物业公司房屋共用部位日常维修养护方案

一、房屋本体共用部位日常维修养维

（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期 房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护范围周期表

范围 年限（年） 基础 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 层面 梁、柱 墙体 构造体 构造梁 墙 房屋承重结构部位 抗震结构部位 外 墙 面 公共通公共房屋 道、楼梯间、公共墙面 ☆ △ ☆ △ ☆ △ △ △ △ △ △ △ △ ☆ △ △ △ △ △ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ △ △ △ △ △ △ ☆ ☆ ☆ ☆ △ △ △ △ ☆ ☆ △ 注：中修△ 大修☆

（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案 房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：

房屋本体共用部位日常维修养护方案

序号 项目 内容 计划 方案 由于使用不当造成结构局部受1 房屋承重及抗震结构部位 1、 局部受损 2、 施工质量原因造成的结构问题 每周巡查一次，发维修 损较轻，由工程管理部按房屋损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施 现问题，立即处理、修缮规定实施维修；如局部受1、 外墙面起鼓脱落 2 外墙面 2、 外墙面局部渗漏 3、 外墙面大面积渗漏 1、 隔热层破损 3 公共屋面 2、 防水层破损造成屋面渗漏 1、公用地面的维修改造 4 公共通道、门厅、楼梯间 2、公共通道、门厅的墙、天棚维护 3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护 （三）房屋本体共用部位定期维修养护方案 房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：

每周检查一遍，发由工程管理部按有关修缮规程现问题，及时维修 实施 每月检查，出现问题，及时维修 由工程管理部按相应作业指导书实施维修 每周检查一遍，发由工程管理部按相应技术要求现问题，及时维修 实施维修 房屋本体共用部位定期维修养护方案

序号 项目 内容 计划 每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害 方案 由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施 1 房屋承重及抗震结构部位 1、局部受损 2、施工质量原因造成的结构问题 1、每两年对较大面积1、 外墙面起鼓脱落 2 外墙面 2、外墙面局部渗漏 3、外墙面大面积渗漏 4、外墙面翻新 的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面 2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入 1、 避雷网每年刷1、 隔热层破损 2、 防水层破损造成屋3 公共屋面 面渗漏 3、 避雷网脱焊、间断 4、 屋面积水 漆一次，防止锈蚀 2、 每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口 3、 每年对屋面防水层检修一次 4 公共通道、门1、公用地面的维修改造 1、每半年对公共地面由工程管理部按相应技术要求由工程管理部按相应作业指导书实施维修 由工程管理部按有关修缮规程实施 厅、楼梯间 2、公共通道、门厅的墙、谁护一次 天棚维护 3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护 2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆 3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复 实施维修 （四）房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护标准

序号 1 项目 房屋承重及抗震结构部位 外墙面 养护标准 1、 房屋修缮标准 2、 有关工程施工技术规范 1、 房屋修缮标准 2、 外墙面修缮作业规程 实施效果 1、 安全、正常使用 2、 功能完好 无鼓无脱、无渗水、整洁统一 1、 无积水、无渗漏 3 公共屋面 1、房屋修缮标准 2、相应修缮作业规程 2、 隔热层完好无损 3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆 1、 相应建筑部分修缮技术4 公共通道、门厅、楼梯间 流程 2、 房屋修缮标准 （五）房屋本体共用部位日常检查表 房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。

房屋本体共用部位日常检查表

名 称 检查人 编号 1、整洁，无缺损，无霉迹 2、扶手完好，无张贴痕迹 2 地址 负责人 检查结果 检查时间 年 月 日 损坏原因 预防检查项目 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 自然人为保养其他原因 不善 损坏 损坏 1 2 3 4 □基础 □承重部件 □承重墙 □屋角 □隔热层 □接地面 □内墙角 □门 □楼梯护栏 □墙面 检测方法 □直观法 □刺探法 □仪器检测法 □计算法 整体质量评定 备 注 □完好 □基本完好 □一般损坏 □严重损坏 二、共用设施设备日常维修

（一）确定共用设施设备维修养护周期 共用设施设备维修养护周期如下表所示：

共用设施设备维修养护周期表

共用设施重大维修 工程项目 年限（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 注：中修△ 大修☆ 更换○ （二）共用设施设备日常维修方案 共用设施设备日常维修方案如下表所示。

区内道路 室外照明 沟、渠、池、井 消防设施 批电设备 给排水管道 导视牌 △ △ △ △ △ △ ○ △ △ △ ☆ ☆ ☆ △ ○ ☆ ☆ △ △ △ △ ○ △ ○ △ ☆ △ △ ☆ ☆ ○ ☆ △ △ △ △ ☆ △ ☆ ○ △ △ △ ☆ △ △ ☆ ○ △ ○ ☆ △ 共用设施设备日常维修方案

