涂胶大面光滑无气孔； 优良：在合格基础上，无划痕、碰伤、无锈蚀，涂胶表面光华、平整,厚度 均匀,无气孔； 3、框安装质量
合格:框安装牢固，预埋件的数量、位置、埋设连接方法及防腐处理符合设 计要求； 优良：在合格基础上，框方正垂直,位置、尺寸偏差符合要求; 4、门窗扇安装质量 (1）平开门窗扇
- 38 -
保利房地产开发有限公司
合格：关闭严密，间隙均匀，开关灵活；
优良：在合格基础上，间隙基本均匀,附件连接可靠，使用灵； (2）推拉门窗扇
合格：关闭严密。间隙基本均匀,扇与框搭接量不少于 80%；
优良：在合格基础上，间隙均匀，扇与框搭接量不少于 90％,附件连接可靠， 使用灵活； 5、接缝及防渗漏
合格：接缝填嵌饱满，填塞材料符合设计要求,缝口涂胶完整均匀，无渗漏；
优良：在合格基础上，接缝填嵌饱满密实,框后无空鼓，缝口涂胶表面平整、光滑、无裂纹； （十）木门 1、材质质量
合格:木门规格、材料、尺寸、结构符合设计要求，门体结实，无翘起、平 整光滑； 优良：在合格基础上,门体结构合理，门体端正美观； 2、外观质量
合格：表面平整洁净，清油颜色均匀,木纹清晰，压边顺直,关闭严密平整， 启闭灵活; 优良：在合格基础上,表面光滑洁净，清油亮丽，色泽一致，压边精细； 3、框安装质量
合格：框安装牢固，安装位置、固定点位置数量、防腐处理符合设计要求,框与墙体间填塞基本饱满;
优良:在合格基础上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求,框与墙体间填塞饱满、均匀； 4、门扇安装质量
合格：裁口顺直，刨面平整，开关灵活，无曲翘； 优良：在合格基础上,刨面光滑，开关稳定，无回弹; （十一）防盗钢门 1、材质质量
合格：钢门规格、材料尺寸、结构符合设计要求，门体坚实，连接牢固，附件齐全，油漆均匀；
优良:在合格基础上，色泽光鲜一致，附件连接可靠，使用灵活；
- 39 -
保利房地产开发有限公司
2、外观质量
合格：表面洁净，无掉漆、碰伤，锈蚀，启闭灵活,闭合严密； 优良：在合格基础上，表面光鲜洁净，款式端正美观； 3、框安装质量
合格：框安装坚固牢靠，预埋件数量、位置、埋设连接方法及防腐处理符合 要求，框与墙体间填塞饱满、密实;
优良：在合格基础上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求,框与墙体间 填塞均匀，接口平整顺直； 4、门扇安装质量
合格：关闭严密，开关灵活,无曲翘； 优良：在合格基础上,无阻滞、回弹； (十二）阳台
1、饰面砖、地面砖质量
合格:饰面砖、地面砖的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，面砖色泽 均匀,无裂纹，掉角和缺楞;
优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直； 2、粘结质量
合格:粘结牢固，无空鼓,无翘起,大面平整,接缝密实;
优良：在合格基础上,小面平整,接缝顺直，对缝一致，阳角对接； 3、外观质量
合格：平整洁净,色泽均匀，面砖无裂纹,掉角,无空鼓，无翘起；
优良：在合格基础上，面砖光鲜洁净,色泽一致，接缝平顺，对缝横竖一致； 4、护栏外沿
合格：外沿贴脸上口平顺，阴阳角压向正确；
优良：在合格基础上，外沿贴脸上口平顺一致，阳角边缘整齐,对接吻合均 匀; 5、地面标高、坡度
合格：阳台地面低于厅房地面不少于 1cm,坡度满足排水要求,不倒泛水、 不积水； 优良：在合格基础上，排水坡度不少于 0。002，地面排水顺畅；
- 40 -
保利房地产开发有限公司
6、地漏、渗漏试验
合格：地漏为地面最低处，其篦子顶面应低于设置处地面 5cm,地漏结合处严密无渗漏，地面应做不少于 24 小时的泡水渗漏试验，以不泛水、不渗漏为合格； 优良：在合格基础上，地漏接口平顺，并做成漏斗状； （十三）室内电气 1、槽盒配线
合格：槽板敷设应紧贴建筑物表面，固定可靠,横平竖直,直线段的盖板接 口与底板接口错开,其间距不少于 100cm，盖板锯成斜口对接，木槽板无劈裂， 塑料槽板无扭曲变形,导线连接牢固，包扎严密,绝缘良好,不伤芯线；
优良:在合格基础上，槽板沿建筑物表面布置合理，盖板无翘角,分支接头 做成丁字三角叉接，接口严密整齐，槽板表面色泽均匀无污染，槽板与线盒电器 连接严密，槽板内无接头,接头设在线盒内或器具内； 2、配电箱
合格：配电箱安装应位置正确，部件齐全，箱体开孔合适，切口整齐，暗式配电箱箱盖紧贴墙面，零线经汇流排连接，无绞接现象，箱体油漆完整.接地支 线连接紧密、牢固，接地线载面选用正确，防腐良好；
优良：在合格基础上，箱体内外清洁，箱盖开闭灵活,箱内接线整齐，回路 编号齐全、正确，管子与箱体连接有专用锁紧螺母，接地线路走向合理，色标准确； 3、开关、插座
合格：明装线盒平正牢固，暗装线盒盖板紧贴墙面，四周无缝隙，位置正确，高度一致，接线正确，开关切断相线，螺口灯头相线接在中心触点的端子上，同样用途的三相插座接线，面对插座，右极接相线，左极接零线，单相三孔、三相 四孔插座的接地线在正上方，插座的接地线单独敷设，不与工作零线混同；
优良：在合格基础上，内外清洁，板面端正,成排的高度一致，排列整齐. 三、分户验收方法
1、分户验收以单元为单位逐户进行，验收内容为“一\"中所列的分户验收 项目；
2、按分户验收项目逐项进行质量检查，并按“二”中所规定的分户验收项 目质量要求找出质量问题，列在“分户验收质量问题汇总表”中。
3、按“二”中所规定的分户验收质量评定标准，对每个项目的观感质量进 行评定； 4、根据每个项目的观感质量评定，确定每个单元的观感质量评定；
- 41 -
保利房地产开发有限公司
6、每个单元的观感质量评定标准如下:
（1）只要有一个分户验收项目不合格，分户质量为不合格； （2)所有分户验收项目合格，分户质量为合格；
（3）所有分户验收项目合格，其中优良的项目等于或大于 50％时,分户质 量为优良; 四、分户验收程序
1、分户所含工程项目完工后,由施工单位先行组织自验，自验合格后报请现场监理工程师组织分户验收;
2、现场监理工程师在施工单位自验合格的基础上，组织专业监理工程师、监理员、施工单位技术负责人、质检员、施工员等对分户项目进行观感质量检查, 将发现的质量问题列于“分户验收质量问题汇总表”中，并进行逐项的观感质量 评定；
3、现场监理工程师在项目观感质量评定的基础上,确定单元的观感质量等级。
- 42 -
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容