成都市房地产市场分析报告

2013年第一季度 成都市房地产市场分析报告

编制单位：成都大成不动产投资咨询有限公司

二〇一三年四月

目 录

一、

(一) (二) 二、

(一)

房地产市场背景分析 ....................................................................................................... 3 宏观经济金融背景 ....................................................................................................... 3 房地产政策、事件简析 ............................................................................................... 7 重点城市房地产市场运行情况 ..................................................................................... 10 一线城市房地产市场状况 ......................................................................................... 10 1. 商品住宅需求上涨，库存量下降 ......................................................................... 10 2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交价格小幅反弹 ......................................... 10 3. 二手房市场井喷式发展，价格倒挂现象持续 ..................................................... 12 (二)

二线城市房地产市场状况 ......................................................................................... 14 1. 新建商品住宅成交量下降，成交价格环比小幅回升 ......................................... 14 2. 二手房成交价格小幅上涨，“价格倒挂”现象持续 .............................................. 16

三、

(一)

成都房产市场运行状况 ................................................................................................. 17 一圈层房产市场走势 ................................................................................................. 17 1. 新建商品住宅季度供应量同比上涨 ..................................................................... 17 2. 新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势 ......................................... 18 3. 二手房季度成交量大幅上涨 ................................................................................. 19 4. 商品住宅成交均价继续回升 ................................................................................. 20 5. 一圈层房产市场分析 ............................................................................................. 21 (二)

二、三圈层房产市场走势 ......................................................................................... 24 1. 新建商品住宅成交均价 ......................................................................................... 24 2. 二、三圈层房产市场分析 ..................................................................................... 26 (三)

成都市房地产市场与重点城市的异同 ..................................................................... 26 1. 成都市房地产市场特点 ......................................................................................... 26 2. 与重点城市异同之处 ............................................................................................. 27 (四) (五)

成都房产市场短期预判 ............................................................................................. 29 房产市场特殊状况分析 ............................................................................................. 30 1. “国五条”发布背景及内容 ................................................................................. 30 2. 重点城市“国五条”实施细则简析 ..................................................................... 32 3. 成都“国五条”实施细则简析 ............................................................................. 36 4. “国五条”调控下成都房产市场简析 ................................................................. 37

四、

(一) (二) (三) 五、

成都商住用地市场运行状况 ......................................................................................... 40 成交量分析 ................................................................................................................. 40 成交价格分析 ............................................................................................................. 43 流标宗地分析 ............................................................................................................. 47 成都土地市场运行趋势及预判 ..................................................................................... 49

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2013年第一季度成都市房地产市场分析报告

一、 房地产市场背景分析 (一)

宏观经济金融背景

1. GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳

初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。

GDP(亿元）同比增长率600000国内生产总值（亿元）同比增长率（%）12%5193225000009.7%4000009.5%9.1%4715648.1%8.9%7.6%3534807.4%2270986%7.9%7.7%9%320692300000204459200000963111079951188553%10000002011年Q1Q1-2Q1-3Q1-42012年Q1Q1-2Q1-3Q1-42013年Q10%

图1-1-1： 2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图

2. 房地产开发投资增长率震荡上涨

2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名

3

义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年3月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。

8000070000600005000040000300002000010%1000000%30%亿元房地产开发投资（亿元）其中住宅投资 （亿元）房地产开发投资同比增长率（%）住宅投资同比增长率（%）50%40%20%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-月101-月11201-月1212年月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-91-月101-月11201-月1312年月1-2月1-3月2011年

图1-1-2： 2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图

3. 自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源

2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公布，该比例根据2013年1-2月数据计算）

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个人按揭贷款11.4%国内贷款21.8%利用外资0.5%定金及预收款25.8%自筹资金40.6%

图1-1-3： 2013年1-2月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率上升较多，2月和3月同比增长率分别达到26.40%和19.80%。总体来看，2013年第一季度国内贷款增长率明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量有较大增长，房地产开发贷款难度降低。2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，其后一直处于稳步回升阶段，2013年2月，其同比增长率大幅上至66.50%，达到2011年以来的最高点，表明开发企业销售在2012年年初触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-4。

70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2011年国内贷款同比增长率定金及预付款同比增长率66.50%26.40%16.1%13.2%30.9%16.3%29.1%29.3%28.9%28.7%14.7%12.9%26.9%12.6%25.6%11.2%23.3%6.8%6.4%8.8%8.8%8.5%8.1%7.7%4.4%23.1%20.7%5.4%4.6%5.1%3.7%12.1%16.1%20.2%1.0%1.2%0.0%13.2%10.1%18.2%5.5%-11.4%1.5%-4.0%-6.3%-9.2%1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-10月1-11月1-1220月12年1-2月1-9月1-10月1-11月1-1220月13年1-2月1-2月

图1-1-4： 2011-2013年2月全国房地产开发企业资金增长率比较图

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4. 国房景气指数持续在景气线以下

2013年3月，全国房地产开发景气指数为97.56，环比下降0.36个百分点，但同比上涨0.64个百分点，连续两月同比回升。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今开始震荡回升。虽然国房景气指数仍位于综合景气线以下，但全国房地产市场回暖趋势比较明显，房地产市场不景气的情况将逐步改善。详见图1-1-5。

1071061051041031021011009998979695942010年 2011年 2012年 2013年国房景气指数综合景气线4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月

图1-1-5： 2010年-2013年3月全国房地产开发业综合景气指数对比图

综上所述，2013年第一季度GDP增速有所放缓的同时，房地产开发投资增长率震荡上涨。一方面，在GDP增速有所放缓和国家把“稳增长”摆在2013年经济工作首要位置的背景下，房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；另一方面，中央多次强调保持房地产调控政策不动摇，一季度也出台更加严厉的调控措施，房地产业仍然面对较严峻的市场政策环境，所以未来出现大幅回暖的可能性不大。因此，随着国民经济增速有所放缓，运行总体平稳，调控政策更新且持续实施，2013年全国房地产市场或将继续小幅回暖，但总体将保持相对稳定。

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(二) 房地产政策、事件简析 1. “两会”在北京举行

第十二届全国人民代表大会第一次会议于3月5日-18日，政协第十

二届全国委员会第一次会议于3月3日-14日，分别在北京举行，会议选举产生新一届国家领导人。温家宝代表国务院作政府工作报告。报告提出，2013年GDP增长目标7.5%，CPI目标3.5%。要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。与去年政府工作报告的表述相比，今年对房地产调控的表述更加严厉。同时，报告也强调，继续抓好保障性安居工程建设和管理，继续推进农村危房改造。

2. 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 《通知》即“国五条”，要求完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。另外，中央要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

