随着市场经济的不断发展，物业管理性价竞争日趋激烈。为了提高对物业管理的认识，加强物业管理服务素质性价的提升。工程部积极响应公司的号召，结合部门的实际工作情况，将物业管理工作中的每一个工作细节不断精细化，使每一位新入职员工都认识***、了解***、熟悉***，献身***；从而提高在职人员的业
务技能和工作应变能力，更能熟练地完成本职岗位工作；拟定编
写*****工程部小区物业管理应知应会培训教材，此教材以物业管
理基础知识、公司基本概况、工作应知应会、物业管理服务条例、
以及金海花园设备设施的使用说明都作了较为详细的介绍。由于
时间仓促，本次是初次编写此培训教材，在编写过程中有许多不
到位之处，希给予修订补充，不断地完善本教材；共同提高自身
的业务知识和业务技能，提高物业管理服务水平。
物业管理基础知识-应知应会
目录
第一章、公司慨况
第1节、公司简介
第2节、公司经营理念
第3节、公司企业文化
第4节、公司组织机构
第5节、公司人事管理原则
第二章、物业管理基本知识
第1节、物业管理基本概念 第2节、什么是物业 第3节、什么叫物业管理
第4节、什么是物业管理公司
第5节、什么是业主、物业使用人、业主大会、业主委员会
第三章、基本常识
第1节、物业的分类
第2节、物业管理中的七大管理 第3节、物业管理行业的特点 第4节、物业管理的服务内容 第5节、物业管理条例 第6节、物业管理费 第7节、专项维修资金
第四章、物业管理从业人员的基本要求
员工守则 第1节、总则 第2节、工作态度 第3节、服务态度 第4节、仪容仪表
第5节、行为举止 第6节、投诉处理 第7节、拾遗、赠物的处理 第8节、护公物、维护公共卫生
第五章、员工管理
第1节、招聘和录用 第2节、入职规定 第3节、试用规定 第4节、劳动合同管理 第5节、工作时间规定 第6节、考勤管理 第7节、考核管理 第8节、员工离职
第六章、薪金待遇
第1节、员工工资 第2节、员工福利
第3节、员工培训
第七章、奖惩条例
第1节、奖惩条例 第2节、处罚条例
第八章、安全制度
第1节、安全须知 第2节、发生火警 第3节、意外事故处理
第九章、报告制度
第1节、公司领导序列 第2节、报告程序
第十章、*****小区简介
第1节、小区概况
第十一章 *****小区设备简介第1节、电梯系统 第2节、空调系统
第3节、住宅空调 第4节、中央空调 第5节、给排水系统 第6节、给排水概述 第7节、市政给、排水 第8节、小区二次给、排水 第9节、排水系统 第10节、供配电系统 第11节、供配电概述 第12节、多层供配电 第13节、高层高压供配电 第14节、高层低压供配电 第15节、高层变压器 第16节、备用发电机组
第十二章、安防系统第十三章、监控系统
第十四章、停车场智能收费系统
第1节、概述
第2节、主要特点
第3节、运行过程
第4节、图像对比
第5节、双感应线圈
第6节、软件操作说明
第十五章、消防系统
第1节、概述
第2节、消防系统简介
第十六章、案例分析
是公司的经营决策机构，董事会对股东会负责；总经理是对公司的经营管理者，总经理对董事会负责。公司的日常经营管理
是在总经理的领导下设置职能部门和现场项目主管负责制，从而
形成权责清晰，人员精简，组织结构合理和管理工作高效的经营
管理体制。
公司推行ISO9001：2000质量管理体系，全面积极贯彻落实
总公司的精细管理，以顾客满意为关注焦点，实现持续改进。努
力实现经济效益、社会效益、环境效益的同步发展和协调统一。
公司通过全体员工的不懈努力和开拓创新，经营业务得到了
不断扩大和发展，知名度也不断提升，已得到顾客、行业和政府
主管部门的普遍认同。 二、公司经营理念
公司执行总公司的经营理念，贯彻总公司“ ”（即 ， ， ， ）的经营管理基本原则；人才使用始终坚持“五湖四海”、“能者上”、“平者让”、“庸者下”