序号 1 类型 广场道路 项目 路面、人行道、道牙 高柱灯 室外照明 柱头灯 蔵地灯 3 雨水口 雨水井 沟渠池井 污水井 化粪池 阀门井 4 机电设备 变配电设备 给排水设备 空调系统 5 消防设备 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统 疏散指示 6 给排水管道 公用标识 导视 8 其他共用 设施 管道 阀门 标识牌 警示牌 垃圾转运站 大门 围墙 每天巡视检查，发现问题，及时维修 每周检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按作业指导书规程实施 日常维修计划 每周检查一遍，随坏随修 每天检查一遍，随坏随修 方案 由工程管理部按项目维修规程实施 2 由工程管理部按作业指导实施 由工程管理部组织实施 每周检查一遍，发现问题，及时维修 每天检查一遍，发现问题，及时维修 每周检查一遍，发现问题，及时维修 每周检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按相关维修规程实施 由工程管理部按相关维修规程实施 由工程管理部按相关维修规程实施 由工程管理部按相关维修规程实施 7 （三）共用设施设备日常维修标准 共用设施设备日常维修标准如下表所示。

共用设施设备日常维修标准

序号 1 类别 广场道路 项目 路面、人行道、道牙 高柱灯 2 室外照明 柱头灯 蔵地灯 雨水口 雨水井 3 沟渠池井 污水井 化粪池 阀门井 变配电设备 4 机电设备 给排水设备 空调系统 5 消防设备 自动烟感报警系统 日常维修标准 1、路面修缮质量标准 2、人行道铺设修缮标准 1、电气作业安全操作规程 2、灯具施工技术标准 1、井内无积物，井壁无皖落 2、化粪池出口及分隔池无堵塞 3、井盖上标志清晰 1、变配电设备保养规程 2、给排水设备保养规程 3、空调维护保养规程 1、给排水管道施工技术标1、消防设施正常有效 无故障，设备正常安全运行 日常维修实施效果 平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99％以上 灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99％以上 1、井盖完好率达100％，标志清晰 2、无缺损，少污积 3、无堵塞 消防栓、喷淋系统 疏散指示 6 给排水管道 管道 阀门 标识牌 警示牌 垃圾转运站 大门 围墙 准 2、消防设施施工技术标准 给排水管道维护规程 1、标识清楚，无污渍、破损 2、安放牢固 1、无破损 2、无脱落 3、外观良好 2、灵敏准确报警 管道通畅，无渗漏 7 公用标识 导视 1、标志设施完好率100％ 2、标志无损坏 8 其他共用 设施 1、确保围墙的完好 2、确保垃圾转运站正常使用 （四）共用设施设备定期维修方案 共用设施设备定期维修方案如下表所示。

共用设施设备定期维修方案

序号 类别 项目 定期维修计划 1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。道牙、人行道板进行翻新 1 广场道路 路面、人行道、道牙 2、路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其他控制在每年5‰以内，逐年递增10％ 高柱灯 2 室外照明 柱头灯 蔵地灯 雨水口 雨水井 3 沟渠池井 污水井 化粪池 阀门井 1、灯杆每年刷漆一次 2、每月清洁竹具一次 3、每季度检修线路一遍 4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换 1、化粪池每半年清理一次 2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀 3、每季度清理井内杂物一次 4、每年全面维修一次 1、春、夏季各补换3％～6％绿地一次，树木春夏各补一次，每次3％ 2、花木每半月修剪一次 4 园林绿化 绿化 3、草坪每月修剪一次 4、乔木每月修剪一次 5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀 变配电设备 5 机电设备 给排水设备 空调系统 6 消防设备 自动烟感报警系统 消防栓、喷淋系统 1、每周检查控制设备一次 2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况 3、每年保养水泵一次 4、空调主机每年保养一次 1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次 由工程管理部按相关维2、消防栓每半年排一次水，检修一次 修规程实施 由工程管理部组织实施 由工程管理部按相应作业规程实施 由工程管理部按相应作业规程实施 由工程管理部按相关作业规程维修 翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施 方案 疏散指示 管道 7 给排水管道 阀门 标识牌 3、消防系统主要设备每年联动测试一次 1、每年刷一次管道油漆 2、每年检测一次管道固定码 3、每半年维护一次阀门 1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次 2、每年对标识进行维护一次 3、每5年更换一次标识 1、每年刷油漆一遍 2、每季度检查排水沟通畅情况 3、每季度检查一次泄水孔疏通情况 由工程管理部按相应作业规程实施 由工程管理部组织实施 由工程管理部负责维修 8 公用标识 导视 警示牌 垃圾转运站 围墙 大门 9 其他共用 设施 （五）共用设施设备定期维修标准 共用设施设备定期维修标准如下表所示。