3. 国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估

技术规范（试行）》的通知

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，

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要求各地：（1）要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。（2）出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。（3）出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。（4）市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。（5）省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地

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估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。（6）出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。（7）部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。以上要求的有效期为五年。

4. 地铁3、4号线全面施工，二环路等干道改造工程持续实施 地铁3、4号线继续路面施工，目前武成大街、双桥路、玉双路等交通干道继续封闭打围施工，施工期间会对沿线交通造成较大影响。

二环路快速路快速公交系统继续施工；成温路预计今年5月完工，红星路预计8月完工，一环路预计4月开工，9月完工，2.5环已贯通。较多的交通设施改造对全市交通有较大影响。

综述：本季度国务院发布最新调控政策“国五条”，中央不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标；同时，新提出“多套住房交易征收20%个人所得税”的重要政策，表明房地产相关调控政策仍将持续，房地产市场大环境难以在短时间内好转。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的发布，会加强出让地价评估管理，进一步完善国有土地出让底价确定程序，为国有建设用地使用权出让地价评估行为做出规范，是以后进行出让地价评估的纲领性文件。地铁2号线二期工程即将在5月投入运营，沿线交通条件得到很大改善，使得沿线二手房交易量稳步提升的同时，报价也逐步上涨，成为二手房交易的热点区域。

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二、 重点城市房地产市场运行情况 (一)

一线城市房地产市场状况

1. 商品住宅需求上涨，库存量下降

2013年第一季度，四个一线城市库存量总体均有所下降，库存压力有所减小。一季度，一线城市商品住宅成交有共同的特点：1月成交量处于高位，2月由于春节假期等因素下降较多，3月由于“国五条”的发布上涨较大，全部超过1月成交量。北上广深可售面积环比分别下降210.15、103.69、92.24、32.68万平方米；供应量方面，环比去年四季度没有太大变化，加上许多购房者意欲防范政策风险，造成需求集中释放，成交量上涨较多，供大于求的情况得到改善。总体来看，一线城市库存量下降，但库存压力仍然存在。详见图2-1-1。

1200900万平方米60030002012年第4季度2013年第1季度北京1003.85 793.70 上海1000.58 896.89 广州740.79 648.55 深圳324.60 291.92

图2-1-1： 一线城市住宅可售面积对比图

2. 新建商品住宅成交量有所回升，成交价格小幅反弹

2013年第一季度，包括一线城市在内的全国楼市持续回暖。成交量

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方面，一线城市新建商品住宅成交量较快速上涨，环比、同比均有不同程度上涨，总体来看成交量已走出低位并出现一定程度的激增；一季度，一线城市商品住宅成交有共同的特点：季度成交量同比去年均有较大上涨，1月成交量处于高位，2月由于春节假期等因素下降较多，3月由于“国五条”的发布上涨较大，全部超过1月成交量。其中北京上涨幅度较大，环比、同比分别上涨92.11%和312.81%，3月成交584万平方米，为历史最高。成交价格方面，2012年上半年，一线城市住宅成交均价下降趋势较明显，其中，北京下滑幅度最大，上海相对较小；随着2012年第二季度开始的楼市逐渐回暖，开发商资金压力减弱，逐渐调整销售策略，不再实施打折促销，今年一季度成交均价持续反弹，且去年下滑幅度越大的城市，反弹幅度也越大，其中北京、广州成交均价同比去年上涨超过10%，深圳同比上涨9.30%，上海同比上涨3.85%。详见表2-1-1、图2-1-2。

表2-1-1：一线城市新建商品房成交情况统计表 成交面积(万平方米) 环比 同比 成交均价（元/㎡） 环比 同比 北京 763.28 92.11% 312.81% 26011 6.09% 11.29% 上海 310.09 -35.68% 13.72% 28147 4.12% 3.85% 广州 250.15 -29.51% 57.82% 15309 6.76% 11.70% 深圳 107.25 -8.82% 81.26% 26221 6.92% 9.30% 11

3000025000200001500010000500002012年第2季度2012年第3季度2012年第4季度2013年第1季度成交均价（元/㎡）北京22930231622451826011上海23141232102703428147广州15145154421434015309深圳25642257282452526221

图2-1-2：一线城市住宅成交均价对比图

备注：由于中国指数研究院发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”取值权重有调整，2012年第4季度数据与往季度数据可比性不高。

整体来看，2013年第一季度重点监测一线城市“量价齐涨”：成交量虽然环比去年第四季度有所下降，但同比去年均有较大上涨，且各城市3月的月度成交量均较快速上涨至历史高位，相较于限购实施初期已走出低位；成交价格连续三季度环比、同比均有所回升。从月份看，除去2月传统的春节销售淡季外，1月、3月成交量均处于较高位，造成这种情况的原因是：多数购房者为了规避可能的政策风险，提前入市购房，造成需求短时间内激增，使3月成交量较快速上涨。预计下季度一线城市成交量回落的可能性较大。

3. 二手房市场井喷式发展，价格倒挂现象持续

2013年第一季度，二手房成交量除北京环比有所下降外，其余一线城市二手房成交量上涨较多，呈井喷式发展。尤其是3月，“国五条”规定二手房交易将被收取20%个税，造成二手房交易量激增，北上广深3月

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二手房成交量环比2月分别增长322.83%、355.00%、330.00%、395.00%，详见图2-1-3。成交价格方面，去年二季度以来，房地产市场开始进入稳中缓慢回升的阶段，一季度延续了此态势，成交价格缓慢上涨；除深圳外，一线城市二手房成交均价高于新建商品房成交价格，北京“价格倒挂”现象仍然较为严重；2012年6月以来，一线城市二手房价格回暖态势明显，预计未来稳定中保持缓慢上涨的可能性较大。详见表2-1-2、图2-1-4。

表2-1-2：一线城市二手房成交情况对比统计表

2012年第4季度 月份 北京 上海 广州 深圳 500成400交面积300（万平200方米）1002013年第1季度 同比 39.82% / 119.36% 65.17% 成交面积(万m2) 285.02 727.96 320.58 244.57 环比 -24.35% 90.04% 80.69% 66.95% 同比 19.51% / 393.12% 491.18% 成交面积(万m2) 376.77 383.05 177.412 146.49 环比 14.29% -23.83% 29.33% -2.63% 01月2月3月北京73.90 40.38 170.74 上海151.48 103.87 472.61 广州33.11 54.24 233.23 深圳67.20 29.81 147.56

图2-1-3：一线城市二手房成交量变化图

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4000035000成交均30000价（25000元/㎡20000）150002012年 2013年10000北京上海广州深圳6月313182970915135176767月318613007015333178208月323773072915786184649月3296431363161981860910月3352831582162581897211月3404431957164451911512月346293246016683193411月353993286016900196582月361303337717140199053月37158343851766720603