的用人大原则。岗位设置“五定”（定员、定岗、定时、定量和定标准）原则和日常工作“四检”（公司季检，部门月检，班组日检、个人自检）制度。公司推行ISO9001：2000质量管理体系和ISO14000环境管理体系，实现经济效益、社会效益和环境效益同步协调发展。 1、公司服务宗旨：
。
2、公司质量方针：
。
三、公司企业文化
优秀的企业文化是公司最重要的无形资产，优秀的企业品牌总是和优秀企业文化联系在一起，公司推行的是总公司的“人、诚、实、效”的优秀企业文化。
1、“人、诚、实、效”是公司企业文化的精髓，每个员工都必须做到，要象爱护眼睛一样维护和珍惜这四个字
“人”—以人为本。一切事情的成败都与人有直接关系，亦既是
说人是决定成败的根本因素，因此，公司总体的文化基调都强调以人为本，凸现“人性管理”和用人以“德为先，才为次”的基本点。
“诚”—要求城实、诚信，以“诚信取天下”。包括了诚的一切含义。
“实”—不空谈，干老实事，做老实人，脚踏实地一步一个脚印作好本职工作。“事实求是”是“实”的主要内容。
“效”—讲求效率、效益、效果，这是企业追求的结果和目标。讲求实效是评判人和事的基本准绳。2、“人、诚、实、效”的企业文化是要求公司每一位员工都应具备的精神和气质。
基本员工座右铭：诚实做人，老实做事。中层管理人员座右铭：。 最高管理层座右铭：正义、宽厚、上进、多谋、善断。
四、公司组织机构
1、公司组织结构图：
股东会 董事会 总经理 常务总经理 副总经理 总经理助理 管理者代表 经总 人各 营经财力管 管理务资理 理办室 源处 处 公处 室 保工服 清 安程务 洁 部 部 部 绿 化 部
2、工程部组织结构图 部门主管1名 、
主管助理1名
值班领班1名 仓库管理1名 值班人员3名 维修领班1名 维修人员7名
五、公司人事管理原则： “人”是公司的第一资源，公司始终坚持“五湖四海、能者上、
平者让、庸者下，”的用人大原则；并强调了人事管理的八项基本
原则。
1、统一指挥原则：
每位员工都必须服从公司的统一指挥和领导，严格执行总
经理指令及公司的规定制度、决策和决议。
2、层级管理原则：
公司坚持贯彻“谁主管、谁负责”的原则，各级人员必须严
格按岗位职责，要求接受上一领导和监督。在日常工作遇到疑问
时应向上汇报，公司不支持越级请示汇报。
3、责权利相关联原则：
各级员工的工作责任，工作权限和享受利益相互关联，通常
所负的责任越重，权限和利益就越大。 4、分工负责原则：
每位员工都应该清晰了解自己的工作岗位职责，熟悉自己的
工作内容和要求，对自己分担的工作负全面责任。
5、友好的协作原则：
分工不分家是公司一贯提倡的作风，每位员工在做好本职工
作前提下，还应主动、尽力为其他员工提供协作、帮助的责任。
6、督导工作原则：
公司实行层级管理，各职能部门、基层单位的每位员工均须
接受并服从上级的指导和监督，发现不合格或不符合要求的，要
根据监督部门或监督人员的意见及时纠正并采取有效措施预防。
7、奖优惩劣原则：
公司依据《员工手册》、《员工考核细则》奖励和惩罚员工，
员工的功绩将受到奖励，过失也会受到规定的惩罚。
8、民主参与原则：
员工对所在部门或公司的经营管理有任何意见或建议，都可
以直接向上一级反映，公司赋予每一位员工都享有建议权和监督全。公司鼓励每位员工都应以主人翁的精神关心和参与公司的经营管理，对发现公司、部门或有关人员的失职、营私舞弊行为可直接向公司领导反映。但一般公司不提倡违反程序的越级报告。
第二章 物业管理基础知识
一、物业管理基本概念 （一）什么是物业？
“物业”一词是由英语“Estae”或“ProPrety”引译而来的，含义是“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。物业可大可小，一个住宅小区，一座大厦，一个住宅单位都可以作为一个物业。 （二）什么叫物业管理?