共用设施设备定期维修标准

序号 类别 项目 日常维修计划 1、路面施工质量标准 2、人行道铺设技术标准 方案 使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能 1 广场道路 路面、人行道、道牙 高柱灯 1、实现良好的灯具外观 2 室外照明 柱头灯 蔵地灯 雨水口 雨水井 3 沟渠池井 污水井 化粪池 阀门井 4 园林绿化 绿化 变配电设备 5 机电设备 给排水设备 空调系统 自动烟感报警系统 6 消防设备 消防栓、喷淋系统 疏散指示 管道 7 给排水管道 阀门 8 公用标识 标识牌 ABC国际标识、楼层标识、给排水管道维护修缮标准 消防报警系统维护保养规程 1、设施正常有效使用 2、外观完好，标识清楚 3、关敏、准确报警 1、管道通畅，无渗漏 2、阀门灵活，不漏水 机电设备维护保养规程 1、无故障停水、停电 2、空调系统运行正常 绿化工作标准 1、化粪池清理作业规程 1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺 3、流水通畅，无堵塞 绿草如茵，树木青翠，剪切整齐 2、井盖刷漆防锈作业规程 2、井盖正常使用，密合 灯具施工技术标准 2、照明系统正常有效启用 3、照明设施线路完好率达99％以上 1、标识清洁美观 导视 警示牌 垃圾转运站 大门 围墙 警示牌制作安装及管理规程 垃圾转运站及围墙维护标准 2、按放稳固 3、标识清晰 1、设施完全正常使用 2、完好美观 9 其他共用 设施 （六）共用设施设备日常检查表 共用设施设备日常检查表如下表所示。

共用设施设备日常检查表

名 称 检查人 编号 地址 负责人 检查结果 检查时间 年 月 日 损坏原因 预防检查项目 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 自然人为保养其他原因 不善 损坏 损坏 1 区内道路、路灯 沟、渠、池、井、上下水主管道、 2 室外消防设施 3 4 机电设备 公用标识导视、其他共用设施 检测方法 整体质量评定 备 注 □直观法 □刺探法 □仪器检测法 □计算法 □完好 □基本完好 □一般损坏 □严重损坏 二、工程维修养护方案 下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。

一、房屋本体维护管理计划和实施

（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。 房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。

房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案

序号 项目 计划 方案 1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按房屋承重及1 抗震结构部位 每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理 房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施 2、因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理 1、安全牢固，正常使用 2、功能完好 标准及实施效果 2 外墙面 每月检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按有关修缮规程实施 1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹 2、无违章，边角线齐整 3、整洁、无污迹、锈迹 1、无积水、无渗漏 3 公共层面 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按相应作业规程实施维修 2、隔热层完好无损 3、避雷网无间断、缺损 4、屋面水箱无破损，无渗漏 5、无违章、无乱堆放 4、 公用照明 每月检查一次，发现问题，及时维修 由工程管理部按相应作业规程实施维修 1、线路无乱搭接 2、照明灯具正常有效 3、开关、箱体完好，无缺损 1、箱体完好，标识清楚 2、设施能有效使用 3、灵敏，准确报警 1、墙体、地面、窗户、顶棚完5 本体消防设施 每月检查一次，发现问题，及时维修 由工程管理部按相应技术作业规程实施维修 公共通道、门6 厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层 每天检查一遍，发现问题，及时维修 助理室、工程管理部和清洁管理部负责组织实施 好，无缺损 2、室内设施齐全 3、整洁、无灰尘、无霉迹 4、无违章、无乱堆放 1、墙体、窗户顶棚完好，无缺损 7 卫生间、茶水间 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按相应技术作业规程实施维修 2、设施、设备完好，无缺损 3、整洁，无污迹，无积尘，无积水 4、无堵塞，无异味 1、上、下水管道畅通，无渗漏，8 上、下水管道 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部负责维修 无堵塞 2、无污渍，无锈蚀 3、无违章，无私接，私断管道 冷、暖气管9 道，通信线路，顶棚 每月检查一次，发现问题，及时维修 由工程管理部负责维修 1、完好，无破损，无开裂 2、线路畅通，使用正常 （二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案 房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。

房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案

序号 项目 房屋承重及1 抗震结构部位 计划 每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害 1、每年对外墙面清洗一次 2、每3年对较大面积的渗漏及损坏，2 外墙面 维修无效的，进行局部翻新 3、每3年对外窗台进行一次安全性检查 工程管理部负责组织实施 1、平整、无渗水、无裂纹 2、整洁统一 方案 工程管理部负责组织实施 标准及实施效果 1、结构安全，正常使用 2、结构性能完好 1、每年粉刷避雷网一次 2、每年全面修补天面隔热层一次 3、每年对屋面防水层检修一次，每53 公共层面 年翻新老化部分 4、每半年疏通屋面雨水管一次 5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次 每年检查一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具 1、每半年进行一次烟感试验 5 本体消防设施 2、每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次 3、每年对消防疏散标志进行一次维护 公共通道、门厅、楼梯6 会展厅、架空层 1、每半年对公共地面进行一次维护 2、每年对楼梯踏步进行一次全面维护 由工程管理部扶手、栏杆进行一次全面维护 4、每年对公共窗户进行一次全面维护 1、每年对卫生用具进行一次全面维护 7 卫生间、茶水间 2、每年对水、电设施进行一次全面维护 3、每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护 1、每年粉刷管道一次 8 上、下水管道 2、每年检修一次，并坚固管道固定码 3、每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分 冷、暖气管9 道，通信线路，顶棚 1、每年对冷、暖气管道进行一次全面维护 2、每年对顶棚进行一次全面维护 3、每年对通信线路进行一次全面检修 由工程管理部负责组织实施 由工程管理部按相应技术规程实施维修 由工程管理部按相应技术规程实施维修 业规程实施 工程管理部负责组织实施 由工程管理部按相应作业规程实施维修 工程管理部与清洁管理部协同实施 1、屋面无积水、无渗漏 2、隔热层完好 3、避雷系统完好 4、水箱水质清洁，无污染 1、线路无老化 2、灯具正常使用，照明完好 1、设施完好率100％ 2、报警系统灵敏，有效 4、 公用照明 间、会议室、3、每3年对通道、门厅、墙面、天棚、按相应技术作1、美观完好，无缺损 2、整洁、清爽 1、完好，无缺损 2、使用正常 3、整洁，清爽 1、美观完好 2、上、下水通畅 3、无渗漏 1、完好，无损环 2、线路畅通，使用正常 二、机电设备设施的管理维护方案