图2-1-4：一线城市二手房成交均价变化图

备注：本季度起一线城市二手房价格统一使用中国指数研究院发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”。

(二) 二线城市房地产市场状况

对二线城市房地产市场状况的分析，我们采用了“典型分析”的方法，

选取二线城市中比较具有代表性的六个城市，包括重庆、南京、武汉、青岛、杭州和天津作为典型样本城市。

1. 新建商品住宅成交量下降，成交价格环比小幅回升

成交量方面，2013年第一季度，除杭州成交量有较大上涨外，其余二线城市成交量均有不同程度下降。在“国五条”对二手房市场调控更严格的情况下，各城市月度成交量多数在3月环比上涨幅度较大，造成本应是淡季的一季度成交量仍然保持在较高位，总量环比上季度小幅下降8.37%。见图2-2-1。

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天津杭州青岛武汉南京重庆交易量（万平方米）2013年1季度2012年4季度0重庆564.46 682.31 100200南京215.17 216.00 300武汉446.21 502.46 400青岛284.15 355.00 500杭州211.16 123.34 600天津248.99 271.02 700

图2-2-1：二线重点监测城市新建商品房成交量对比图

成交价格方面，2013年第一季度，二线重点监测城市成交价格继续回升，整体环比上涨1.36%。重点监测的6个城市，成交价格环比均有不同程度上涨，其中南京环比上涨超过3%，其余各城市上涨幅度在2%以内，相较于2012年第四季度有所放缓。见图2-2-2。

天津杭州青岛武汉南京重庆成交均价（元/㎡）2013年1季度2012年4季度0重庆7261720230006000南京12176118079000武汉7732764512000青岛9274910715000杭州166031656718000天津105341039821000

图2-2-2：二线重点监测城市新建商品房成交价格对比图

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整体来看，与一线城市不一致，2013年第一季度重点监测二线城市“量跌价涨”，成交量较2012年第四季度有所下跌，但下跌幅度不大；成交价格环比持续回升，继续呈现回暖态势。

2. 二手房成交价格小幅上涨，“价格倒挂”现象持续

2013年第一季度，重点监测的二线城市二手房成交价格小幅小涨，环比平均上涨3.49%。除青岛小幅下降2.37%外，其余城市均有不同程度上涨，其中，南京和天津分别上涨6.50%和5.45%，其余城市涨幅均在5%以内。重点监测的6个城市二手房价格均高于新建商品房成交均价，“价格倒挂”现象较为严重。见图2-2-3。（特别说明：二线城市二手房成交面积数据缺失）。

天津杭州青岛武汉南京重庆成交均价（元/㎡）2013年1季度2012年4季度0重庆7695747430006000南京18327172099000武汉9165880212000青岛148651522615000杭州191391842418000天津154001460421000

图2-2-3：二线重点监测城市二手房成交价格对比图

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三、 成都房产市场运行状况 (一)

一圈层房产市场走势

2013年第一季度，一圈层新建商品住宅供应量同比上涨，成交量延续上涨趋势，同比有一定上涨，商品住宅成交价格连续3个季度小幅回升，二手房成交量受政策发布影响，大幅上涨。

1. 新建商品住宅季度供应量同比上涨

2013年第一季度，新建商品住宅季度供应量同比上涨。其中2月由于春节假期供应量较小，为74.37万平方米，3月供应量较大，达到223.28万平方米，保持在较高水平。2013年第一季度总供应量为337.05万平方米，环比下降33.71%，同比上涨106.1%。见图3-1-1。

200180供应面积（万平方米）160200%140120100806040200供应面积环比同比10月182.68 18.39%45.55%11月141.99 -22.28%9.65%12月183.81 29.46%-6.86%1月121.39 -33.96%265.32%2月69.01 -43.16%65.60%3月146.65 112.52%65.30%-50%-100%150%增100%长率50%0%300%250%

图3-1-1：2012年10月-2013年3月一圈层新建商品住宅供应量比较图

从供应商品房的用途来看，一圈层新建商品房总供应面积为337.05万平方米，除去商业办公用房，新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为296.15平方米，占总供应面积的87.87%。见图3-1-2。

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单位：平方米车位, 30234 ,0.90%住宅, 1139203, 33.80%商住混合,1792085 ,53.17%商业办公,409000 ,12.13%

图3-1-2：2013年第一季度一圈层新建商品房用途供应量图

2. 新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势

2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上涨，涨幅为7.06%。本季度月份成交量延续去年年末以来的回暖趋势，月度同比分别上涨212.18%、5.42%和32.98%，3月由于“国五条”的发布，造成需求短时间内集中爆发，成交量达到112.43万平方米，为2010年11月以来最高，甚至超过限购实施前期，需求集中爆发的2011年1月的成交量。整体看来，一圈层新建商品住宅成交量在一季度集中反弹，同比去年上涨57.45%，延续上涨态势。见图3-1-3。

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120250%成交面积（万平方米）100200%150%100%增50%8060长率400%20-50%-100%0成交面积同比增长率环比增长率10月49.02 -13.36%-38.55%11月110.55 106.25%125.52%12月83.50 42.03%-24.47%1月94.67 212.18%13.37%2月53.15 5.42%-43.86%3月112.43 32.98%111.53% 图3-1-3：2012年10月-2013年3月一圈层新建商品住宅成交量图

3. 二手房季度成交量大幅上涨

2013年第一季度，二手房成交量环比四季度有一定幅度上涨，涨幅为54.81%，同比大幅上涨324.55%。自2012年2月一圈层二手房成交量止住下滑趋势以来，成交量在震荡中逐步上涨。2013年第一季度延续上涨趋势，其中1月成交量为70.83万平方米，同比去年上涨594.25%，3月成交量达到121.83万平方米，同比去年上涨329.39%，这是成都房地产市场历史上首次二手房月度成交量突破100万平方米，也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。造成同比较大幅上涨的原因是：一方面去年同期成都市二手房市场处于低谷，成交量绝对值较小；另一方面3月初“国五条”发布，针对二手房市场的调控力度加大，众多购房者欲赶在政策发布前购房，规避可能增加的购房成本，故造成二手房成交量短时间内激增。2013年3月月底，各地“国五条”实施细则相继出台，目前二手房市场积极向上的态势将难以持续。见图3-1-4。

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140成交面积（万平方米）120100806040200成交面积同比增长率环比增长率10月37.09 119.34%-43.14%11月52.28 155.29%40.95%12月60.88 210.49%16.45%1月70.83 594.25%16.35%2月39.94 146.36%-43.61%3月121.83 329.39%205.01%600%500%400%300%200%100%0%-100%增长率