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序
的活动。
物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程度。 （三）什么是物业管理公司？
物业管理公司是依法成立，具有独立法人资格，经行业主管部门
核定相应资质，从事物业管理活动的企业。其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益、环境效益的统一为目的开展经营活动。
（四）什么是业主、物业使用人、业主大会、业主委员会？ 业主是指房屋的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所有拥有物业的主人。在物业管理中，业主是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。
物业使用人是指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。它
既包括业权人，也包括非业权人。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主在业主大会会议上的投票权，以业主拥有物业的建筑面积、套数等因素确定。选聘或解聘物业管理企业，必须经全体业主所持投票权的2/3以上通过。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，负责召集业主大会会议；代表业主签订物业服务合同；监督、协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。 二、基本常识 （一） 物业的分类
1、居住物业——住宅、公寓、别墅等； 2、商业物业——写字楼、酒店、娱乐场等； 3、工业物业——厂房、仓库等；
4、其它物业——办公楼、车站、医院、学校等。 （二） 物业管理中的七大管理
1、屋维修管理：房屋维修管理是物业管理的重要环节。为了保证
房屋正常地发挥使用功能，延长使用寿命，必须经常对物业进行5维修、养护。物业管理是房地产的售后服务环节，维护和管理好物业，能使其长年保值甚至升值，是对物业购买者利益的最大回报；同时，对不断提高人们的生活水平，加快城市建设的发展都具有十分重要的意义。除此之外，房屋维修管理的好坏，从某种
程度说，可经反映出一个物业管理公司的服务水平和管理质量。 2、设备设施管理：物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分，特别是现代建筑物，无论是综合大厦，还是住宅或公寓，都配套有完善、先进的各种辅助设施和设备，以满足生活水平逐渐提高的人们的各种不同需要。只有这些设备和设施正常动作，房产物业的功能和作用才能充分发挥，真正体现出价值。因此，物业的设备设施管理是物业管理的重要工作之一，从事管理的工作人员，必须充分认识它的重要性，熟悉、了解并掌握各种设备设施的特性及其管理内容和方法。
3、治安保卫管理：治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业管理公司根据物业服务合同的约定，维护所管辖
区域内业主人身、财产不受损失，维护管辖区域的工作、生活秩序而进行的防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列治安管理活动。
a) 消防管理：维护用户的人身和财产安全，是物业管理公司
全体员
工的基本职责，在物业的安全管理中，消防安全处在首要位置。“星星之火，可以燎原”，一根火柴就可能使整幢物业化为灰烬，稍有不慎，出现火灾意外，就可能对用户的生命财产造成重大损失。因此，员工必须具有高度的消防意识，保持高度的防火警惕性，熟练掌握防火、灭火技能，确保用户人身及财产安全。
5、车辆、交通管理：车辆是人们生活工作的交通工具，随着人们生活水平的提高，车辆的大量增加，如果管理不好，物业内交通堵塞，车辆乱停乱放，这这些不仅破坏了物业周围的环境，给用户的工作、生活带来不便，而且造成用户的财产损失和安全无法保障。
6、物业清洁保养与管理：物业清洁保养是物业管理的重要组成部
分，是体现物业管理水平的重要标志。高素质的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境和生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰表面自然老化和人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，取得既经济又能保持物业美观的效果。