（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准 1、每日巡视保养项目

每日巡视保养项目如下表所示。

每日巡视保养项目

序号 项目 部位 外壳 内容 1、查低压母线 2、检查壳体 1、 检查是否完好 2、 观察温度指示 监听变压器声响 要求 低压母线不发热、无变色 外壳清洁、无染物、无放电痕迹 显示正常、无损坏、温度不超过140℃ 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音 电力变1 压器 （干式） 温度计 声响 1、 检查门窗、地面、四壁 变压器室 2、 检查通风道、通风设施 3、 检查室内照明设施 4、 检查室内消防设施 1、 清扫（擦拭）柜正面 2、 检查仪表指示及运行参数 低压开关柜 柜背面 柜正面 3、 检查空气开关 4、 检查闸门开关、操作机构 5、 检查分闸、合闸指示灯 无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常 2 1、 观察母线、连接点、引出线 连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘2、 检查电度表 1、 清扫（擦拭）柜正常 转动正常 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃ 无灰尘、无杂物 机组处于正常备用状态，符合运行规程要求 浮充电压26±1V，浮充电流1～2A（观察充电电流表），电池液比重1.26～1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板 水位在正常刻度范围 保证储油至少能供机组运行24小时 润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内 风机运行正常、室内通风良好 柜正面 3 电容器柜 柜内 2、 检查仪表指示及运行参数 3、 检查自动补偿器 4、 检查各组电容指示灯 1、 观察电容器壳体、套管 2、 检查导线及其连接点 3、 检查柜内温度 机身 控制房 清扫机身及周围地面 1、 检查信号指示 2、 检查各控制形式、状态 1、 检查浮充电压、电流值 2、 检查蓄电池液比重及液位 检查水位 检查油位 检查润滑油位 检查机房通风设施 4 柴油发电机 蓄电池 冷却水箱 储油箱 润滑油 通风 1、 检查房顶、四壁、地面、门 无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物5 强电井 强电井室 2、 检查室内照明设施 3、 检查电缆、母线槽 2、每周保养项目

每周保养项目如下表所示。

每周保养项目

序号 项目 电力变压器 部位 内容 完成每日巡视保养项目 接地线 1、 检查接地线 2、 检查连接点 完成每日巡视保养项目 1、 检查闸刀开关 柜背面 2、 检查自动开关 3、 检查保险丝具 4、 检查电缆及电缆头 无灰尘、无污迹 无断股，无锈蚀，接触良好 无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、 不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动 要求 进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无 1 低压开关柜 2 5、 检查母线支撑固定装置 地下电缆室 1、 检查室内环境 2、 检查电缆托盘 3、 检查电缆 完成每日巡视保养项目 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠 无损坏，无放电痕迹 电容器柜 柜正面 接地 柜内 控制正常功能良好，指示仪表及信号正确 无松动、无断股 接触良好、无过热、无损坏 手动（用转换开关）逐组投切电容器 检查接地线 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线 完成每日巡视保养项目 3 冷却水系统 燃油系统 柴油发电机 水位距注水口约50毫米 连接良好，无渗漏 油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质 色标应为绿色 1.检查冷却水箱水位 2.检查各管路及连接部位 1、检查油箱油位 2、检查各管路及连接部位 1、 检查油尺、油位 2、 检查机油油质 检查空气流阻指示器 手动空载试运行 4 润滑系统 空气流阻指示器 控制系统 1、 按操作规程手动启动机组 2、 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常 3、年度保养项目