图3-1-4：2013年10月-2013年3月一圈层二手房成交量比较图

4. 商品住宅成交均价继续回升

2013年第一季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价为7771元/平方米，环比上涨2.67%。自2011年3季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，本周延续回升态势且上涨幅度加大。原因一方面是去年5月以来，不少城市新建商品房成交量上涨，随着成交量的逐渐上涨，部分楼盘降低、取消优惠甚至调高售价，使成交均价有所上涨，继而推动房地产市场回暖；另一方面是3月初“国五条”发布，短时间内对成交量有一定推动，继而带动成交均价上涨。本公司统计的中心城区商品住宅成交均价止滑上涨的趋势与国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”成都指数一致。见图3-1-5、图3-1-6。

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8500成交均价（元/㎡）800075007000 2010年 2011年 2012年 2013年65001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度7210724672307288764278877834770575337489752475697771成交均价环比增长率(%)0.0040.50 -0.22 0.80 4.86 3.21 -0.67 -1.65 -2.23 -0.58 0.47 0.60 2.67

图3-1-5：2010年-2013年1季度一圈层商品住宅成交均价比较图

109108107106105价格104指103数1021011009998新建住宅价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数2011年 2012年 2013年2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月1月9月2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月1月9月2月3月1月

图3-1-6：2011年-2013年3月成都住宅分类价格指数比较图

5. 一圈层房产市场分析

新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以来，“三限”政策从严从紧实施超过一年，且房屋售价同比去年确实有所下降，部分刚性需求购房者选择不再观望，造成成交量回升，市场至今一直呈现一定回暖迹象。目前，一方面既有调控政策持续实施，且新出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势；另一方面市场已延续较长时间的回暖趋势。按照行政区域划分，2013年第一季度，高新区和成华区新建商品住宅成交量最高，两区域成

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交量超过全市成交量一半，说明目前城南和城东是商品住宅交易的热点区域。见表3-1-1、图3-1-7。

表3-1-1：2012年-2013年1季度中心城区新建商品住宅成交明细表

单位：平方米

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2013年合计 锦江 31420.85 52277.05 88576.30 48043.88 73388.55 61868.30 87268.84 65816.35 51031.15 38845.79 82346.45 91502.76 50626.08 102233.38 金牛 43197.09 79294.26 114673.36 71498.96 110571.18 84654.14 138071.19 139623.84 104453.40 61524.60 87682.73 93797.42 44336.58 114466.85 成华 52770.59 65914.03 236166.74 114534.65 158268.63 92803.14 132340.59 166016.37 105669.05 78518.57 193658.05 141592.17 163133.85 122412.79 228301.30 513847.94 高新 84672.14 120451.37 205070.32 193237.16 257045.64 199120.13 276781.48 317476.40 259386.72 165049.42 337032.31 292505.01 309338.61 170544.47 364229.60 844112.68 武侯 31206.56 46941.58 67919.14 72729.44 113059.31 85154.85 126651.99 133934.42 108408.85 68047.01 109187.36 95728.73 122289.16 72638.70 118216.47 313144.33 青羊 59424.83 138659.81 131183.11 119198.00 134162.11 68725.66 102894.30 178155.96 175903.78 75925.52 233863.80 134611.59 166549.41 70673.78 186332.59 423555.78 其他 564.57 622.64 1869.83 933.40 1467.44 941.69 1091.65 1186.99 762.11 2308.52 672.22 581.18 85.21 262.68 10515.29 10863.18 109794.62 121329.65 244362.22 252600.85 备注：其他为双流中和镇及华阳部分区域。

青羊16.28%武侯12.03%其他0.42%锦江9.39%金牛9.71%成华19.74%高新32.43%锦江金牛成华高新武侯青羊其他

图3-1-7：2013年1季度中心城区新建商品住宅区域成交量图

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新建商品住宅供应量方面，一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势有所缓和。根据2011年8月-2013年3月供求数据，截止2012年年末，一圈层商品房库存量超过2600万平方米。整体来看，一圈层商品房库存量仍处于高位。第一季度供应量环比下降的同时，成交量有所上涨，使得一季度供求比有所回落。见图3-1-8。

2100000成交面积供应面积供求比4.003.503.002.501200000供2.00求比1.50600000300000供求平衡线1.000.500.0018000001500000面积（㎡）9000000成交面积供应面积供求比10月4902191826839 3.73 11月11055381419869 1.28 12月8350481838102 2.20 1月9466961213943 1.28 2月531495690059 1.30 3月11242951466520 1.30

图3-1-8：2013年10月-2013年3月一圈层新建商品住宅成交供应对比图

新建商品住宅价格方面，一季度新开楼盘及在售楼盘新推房源价格较去年四季度有小幅上涨：促销方式虽然还未取消，但购房的实际优惠程度已降低。随着市场的回暖，新建商品住宅成交量的上涨，部分楼盘提高售价，造成新房价格连续3个季度回暖。本季度，在大部分前述重点城市成交均价回升的情况下，成都新建商品住宅价格也出现一定回升。

二手住宅方面，受政策发布影响，本季度二手房成交量有很大上涨，尤其2月底“国五条”发布，针对二手房市场的调控力度加大，众多购房者欲赶在政策发布前购房，规避可能增加的购房成本，造成3月二手房成

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交量短时间内激增。2012年7月，成都实施二手房新收税办法，办法实施前也曾引发二手房市场成交量短时间内激增，实施后突降；市场经过3个月左右时间逐步适应，逐渐恢复正常成交水平。参照去年的相似情况，预计下季度二手房成交量将有一定幅度的回落。

综上所述，从四季度来看，重点城市和成都住宅市场发展方向基本一致，均继续呈现一定回暖迹象，尤其是在“国五条”发布后，各个城市二手房市场成交量都在短时间内激增。关于“国五条”对房地产市场的影响，详见本章第五节：“房产市场特殊状况分析”。 (二)

二、三圈层房产市场走势

1. 新建商品住宅成交均价

2013年第一季度，二圈层区县新建商品住宅成交均价为5699元/㎡，环比上季度微幅上涨1.46%，同比去年上涨6.44%。其中，龙泉驿和双流涨幅较大，分别为5.26%和3.17%；其余二圈层各区县均价基本与上季度持平，温江环比下跌1.17%。尽管部分区县成交均价有所下跌，但这种下跌多由成交结构变化造成，新建商品住宅市场依然处在回暖区间。总体来看，二圈层成交均价在保持相对稳定的基础上，有一定上涨趋势。见图3-2-1。