7、物业绿化管理：物业绿化是指在物业公司管理的物业绿地上，种植树木花草进行美化，为居民创造安静、清洁和优美的生活环境。物业绿化是现代物业管理日常运作的重要内容之一，是衡量环境好好的一个重要因素，并直接影响到物业管理的质量水平。 （三）、物业管理行业的特点
物业管理是一门新兴行业。中国物业管理始创于80年代初，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发。物业管理作为房地产开发配套的售后服务是服务性行业，属于第三产业的范畴。物业管理在改善人民群众的居住条件，维护社区安定团结，推动社区精神文明建设，延长房屋及设备设施的使用寿命，完善各类商业大厦、办公大楼等建筑的软硬件管理，提高城市管理水平等方面发挥了
重要作用。社会化、专业化、企业化、经营型是物业的四个基本特点。物业管理最基本的特点是业主自主自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。业主自治自律有两个关键环节。一是要有全体业主共同遵守的业主公约，二是要成立业主大会。业主大会对物业管理企业具有选聘权和解聘权。业主、业主委员会与物业管理企业的关系是合同关系。双方的权利、义务通过签定的物业服务合同来明确和保障。 （四）、物业管理的服务内容
物业管理的服务内容分为常规性的公共分为，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类 。
1、公共服务包括：房屋建筑主体的管理，设备设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务（指代收代缴水电、煤气、电话费等公共事业性费用）。一般情况下，物业管理企业收取综合管理费须提供上述公共服务。公共服务是物业管理最基本的工作，必须做好。 2、专项服务包括：日常家政服务，文教卫生服务，经融发服务，
经纪中介服务。如代洗衣，车辆管理、室内清洁、家电维修、代购车船飞机票，开办健身室，托儿所等等。
3、特约服务：指业主提出要求，物业管理企业在可能的情况下尽量提供的服务。专项服务和特约服务商物业管理企业开展多种经营的渠道。目前许多物业管理企业都积极开展多种经营服务，弥补管理费收入的不足。 （五）、物业管理条例
《物业管理条例》由国务院公布，20XX年9月1日起实施。 （六）广东省物业管理条例
该条例由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，自1998年10月1日起实施，是广东省物业管理重要的法规性文件。 该条例规定：
1、物业管理公司应提供的服务内容包括：
（1）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修。 （2）绿化、环境卫生管理服务。
（3）安全防范服务。 （4）车辆停放及其场地的管理 （6）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（7）在建筑物、构筑物上乱张他贴、乱涂写、乱刻画； （5）高层楼宇增设的服务项目。 （6）物业档案资料的管理。
（7）业主和使用人委托的其他服务事项。 2、业主、使用人使用房屋不得有下列行为： （1）损坏承重结构，破坏外貌，擅自改变用途； （2）对房屋进行违章凿、拆、搭占等；
（3）存放易燃、易爆、巨毒、放射性等危险物品；
（4）利用房屋从事危害公益利益和侵害他人正当权益的活动。3、物业管理区域内禁止下列行为： （1）践踏占用绿地； （2）损毁树木、园林； （3）占用道路等公用场地； （4）乱抛乱堆垃圾、杂物； （5）发生超出规定标准的噪音；
（8）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
如违反上述规定的,物业管理公司给予制止、限期改正；逾期不改正的,由物业管理公司恢复原状,恢复原状费用以及对他人造成的损失,由责任人承担。
作为物业管理公司的一员，在 平时工作中如发现上述违规行为，应及时向上级报告,以便管理处及时进行制止。 （七）物业管理费
１、物业管理费按物业管理公司提供服务的性质可分为公共性服务收费、代办性服务收费、有偿性服务收费。一般说的管理费指公共性服务收费。
（１）、公共性服务：如公用设施、设备、场地的维护保养、公共清洁、绿化、保安管理服务等收费实行政府指导价。已成成立业主委员会的，由业主委员会与物业管理公司协商确定：未成立业主委员会的，由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报物