年度保养项目如下表所示。

年度保养项目

序号 项目 部位 内容 完成每日巡视保养项目 1、全面清扫、擦拭 2、全面紧固螺栓连接部分 变压器 3、测量烧组直流电阻 4、测量线圈绝缘电阻 1 电力变压器 电气连接 5、测量相间绝缘电阻 1、 调压连接片 2、 一次电缆接头 3、 二次母线槽接口 1、 全面清扫 变压器室 2、 清扫、检查高压负荷开关 无灰尘、无污迹 清扫、无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆欧表，限值将舍有关规定 调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好 清洁、无蛛网、积尘 清洁，动作正常，安装牢固 要求 3、 检查修理室内照明、通风、无损坏缺失，功能正常，无故障 消防设施 仪表 完成每日巡视保养项目 校验仪表、校验电度表 1、全面清扫灰尘 2、整理二次线，补齐、更换二次线接线号 柜内 3、检修闸刀开关 4、检修自动开关 5、全面检查紧固螺栓连接点 6、补刷相位漆 地下电缆室 全面清扫、整理 完成每日巡视保养项目 1、 全面清扫灰尘 柜内 2、 整理二次线，更换字迹不清晰的接线号 3、 检修控制元器件 1、 检查电容器壳体及瓷瓶 2、 测量电容器二极对外壳及电容器 二级闸绝缘电阻 3、 测量电容容量，更换失效的电容器 无灰尘、无油质、无杂物 整齐、美观、清晰 三相网期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定 2 低压开关柜 无垃圾、无杂物，电缆排列整齐 无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠 3 电容器柜 壳体无凹凸，无破损 绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量 容量不超过额定值的±10% 完成每日巡视保养项目 1.检查紧固各连接部分螺栓 2.检查连接导线 3、更换冷却水 无松动 连接完好 4、更换机油滤清器，检查机油清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器 油质，老泥油变黑，应更换机油，手动试机，观察各种参数是否符合运行规程 4 柴油发电机 燃油系统 1、检查油箱油位 2、检查各管路及连接部位 3、 检查油尺、油位 4、 检查机油油质 检查空气流阻指示器 手动空载试运行 油位正常（保证24小时运转） 连接良好，无渗漏 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质 色标应为绿色 润滑系统 空气流阻指示器 控制系统 3、 按操作规程手动启动机组 4、 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常 紧固良好 焊接良好、无锈蚀 接地系统的接地电阻小于10Ω 供配电5 接地系统 接地线 接地体 接地电阻 检查接地线螺栓及连接情况 检查接地体焊接头 用接地电阻测量仪测量接地电阻 （二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准