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6500成交均价（元/㎡）6000550050004500双流龙泉驿温江新都郫县2012年1季度591355425314501549902季度5876 5723 5146 5068 5423 3季度6013 5739 5421 5075 5427 4季度6286 5744 5573 5050 5433 2013年1季度6485 6046 5508 5043 5415

图3-2-1：2012-2013年1季度二圈层新建商品住宅成交均价图

2013年第一季度，三圈层区县新建商品住宅成交均价为3973元/㎡，环比上季度上涨0.44%，同比去年上涨6.11%。其中，金堂成交均价较上季度有所下降，彭州、崇州成交均价无变化，其余各区县成交均价较上季度有不同程度上涨，都江堰和青白江环比分别上涨2.12%和1.61%。总体来看，三圈层成交均价有一定上涨趋势。见图3-2-2。

5000成4500交均价4000（元/3500㎡）30002500都江堰彭州大邑金堂青白江崇州2012年1季度4550370235563150328842192季度4540 3757 3625 3230 3309 4104 3季度4617 3786 3390 3565 3742 4219 4季度4677 3933 3405 3717 3782 4219 2013年1季度4776 3933 3425 3642 3843 4219

图3-2-2： 2012-2013年1季度三圈层新建商品住宅均价图

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2. 二、三圈层房产市场分析

2013年第一季度，二、三圈层楼市与一圈层情况相似：除个别区县因成交结构调整造成成交均价有所下降外，其余二、三圈层区县成交均价有一定上涨，二、三圈层房产市场同样延续上季度的回暖趋势。

二圈层方面，从房价历史数据来看，当一圈层房价下跌时，二圈层房价下跌幅度小于一圈层；当一圈层房价有所回暖时，二圈层房价上涨幅度大于一圈层。本季度，一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而二圈层成交均价同比上涨6.44%，双流、郫县和龙泉驿同比上涨均超过8%，经过2012年上半年楼市的低迷后，二圈层房地产市场已回暖。目前，二圈层住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势，且受房产市场回暖影响，刚性需求持续在此释放，房价仍然存在继续上涨的可能。

三圈层方面，从房价历史数据来看，由于其无论是刚性需求还是投资需求，其基数都远远小于一、二圈层。尽管如此，本季度，一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而三圈层成交均价同比上涨6.11%。经过2012年上半年楼市的低迷后，三圈层与一、二圈层一样，房地产市场已回暖。

综合来看，一圈层楼市的持续回暖，会对二、三圈层楼市产生一定积极影响。预计二、三圈层房产市场不会大幅度变动，新建商品住宅交易量或将基本持平，新建商品住宅价格将比较稳定，市场回暖趋势将逐步放缓后平稳运行。 (三)

成都市房产市场与重点城市的异同

1. 成都市房产市场特点

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新建商品房供应同比上涨，供大于求；新房成交量延续上涨态势，二手房成交量也大幅上涨，成交量均已走出低位；商品房成交价格连续三个季度小幅回升。总体而言，成都市房地产市场回暖趋势明显。

2. 与重点城市异同之处

我们根据国家统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”，以2010年1月为基期，测算出各城市、各月的新建商品住宅价格指数（定基）和二手住宅价格指数（定基）。

2013年3月，新建商品住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为11.2%。成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况一致：2011年以来受调控政策影响震荡发展，从去年12月起成交价格反弹趋势明显，上涨速度较快。一线城市价格指数在自去年第四季度以来均持续上涨；二线重点城市中，只有杭州价格指数在去年10月、11月下降，其余城市均持续上涨；一线城市房价上涨幅度明显高于二线城市。杭州的数据十分具有代表性：自2011年1月起，由于限购政策的持续效力，房价过快上涨的势头得到抑制，价格指数保持一定平稳，到了2011年9月开始逐步下滑，2012年5月下滑到最低位后，由于全国房地产市场的逐步回暖，价格指数虽有所反复，但总体保持上涨趋势至今。在图示11个重点城市中，2013年前三个月成都的价格指数上涨幅度分别排名第6、11、11位，历史数据和即时数据均反映出，相较于其他重点城市，新建商品住宅价格指数变化更为平稳，变化幅度接近全国平均水平，不会大起大落是成都较为明显的特点。见图3-4-1、图3-4-2。

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116新建商品住111宅价格指数106（定基）1012011年 2012年 2013年961月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都北京上海广州10月11月12月深圳3月

图3-4-1：成都与一线典型城市新建商品住宅价格指数（定基）对比图

116新建商品住宅价格指数（定基）112108104100962011年 2012年 2013年921月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都重庆南京武汉西安青岛10月11月12月杭州天津3月

图3-4-2：成都与二线典型城市新建商品住宅价格指数（定基）对比图

2013年3月，二手住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有2个，上涨的城市有59个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为9.1%，涨幅比2月份回落的城市有2个。成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况大体一致：由于需求集中释放，二手房成交量走高，价格指数出现短时间内集中上涨情况。与新建住宅情况一致，价格指数在经历2012年的下降阶段后，由于全国房地产市场的回暖，延续回升势头，一线城市上涨幅度大于二线重点城市。相

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较于其他重点城市，与新建商品住宅价格指数一致，成都二手住宅价格指数变化同样较为平稳。见图3-4-3、图3-4-4。

112110二手住宅价格指数（定基）1081061041021002011年 2012年 2013年981月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都北京上海广州10月11月12月深圳3月

图3-4-3：成都与一线典型城市二手住宅价格指数（定基）对比图

109107二手105住宅价103格指数101（定基）99972011年 2012年 2013年951月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月10月11月12月成都重庆南京武汉西安青岛10月11月12月杭州天津3月

图3-4-4：成都与二线典型城市二手住宅价格指数（定基）对比图

(四) 成都房产市场短期预判

总体看来，2013年第一季度成都市房产市场已走出低位，部分刚性

需求购房者不再观望，逐渐入市购房，新房尤其是二手房成交量同比去年有较大上涨。但由于调控政策的持续实施，这种回暖难以长时间持续。

1. 调控持续，预计市场回暖趋势将放缓

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限购限贷政策持续抑制一圈层的住房投资性需求，一些改善性住房需求也被抑制。尽管限购限贷政策对成交量的抑制作用较明显，市场观望情绪依然浓厚，但是经过一年多的限购，市场已逐渐适应限购政策，加上2012年年中货币政策的调整，如降低存款准备金率、降低基准利率等，造成2012年第四季度一圈层新建商品住宅成交量同比去年上涨43.85%，市场回暖并走出低位，本季度延续此趋势。一方面，本季度中央发布“国五条”，表明中央调控决心依然强烈，房地产市场面临的政策环境依然严格；另一方面，成都的地方实施细则的严格程度与市场猜测有一定差距，政策对市场造成很大影响的可能性不大。综合以上因素，预计在调控政策持续实施的前提下，成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。

2. 热点区域

本季度房地产市场热点集中在二手房交易的热点区域，如双楠片区、九眼桥片区、玉林片区及地铁沿线区域，以上都是成都传统居住区域。 (五)

房产市场特殊状况分析

1. “国五条”发布背景及内容

自2009年12月以来，房地产市场调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，本次出台的“国五条”是第五次调控升级。2012年2季度以来，包括成都在内的全国大部分城市刚性需求释放，造成成交量和成交均价有所上涨，由此导致更多的购房者放弃观望，造成新建商品房和二手房成交量持续出现一定程度的上涨，价格水平下降的趋势消失且回暖迹象明显，“国五条”在这种背景下酝酿出台。

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2013年1月15日，时任国务院总理温家宝在财政部调研时一再表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。其后地方两会相继召开，各地政府纷纷通过表态将稳定市场预期。

2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，出台了楼市调控“国五条”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》要求：完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，且限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。《通知》最受关注的一条政策是明确对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的

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20%计征，该政策将对二级市场投机操作起到抑制性作用。

“国五条”发布后，股市随即下行，与房地产相关的地产股、钢材股、水泥股等板块领跌。股市对政策的反应从侧面表明，“国五条”对整个房地产行业均有较大影响，2013年房地产市场，尤其是二手房市场将面临严峻的政策环境。

2. 重点城市“国五条”实施细则简析

截至2013年4月1日，各地“国五条”实施细则相继出台，我们收集了各重点城市的实施细则，详见表3-5-1。

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表3-5-1：重点城市“国五条”实施细则一览表 城市 房价控制目标 与2012年价格相比保持稳定，进一步降北京 低自住型、改善型商品住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房。 限购 限贷 继续暂停第三套及以上住房贷款发放，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。 严格执行第二套住房信贷政策；税收 能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 增加供应 保障房建设 市场监管 对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 住房用地供应计划为1650公顷。增加自住型、改善型住房的土地供应。 2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套 全年新开工、筹措各能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。 按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划 类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。 按照保持房价基本上海 稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。 进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。 严禁发放第三套及以上购房贷款。适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率。 购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。新建商品住房价格涨幅要低于广州市广州 年度城市居民人均可支配收入实际增幅。 对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。 提高第二套住房贷款首付款比例 2013年全市住宅用地计划供应5.95平方公里；确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。 引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。 33

城市 房价控制目标 2013年全市新建商品住房价格涨幅低限购 限贷 加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷税收 充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。 严格按照个人转让住房所得的20%计征所得税。 增加供应 2013年住房用地供应总量应不确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。 保障房建设 筹建保障性安居工开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。 市场监管 低于过去5年平均实际供应量。程项目4万套，新 深圳 于本市人均可支配收入的实际增长速度。 政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。 新建商品住房价格天津 涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 适时调整第二套住房贷款首付比例和贷款利率 2013年全市住房用地供应总量新建商品住房价格重庆 增幅应低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。 严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 对能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地比例达到年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。 2013年全市年度新建商品住房价格增合肥 幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。 完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套。 严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。 2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。 房地产市场分析报告 大成咨询

城市 房价控制目标 新建商品房价格涨限购 限贷 税收 增加供应 保障房建设 开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。 市场监管 济南 幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。 住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。 在商品房预售审批时，对2013年度新建商品住房价格增幅不高郑州 于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。 2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目。 商品房预售方案中商品住完成开工建设保障性住房45848套、基本建成45672套的建设任务。 房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证。 新建商品住房价格宁波 涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 新建商品住房价格杭州 涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。 继续执行住房限购政策 适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。 2013年全市住房用地计划供应1380.46公顷。 2013年全市实现新开工建设和筹措保障性安居工程1.25万套，建成保障性安居工程9000套。 对预售方案报价过高且不接受住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。 35

除去上表中的城市，包括成都在内的重点城市，如南京、武汉、西安、青岛、贵阳等，仅公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，目标可以总结为“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”；仅北京、上海、重庆和天津明确将收取20%个税，深圳和宁波细则未明确提及20%个税，但对税收政策变化有所强调；北上广深及杭州、天津、重庆等城市表示将适时调整二套房首付和贷款利率；仅北京和广州采取更新的或更明确的限购措施。

总体来看，中央政策呈现从严基调。主要表现为要求各地收紧房价控制目标，明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素，设立严格的房价控制把关机制，并注意市场引导，增加普通商品住房的供应。从各地实施细则来看，北京、上海细则最严厉，对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确、严厉的政策；以此对比，除了北上两地的实施细则在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等调控政策各方面都有所细化与升级外，其他地方的细则并没有做到细化，多数是以往政策的延续和再次强调，对房地产市场造成严重影响的可能性不大。

3. 成都“国五条”实施细则简析

3月31日，成都市城乡房产管理局发布《成都市城乡房产管理局关于公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知》，全文为：“按照国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）要求，现将我市2013年度新建商品住房价格控制目标公布如下：各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增

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加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。”

《通知》完成了“国五条”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，强调了以往的调控措施，但是对目前受关注度较大的20%个税、限购区域、二套房贷等重要内容无涉及。以此判断，《通知》在发布前，由于政策的不确定性可能对市场造成一定冲击，使二手房成交量短时间冲高；但细则发布后，政策规定与市场预期有较大差异，故《通知》对房地产市场的短期影响不大，未来短时间内新房及二手房价格下降的可能性较小。

4. “国五条”调控下成都房产市场简析

以2013年2月20日，“国五条”发布日期为时间轴基点，以周成交量为基础分析“国五条”对成都市房产市场造成的影响。“国五条”发布以来成都市新建商品住宅及二手房周成交量见图3-5-1。

60新建商品住宅新建商品住宅趋势线50成交量（万平方米）地方细则发布40二手住宅二手住宅趋势线3020100新建商品住宅二手住宅18/2-24/220.33 10.72 25/2-3/318.62 16.24 4/3-10/326.90 17.22 11/3-17/322.52 25.91 18/3-24/326.48 36.68 25/3-31/326.15 37.93 1/4-7/445.08 11.76 8/4-14/454.90 13.76

图3-5-1：“国五条”发布前后住宅成交量比较图

首先可以看出，以地方实施细则发布时间（2013年3月31日）为节

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点，新建商品住宅和二手住宅成交量呈现两种截然不同的发展趋势。