消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。

消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准

设备 序号 1 2 3 维护保养项目 各类指示灯（含电源、信号） 各类开关 各电器触点 检查保养方法 直观目测 直观目测 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 如有轻微破损或烧焦现5 各电源、信号 象，用绝缘胶带包扎，严重时更换 6 7 控制台内部除尘 控制台表面除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 用干净布、毛刷除去表面灰尘 直观目测 在按下内部电源电压/后2 电源电压 备电压（或外部“Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 集成报警器 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 如有轻微破损，用绝缘胶5 信号（电源）线 带包扎，破损或老化严重时更换 6 7 1 表面及内部除尘 报警按钮盒 指示灯 用小毛刷、皮老虎除尘 直观目测 直观目测 在按下内部电源电压/后集中报警器 3 报警功能 2 电源电压 备电压（或外部“Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 “Zone Alam”指示灯和按下“Fme Tegt”健 “Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 1个月 指针指示＋24V（＋5V） 1个月 无尘 按钮盒完好、无松动 “Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 半年 1个月 1个月 导线无破损、老化现象 半年 3 报警功能 按下“Fme Tegt”健 “Zone Alam”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 各端连接牢固，不松动 半年 1个月 指针指示＋24V（＋5V） 1个月 无尘 无尘 “Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 半年 每日 导线无破损、烧焦现象 半年 标准 指示灯指示正常 处于开启或自动状态 触点完好，无烧损 周期 1个月 1个月 半年 消 防 控 制 台 4 各端子连接牢固，无烧损 半年 1 指示灯 1个月 如有轻微破损，用绝缘胶5 信号（电源）线 带包扎，破损或老化严重时更换 6 1 烟感探头 2 温感探头 表面及内部除尘 烟感探头 用小毛刷、皮老虎除尘 用力吸一口香烟，在距离探测器20㎝处喷向探头 用750W电吹风在距深测器50㎝处向深测器吹热风 1 控制箱内部各电器触点 控制箱内部各电器元防火卷帘门 3 4 5 6 1 防 火 门 2 2 件接线端子及端子排端子 机械部分（齿轮、锋条） 卷帘门门体 电机接线端子 报警按钮盒 防火门门体 防火门弹簧铰链 如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油 用煤油清洗锈损部分 用螺丝刀紧固 直观目测 直观目测 有损坏更换备件，若无损加机油 直观目测，关开关防大门 用擦布、毛刷除尘 用螺丝刀逐个紧固 有烧损现象，拆下后用砂纸打磨或更换 如不亮更换指示灯灯泡 用螺丝刀紧固 无锈损且表面涂有润滑油 无锈损 端子无松动 完好无损 完好无损、无变形 完好，弹性适度 消防通道通畅，防火门开闭自如 无尘 端子无烧损或松动 1年 1年 半年 1个月 半年 半年 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 无尘 红色指示灯 半年 半年 导线无破损、老化现象 半年 区域报警器上相应位置的报警指示灯亮 半年 触点完好，无烧损 半年 3 1 2 消防通道、防火门 排烟风机表面除尘 控制柜内各接线端子及端子排端子 控制柜内部各电器触点 控制柜电源指示灯 排烟阀微动开关及内1年 1个月 半年 排烟系统 3 4 触点完好，控制启停正常 电源指示灯指示正常 端子无松动，微动开关固定良好 复位按钮控制无误，排烟窗开启灵活 无尘 触点完好，控制启停正常 半年 1个月 1个月 5 部接线端子 排烟阀复按钮、导轮、用油壶给导轮、钢丝、转钢丝、转轴 轴加油 用擦布、毛刷除尘 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 用螺丝刀逐个紧固 直观目测 如不亮更换指示灯灯泡 直观目测 1年 1个月 半年 1 2 加压送风机除尘 控制柜内部各电器触点 控制柜内各接线端子及端子排端子 各送风口百叶窗 控制柜电源指示灯 控制柜上电源指示灯及各类开关 加压送风系统 3 4 5 端子无烧损或松动 送风口百叶窗位置正常 电源指示灯灯亮 电源指示正常，开关处于开启或自动状态 半年 3个月 1个月 1个月 消防系统1 控制柜 2 控制柜内各电器触点 各电器元件接线端子及端子排端子 电源（信号）线 控制柜除尘 指示灯 指示灯 主机各电源信号、控制信号及音量调节键 各切换器、控制器 各放大器 各接线端子及线路 压带轮主导轴，磁带机磁头 各层扬声器接线是否牢固，纸盒是否完好 主机柜内除尘 机房卫生 机房内照明、电话 地漏 推车式灭火器 干粉灭火器 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 用螺丝刀逐个紧固 触点完好、无松动 半年 3 4 5 消防指示牌 2 1 消 防 应 急 广 播 系 统 6 7 设 备 机 房 灭 火 器 材 3 1 2 3 喷 淋 系 统 4 5 6 1 2 3 1 2 5 2 3 4 1 各端子连接牢固、无烧损 半年 半年 每日 1个月 1个月 1个月 1个月 1个月 1年 如有破损用绝缘胶带包扎 导线无破损或老化现象 用毛刷、皮老虎除尘 直观目测 按测试键 直观目测 通电试验 放音试听音质、音量 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎 用清洗带清洗 无尘 指示灯亮且处于等待状态 按测试键后指示灯亮 信号指示正常，音量调节位置合适 转换工作正常 音质、音量良好 端子无松动，各导线完好 表面无粉尘 各扬声器接线牢固，纸盒无破损 无尘 机房整洁、干净 照明完好、电话通话正常 地漏排水通畅 3个月 如松动，用螺丝刀紧固 用毛刷、皮老虎除尘 用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面 开关电灯、通话检查 排水试验 直观目测 直观目测，并用手摇动瓶体 直观目测 手动盘车 添加盘根 更换并添加润滑油 添加盘根或更换垫片，清洁阀杆 用擦布和毛刷除尘 直观目测 半年 半年 1个月 1个月 1个月 完好无损，压力在正常范围 1个月 压力正常，指针指示在绿色安全区内 压力正常，指针指示在绿色安全区内 转轴转动灵活 点动时不漏水 水泵转动灵活 开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀 无尘 在区域报警器上的相应位置无报警信号 消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警 喷淋头表面油灰不可过多 1个月 手提式1211灭火器 水泵 水泵添加盘根 水泵加润滑油 阀门 水泵和电机 各信号阀 1个月 2个月 半年 半年 半年 1个月 1个月 7 8 各水流指示器 喷淋头 放水试验 直观目测 3个月 半年 （三）电梯的定期维护及检修方案 1、曳引机的保养 （1）减速箱

①箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。 ②润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。

③应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。

④应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。

⑤应使轴承的温升高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因。

⑥当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。 ⑦当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。

（2）制动器

①应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。

②制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整。 ③制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。 ④当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。 （3）曳引轮

①应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。

②对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。

（4）曳引电动机及速度反馈装置

①应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘。

②对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。 ③当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。 ④应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下（主机线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。

2、曳引绳和绳头组合的保养

（1）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）。

（2）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油。

（3）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳。

（4）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。

（5）在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事。 （6）应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇头。

3、限速器与安全钳的保养

（1）应保证限速器转动灵活，对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。

（2）应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。

（3）应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。 4、导轨和导靴的保养

（1）对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁。

（2）滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换。

（3）应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。

（4）应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱围、过分磨损时，应更换。 （5）在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧。 （6）当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。 5、轿门、厅门和自动门锁的保养

（1）当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整撞轮位置，保证合适间隙。

（2）应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与转门动作不一致时，应对机构进行检查调整。

（3）应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑油。 （4）应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。 6、自动门机的保养