新建商品住宅方面，值得注意的是“国五条”中有关房价控制目标的表述，有别于2011年的“国八条”。“国八条”中提及的房价控制目标，指向的是“新建住房”，这是可以包括保障房的；现在提及的房价控制目标，指向是“新建商品住房”，调控的目标更加明确，表明中央对房产市场调控的决心依然强烈。“国五条”释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，继续严格执行既有的限购政策，而且限购范围有可能扩大。但是另一方面，尽管调控政策将继续严格实施，“国五条”对二手房市场造成的影响大于对新建商品住宅市场造成的影响，可能继续将部分改善性需求和刚性需求挤压至新建商品房市场。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，“国五条”发布以来新建商品住宅成交量震荡中有所上涨，成都实施细则发布后，周成交量反而上涨较多，“国五条”对新建商品住宅市场确实也产生一定“积极”影响；另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往上的。综合以上因素判断，未来短期内成都新建商品房市场可能进入震荡上涨态势。

二手房市场方面，“国五条”中与以往政策差别较大的是“二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税”这一刚性条款。成都现行的政策是房产持有超过五年转让的免征营业税，未满5年的征收营业税及附加，个人所得税均按房屋指导价的1%收取。虽然成都发布的地方实施细则没有类似的描述，但将来二手房交易缴税税率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未来成都有无更进一步的实施细则出台，原则上都要以“国五条”

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为准，必将对二手房市场造成长期影响。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，自“国五条”发布后，成都市二手房的周成交量一直处于上涨状态，成交量连续3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“国五条”地方实施细则发布截止日）成交量达到顶点后，随即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因为卖房者担心地方细则会将20%个税放在卖房者头上而急于抛售套现，规避税费上涨风险；但现在细则出台，并没有相关的硬性规定，那卖房者则不会急于出手已有房；二手房供应减少，许多购房者又会重新考虑新房，如此抬高新房价格、二手房成交量减少的可能性较大。另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往下的，且向下幅度较大。综合以上因素判断，由于三月二手房成交量环比、同比均大涨，“透支”了较多市场需求，接下来更多的购房者可能会观望一段时间，成交量回落的可能性较大。

需要特别注意的是，由于中央2月底发布“国五条”，要求各地在3月底之前必须出台实施细则，供地方政府研究的时间相对紧张，成都发布的实施细则仅达到“国五条”最低要求，即公布2013年度新建商品住房价格控制目标，对收取个税、限购区域、二套房贷等问题均未提及。所以，不排除未来发布更详细的实施细则的可能。

总体看来，新房成交量震荡上涨，二手房市场尽管成交量上涨，但更多是由于市场对政策的猜测和揣摩造成，“国五条”尤其是《通知》本身对市场造成的影响还未显现。由于目前处于调控新政发布初期，且成都地方实施细则尚未完全细化，且不排除发布更新更细的实施细则的可能，房产市场后续发展尚待观察，短期内新房及二手房价格下降的可能性较小。

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四、 成都商住用地市场运行状况

2013年第一季度，房地产市场持续回暖，土地供应规模保持在较高位，三个圈层成交情况均为量跌价涨，二、三圈层量跌价涨，全市流标宗地数及占比有所下降。 (一)

成交量分析

1. 一圈层土地成交量环比、同比均下跌，商业用地略多于居住用地 2013年第一季度，成都市一圈层共成交商住用地13宗，较上季度减少19宗，其中商业用地7宗，居住用地6宗，数量相差不大；成交建设用地总面积约为43.0万平方米，环比下降60.24%，同比下降19.25%；规划建筑总面积约为147.3万平方米，环比下降62.33%，同比下降42.73%。平均容积率为3.42，较2010年以来平均容积率3.80低0.37。另外，本季度工业用地挂牌量创造新高，达到35宗共计114.79万平方米。详见图4-1-1，图4-1-2。

600500（400万平方300米）569.4453.7391.06.05.04.0容3.0积率236.1199.2248.6257.2140.2147.3108.243.020010002011年Q12.01.00.098.055.964.185.453.386.632.1Q2Q3Q2Q3Q42012年Q1Q42013年Q1建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）容积率

图4-1-1：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交情况图

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353025（宗20数15）105022011年Q117214113Q2Q310117Q4101322012年Q147Q2158Q3Q4762013年Q1居住用地（宗）商业用地（宗）

图4-1-2：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图

2. 二圈层土地成交量环比有所下降，商业成交宗地数多于住宅 2013年第一季度，成都市二圈层共成交经营性用地31宗，其中商业用地20宗，居住用地11宗，总数较上季度减少4宗；成交建设用地总面积约为158.9万平方米，环比降低27.26%，同比上涨74.91%；规划建筑总面积约为519.2万平方米，环比降低35.57%，同比上涨29.10%。容积率水平约为3.27，较上季度下降0.42，略低于2010年以来平均水平3.51。详见图4-1-3，图4-1-4。

900800700805.95.04.54.0576.2519.2402.2340.9251.4115.472.4104.224.1Q3Q42012年Q1（600万平500方400米）30020010003.53.0容2.5积率2.01.5158.965.91.00.50.0Q42013年Q1211.1145.790.961.9224.7218.52011年Q1Q2Q2Q3建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）容积率

图4-1-3：成都市二圈层2011-2013年1季度土地成交情况图

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403530142016772011年Q156Q217Q3居住用地（宗）7Q411442012年Q15Q28Q3商业用地（宗）Q49（25宗数20）15105021112013年Q1

图4-1-4：成都市二圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图

3. 三圈层土地成交量同比环比下降，商业用地多于居住用地 2013年第一季度，成都市三圈层共成交经营性用地38宗，其中商业用地28宗，居住用地10宗；成交建设用地总面积约为114.5万平方米，环比下降54.59%，同比下降16.11%；规划建筑总面积约为241.1万平方米，环比下降50.66%，同比下降5.31%。容积率水平约为2.11，较上季度提高0.17，比2011年以来平均容积率2.45低0.35。详见图4-1-5，图4-1-6。

500450400350（万300平250方米200）1501005002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q1容积率建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）47.6135.385.529.453.812.589.5444.43.53.02.5容2.0积率1.591.5114.51.00.50.0488.64.0254.6193.9136.5226.9218.8252.1241.1

图4-1-5：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交情况图

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6050（40宗数30）206101202011年Q1Q22923286220704Q3Q41322012年Q1Q2Q3商业用地（宗）Q42013年Q1151724106居住用地（宗）

图4-1-6：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图

整体而言，2013年第一季度，成都市一、二、三圈层经营性用地成交量环比有所下降，供地规模和成交规模适中，经过2012年年末成交量价“翘尾”的现象后，成交量缓慢平稳回落。 (二)

成交价格分析

1. 一圈层土地成交价格同比上涨，溢价率正常

2013年第一季度，成都市一圈层土地成交平均价格（楼面地价）为3879元/平方米，环比上涨3.55%，同比上涨75.84%；平均起拍价格为641.82万/亩，同比、环比均有所上涨；平均成交价格为864.75万/亩，与上季度基本持平，同比去年上涨49.30%；平均溢价率水平为34.73%，环比下降6.20个百分点，同比上升31.81个百分点。

本季度商业、住宅土地成交平均价格（楼面地价）分别为2394元/平方米、5610元/平方米，上季度分别为1923元/平方米和5157元/平方米，环比有所上涨。

从季度来看，本季度商住用地成交楼面地价较上季度有所上涨，其主要原因一是房地产市场延续回暖趋势，开发企业竞地意愿继续增强；二是

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本季度供地中居住用地区域条件较佳，成交价格较高，造成整体楼面地价水平不低。总体来看，本季度一圈层平均价格水平有所上涨。详见图4-2-1，图4-2-2。

50004352400036053000243120001521100002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q137463074220632643879成交楼面价（元/平方米）

图4-2-1：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交价格走势图

100090080070060050040030020010002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q1万元/亩）40.94%36.44%34.73%26.11%19.83%16.53%16.29%45%40%35%30%溢价1561元/平方米，同比上涨42.95%，环比上涨36.21%；平均起拍价格为

(25%率20%%15%10%2.79%5%0%()6.30%起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）溢价率（%）

图4-2-2：成都市一圈层2011-2013年1季度年土地价格比较图

2. 二圈层土地成交价格有所上涨，溢价率上升

2013年第一季度，成都市二圈层土地成交平均价格（楼面地价）为

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203.42万/亩，环比、同比均小幅下降；平均成交价格为244.29万/亩，环比基本持平，同比下降11.19%；平均溢价率水平约为20.09%，环比上季度增加2.16个百分点。

从季度来看，二圈层整体成交价格环比所上涨，但波动幅度不大。其主要原因一是房地产市场持续回暖，一季度回暖趋势逐渐放缓；二是季度间土地供应结构发生变化。整体来看，本季度二圈层平均成交楼面地价水平不低，相较于近期平均水平有所上涨，市场回暖对价格水平的促进作用仍然较为明显。详见下图4-2-3，图4-2-4。

18001500120090060030002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q1156112521092790904833106711351146成交楼面价（元/平方米）

图4-2-3：成都市二圈层2011-2013年1季度土地成交价格走势图

35030025022.22%23.34%15.74%15.53%12.14%17.93%20.09%33.73%(44.93%50%45%40%35%溢30%价率万元200/亩150）25%15%10%5%0%20%%)(1005002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q1起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）溢价率（%）

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图4-2-4：成都市二圈层2010-2013年1季度土地成交价格比较图

3. 三圈层土地成交价格整体上涨较多，溢价率上升

2013年第一季度，成都市三圈层土地成交平均价格（楼面地价）为1667元/平方米，环比上涨69.58%，同比上涨73.28%；平均起拍价格为102.43万/亩，环比、同比均有所上涨；平均成交价格为146.96万元/亩，环比上涨39.25，同比上涨97.18%；平均溢价率水平为43.47%，为2011年4季度以来最高，环比上季度增加20.28个百分点。

从季度来看，由图4-2-5和4-2-6可知，成都市三圈层成交楼面地价从2011年第二季度到2012年第二季度一直处于下降通道，2012年第三季度止跌并逐渐回暖，回暖态势延续到本季度。从供应成交结构上看，本季度三圈层供应多宗加油加气站用地，低规划容积率和高成交价拉高了平均成交楼面价，使本季度成交均价上涨较多。对比来看，市场回暖趋势已由一、二圈层传递至三圈层。整体来看，本季度三圈层平均成交楼面地价水平达到近期最高，排除供应结构的影响，预计下季度成交楼面地价将有所回落。详见下图4-2-5，图4-2-6。

2000166815001197100010459627805009289831446166702011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q1成交楼面价（元/平方米）

图4-2-5：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交价格走势图

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400350300万250元200/亩150）1005002011年Q1Q2Q3Q42012年Q1Q2Q3Q42013年Q110.35%0.00%4.54%3.06%66.04%58.97%43.47%100.78%120%100%80%溢价率60%(三)

宗，较去年同期减少6宗。

从流标宗地数占比来看，本季度流标宗地数量较少，成交宗地数量接**均水平，流标宗地占比为8.89%，低于2011年以来的平均水平15.06%。

从季度来看，由于前述供应结构方面的原因，第一、三季度商业、工业用地占比较大，成交价格相对较低，第二、四季度居住用地占比较大，成交价格相对较高。本季度居住用地流拍5宗，商业用地流标3宗，流标宗地占比较小，可见制定合理的商住用地供应比例，是影响顺利成交的关键因素。

((%40%23.19%20%0%)起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）溢价率（%）

图4-2-6：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交价格比较图

流标宗地分析

2013年第一季度，成都市共流标经营性用地8宗，较上季度减少2

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表4-3-1：成都市2013年第一季度土地流标宗地数一览表

圈层 一圈层 区县 中心城区 温江 二圈层 新都 郫县 三圈层 总计 3025流标宗地数2015105030%25%20%流标宗15%地占10%比5%0%流拍宗数 0 0 2 2 1 5 终止挂牌宗数 0 1 0 2 0 3 合计 0 1 2 4 1 8 青白江 / 2011年Q11Q26Q34Q4262012年Q114Q26Q320Q4102013年Q188.89%流标宗地数流标宗地占比2.04%16.22%13.33%27.66%23.73%12.77%21.05%7.69%

图4-3-1：成都市2011-2013年1季度土地流标宗数及占比图

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五、 成都土地市场运行趋势及预判

1. 一季度，一线城市和部分二线重点城市新建商品房市场向上趋势

明显，开发企业定金及预付款稳步上升，现金流稳定增长。 2. 新近调控政策主要针对二手房市场，而且市场需求有被挤压至新

建商品房市场的趋势，使开发企业拿地信心加强，为其积极竞买土地奠定了基础。

3. 成都房产市场持续回暖趋势，土地市场表现也较积极，溢价率保

持平稳。

4. 未来短期内，开发企业对成都市经营性用地成交价格预期或将有

一定幅度上调。

5. 一季度成交宗地中，多宗位于二、三圈层中心地段的宗地，溢价

率较高，应加以留意。

6. 去年四季度成都被定为“市场异动城市”，有关部门或许会采取一定

措施，加大对成都市土地市场的监查力度，未来面临的政策不确定性依然存在。

7. “国五条”要求增加住房用地供应总量，成都实施细则也要求切

实增加中小套型普通商品住房供应，预计下季度起成都市住宅用地供应节奏或将加快，供应量或将逐步上涨，拟出让的保障性安居工程用地可能有一定优惠政策。

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