（1）应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。

（2）对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力。

（3）自动门机各转动部分，应保持良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。 7、缓冲器的保养

（1）对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆。 （2）对于油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）。

（3）油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油漆。 （4）每年以轿箱检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。 8、重量补偿装置的保养

（1）当发现补偿键在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断。

（2）对予补偿绳，其设予底坑的张紧装置应转动导活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查，添加润滑油。

9、导向轮及反绳轮的保养

（1）应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器上的积尘，保持清洁。

（2）应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象。

（3）应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净。

（4）更换控制屏内熔断时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致。对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5～3倍。

10、三相桥式硒整流器的保养

（1）为保护整流堆不发生超负荷缎路，应注意选用正确的熔断丝。

（2）整流堆工作一定时期后，会产生老化，当输出功率有所降低时，可提高变压器次触电压而得到补偿。

（3）整流堆长期在放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超过3个月以上再投入使用前，应先进行“成影试验”，一般可按如下步骤进行：

①先加50%额定电压，历时15分钟； ②再加75%额定电压，历时15分钟； ③最后加至100%额定电压。 11、选层器的保养

（1）经常检查转动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换。

（2）保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油，减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油。

（3）经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力并适当调整，当过度磨损时，应予更换。 （4）保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平。 （5）注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松弛时，应予张紧。 12、安全保护开关的保养

（1）每月应对各安全保护开关进行一次检查，试去表面尘垢，核实触头接触的可靠性、触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重对应更换。

（2）极限开关应灵敏可靠，每次进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电器。 13、机房和井道的保养

（1）机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门。

（2）应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节。 （3）机房内不准放置易燃，易爆及腐蚀性物品，同时保证机房中灭火设备的可靠性。 （4）底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并做干燥处理。 （四）给排水系统的维修保养方案与标准 1、生活水系统定期维护保养计划及标准

生活水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。

生活水系统定期维护保养计划及标准

序号 生活水渠外观 日常检查 1、 外表清洁，无锈蚀损坏 2、 螺栓，螺丝无松动断裂 1、 运行过程中无异常震动、无噪音 2、 电机及轴承温升正常 1、 轴承体清洁，加润滑油（脂） 2、 更换磨损零部件 1、 运行正常，无异常震动、无噪音 2、 检查轴承发热情况，无烫手现象 日常检查 3、 检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴为好 4、 检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象 6～8个月 1、 轴承体清洗，加润滑油（脂） 2、 更换磨损零部件 打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换 检查项目名称 检查周期 检查标准 说明 电机（机械部分） 日常检查 6～8个月 给1 水设备 振体 3～5年 蓄水池 减压阀、水锤消失器 止回阀、浮球阀、排气给2 水设阀 闸、阀、截止阀 3～6个月 1、 对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒 2、 检修配件 1、动作灵敏、准确 2、无锈蚀、无堵塞 1、动作灵敏、准确 2、无锈蚀、无堵塞、无滴漏 1、 启动灵活，无锈蚀 2、 无滴漏 1、 水嘴齐全，无锈蚀、无损坏 2、 无滴漏 1、 表壳完整无损，连接牢固，表面清洁 2、 指针灵敏，读数准确 1、 表壳完整，指针灵敏、读数准确 2、 无锈蚀，表面清洁、无滴漏 1、 井盖、井裙完整、启闭方便 2、 爬梯牢固，井底干净 1、 水流要畅通，无堵塞 3个月 1个月 日常检查 施 水嘴 日常检查 压力表 3个月 水表 1个月 各井室 1个月 给3 水管理 生活给水管理 管道吊支架、管卡 日常检查 2、 管道连接部分要严实 3、 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象 1个月 1、 管道吊支架、管卡连接要牢固 2、 表面无锈蚀 2、消防水系统定期维护保养计划及标准

消防水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。

消防水系统定期维护保养计划及标准

序号 检查项目名称 检查周期 检查标准 1、 外表清洁、无锈蚀损坏 外观 日常检查 2、 螺栓、螺丝无松动断裂 3、 防震垫无损坏 1、 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象 消1 防设备 消防泵 3～5个月 2、 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水 3、 检查联动轴的对中程度（有联动轴的） 4、 开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热 1、 更换润滑油（脂） 12～14个月 2、 轴承体清洗、检查 3、 更换零配件 4、 绝缘良好（电部分） 5、 接线端子牢固（电部分） 消2 防设施 室内消火栓 每周 1、 箱体启闭灵活，箱体完整 2、 箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形 3、 箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形 4、 报警按钮封闭完整 说明 1、 消火栓完整无缺少，表面无锈蚀 室外消火栓 1个月 2、 栓口无变形，无滴漏 3、 标识颜色鲜明 1、 接合器完整无缺，表面无锈蚀 水泵接合器 1个月 2、 启动灵活，无滴漏 3、 栓口无变形 1、 消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活 室内小型消火栓 3个月 2、 栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏 3、 箱内胶皮管连接紧固，无滴漏 4、 标识清楚 自动消防报警阀 自动消防喷头 闸阀、截止阀、止回阀 安全阀 1、 报警准确灵敏 3个月 2、 阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固 喷头完整无缺少 1、 启闭灵活，连接牢固 2、 无堵塞，无锈蚀，无滴漏 1、 阀门齐全，无锈蚀 2、 铅封完整 1、 消防管道要通 消3 防管道 管道吊支架、管卡 4 压力表 1个月 管道附近 3个月 消防管道 3个月 2、 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象 3、 管道油漆要完好，颜色鲜艳 1、 管道附近要齐，表面无锈蚀 2、 管件连接要牢固 1、 管道吊支架、管卡连接要牢固 2、 表面无锈蚀 1、 表体完整无缺，连接牢固，表面清洁 2、 读数正确，指针灵敏 3个月 1个月 3个月 3个月 3、排水系统定期维护保养计划及标准

排水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示

排水系统定期维护保养计划及标准

序号 检查项目名称 检查周期 检查标准 1、 外表、滤网、支架无严重锈蚀 排1 水设备 泵体 污水泵 日常检查 2、 螺栓、螺丝无松动断裂 3、 水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏 日常检查 运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅 1、 检查泵内或管，无杂物堵塞 12～14个月 2、 更换零部件 3、 轴承体清洗、加油 1、 阀门启闭要灵活 排2 水设施 排水检卫生洁具 日常检查 排水闸阀 1个月 2、 阀体要完整 3、 无锈蚀，无滴漏 1、 检查完好 2、 水流通 3、 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象 说明 各井室 室内槽水管道 排气管 管道吊支架、管卡 1个月 1、 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固 2、 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞 保持水流畅通，无堵塞，无滴漏 1、 保持管内气体及时排出 2、 下水管内不准有真空 吊支架、管卡要安装牢固 1个月 排3 水管1个月 1个月 道 室外排水管道 各井室 1个月 保持水流畅通，无堵塞 1个月 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通， 无积物堵塞 （五）中央空调系统的维修与保养方案 1、中央空调机组每日巡视保养项目

中央空调机组每日巡视保养项目，如下表所示。

中央空调机组每日巡视保养项目

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部位 润滑系统 冷凝器 蒸发器 冷冻水 冷却水 压缩机电机 冷凝器管束 水处理 水泵电机 内容 压缩机润滑轴承的油压、油位 检查冷凝器压力、饱和温度 检查蒸发器压力 检查冷冻水进出水温度 检查冷却水进出水温度 检查电机的压力、电流及声音 检查管束清洁及污垢 检查水质 检查冷冻水泵、冷却水泵电机的电压、电流及运行情况 1、 检查冷却塔进出水是否正常，水位及有无溢流 10 冷却塔 2、 检查冷却塔风机运行状况 3、 检查冷却水塔和水箱补水浮球阀，系统阀门有无渗漏 11 盘管风机 1、 检查过滤网、给风机 2、 检查电磁阀和温控开关 清洁过滤网、给风机传动部分注油 电磁阀、温控开关正常 进出水正常、无溢流 冷却塔风机运行正常、无异常噪声 浮球阀正常、阀门无渗漏 要求 油压、油位正常，必要时进行放油与加油 符合设计工作情况 符合设计工作情况 水温正常、进出水温度差正常 水温正常、进出水温度差正常 电压、电流正常，无异常声音 清洁、无污垢 确认水质良好 电流、电压正常，无异常声音，无过热 2、中央空调机组半年检修项目

中央空调机组半年检修项目，如下表所示。

中央空调机组半年检修项目

序号 1 2 3 部位 机油过滤器 回油系统 控制柜 内容 检查机油过滤器 检查干燥剂、引射器管嘴 检查机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、冷却风机控制柜 要求 清洁、通畅，否则需更换 更换干燥剂，引射器管嘴无杂质 清洁控制柜内电器元件，紧固各种异线的连接螺栓 3、中央空调机组年检修项目

中央空调机组年检修项目，如下表所示。

中央空调机组年检修项目

序号 1 部位 润滑油系统 内容 检查压缩机油槽内的润滑油 1、 检查与清洗水过滤器 2 蒸发器与冷凝器 2、 根据需要检查与清洗管束 3、 检查端板 1、 清洁空气通路和绕组 3 压缩机电机 2、 测量电机绕组绝缘 3、 电机轴承加油 4 5 6 控制柜 水质 制冷辅机 检查制冷主机及制冷辅机控制柜 对水质进行化学分析 清洁电机绕组，测量绕组绝缘，电机轴承加油 阀门、保温层、水管道等 要求 放出与更换压缩机油槽内的润滑油 水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无污垢，端板牢固 电机空气通路畅通、绕组清洁，电机绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油 清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓 水质需符合标准，否则需进行水处理 绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，并重新加润滑油 阀门漏水检渗，保温层修补，冷却水管道加药除垢、除水藻，冷却水管道加药除垢 7 管道系统