价部门核定。
（２）、代办性服务；如代收代缴水电费、电话费、上门收垃圾费等，实行政府定价。
（３）、有偿服务：如家政服务、车辆保管，室内清洁，室内电气维修等，实行协议定价。
２、物业管理费的使用要坚持取之于民用之于民的原则。物业管理企业要管好、用好业主的资金，精打细算，把资金用在刀刃上。物业管理费的收支情况定期向业主公布，接受业主的监督。 3、物业管理公共性服务收费的费用构成包括： （1） 员工的工资福利；
（2） 物业及附属公共设施、设备的日经常维护保养费； （3） 公共绿化费； （4） 公式清洁费； （5） 保安费； （6） 办公费；
（7） 物业管理单位固定资产折旧费；
（8） 税费； （9） 物业保险费； （10）管理酬金； （11）不可预见费。 （八）专项维修资金
1、住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅 物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
2、专项维修资金属业主所有，专项 用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 3、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第三章 物业管理从业人员的基本要求
一、 物业管理是服务性行业，对物业管理从业人员的职业要求，
首先是服
务规范的要求。你的一言一行都会对业主和用户产生截然不同的
感受，影响业主和用户对服务质量和物业管理公司的评价。物业管理从业人员要克服“我是管理者，我有权管你”的错误思想。树立“客户（指业主、用户、访客）至上，服务第一”的 服务 宗旨，把管理融入服务之中。
二、 物业管理高素质的服务涉及的范围十分广泛，提供优质服
务须具备下
列基本条件：
1、设施、设备完善、安全、可靠，维护保养及时。 2、办公、生活环境整洁、优美舒适、宁静，有安全感。 3、具备一支优良的员工队伍，随时向业主提供优质高效、热情周到的服务。
三、物业管理从业人员与客交往的基本技巧
1、善于理解、体谅客户，多站在业主、用户的角度思考问题。 2、善于预见、掌握客户的需要。
3、以真城的态度和热情的服务对待客户，让对方感到你确实在关心他，为他解决问题。
4、言行一致，重视对客户的承诺，说到要做到。
5、给客户留下良好的第一印象，第一印象好，即使工作出现疏忽，也容易得到谅解；第一印象差，以后想补救就困难得多了。 四、正确处理业主（用户）的投诉 1、业主（用户）投诉主要分为三类：
（1） 对设备、设施的投诉……空调、电梯、供电、照明、供水
等出现的故障。
（2） 对服务质量的投诉……卫生状况差；信件收发错误；装修
噪声大；设备、设施维修不及时等。
（3） 对服务态度的投诉……粗鲁的语言；冷淡、一问三不知的
态度；嘲弄取笑客户等。
2、重视业主的投诉
（1） 业主的投诉是改进和提高物业公司服务质量的信号。通过
投诉，了解
管理和服务工作中存在的各种问题，发现工作中的弱点、漏洞和不足之处，为改进服务工作，提高服务质量找出途径。
（2） 正确处理业主的投诉，可以加强物业公司与业主之间的感
情联系，消
除误解，建立友谊。
（3） 重视和正确处理业主的投诉，可以赢得业主对物业公司工
作的支持，
提高物业公司的声誉。 3、处理投诉的程序
（1） 认真、细心聆听，让业主畅所欲言。 （2） 保持冷静，不要急于解释或反驳对方的意见。
（3） 感谢业主关心我们的工作，并对事件致歉，可适当用“遗
憾”、“理解”、
“很抱歉”之类的语言。
（4） 记录要点，这样可以使对方放慢讲话的速度，缓和激动的
情绪，也使
业主感到多他的投诉很重视。记录时要准确记下投诉时间、事项、投诉人，联系的方法。
（5） 你将要采取的措施和解决问题或回复所需的时间告诉对
方。
（6） 采取行动，解决问题，对投诉事项能解决的，应立即解决。
如不能立
即解决的，迅速报告主管或服务部。
（7） 主管或服务部与有关部门联系，尽力解决问题。解决问题
的进程应随
时通知业主。
（8） 回访业主，了解对方对解决问题的满意程度。 （9） 将投诉的处理过程整理记录归档。
五、物业管理从业人员除做好本职工作外，还要随时关心物业区域的安全和环境卫生，要养成良好的习惯，不随地吐痰，不随地丢纸屑杂物。在物业管理的日常工作中， 除做好本岗位工作外，你还应当是服务员、安全员、管理员、清洁员、消防员。在开展日常工作的过程中，发现可疑人员，应立即通知保安部；发现违章占领公共用地等违规行为，要及时报告主管或管理处。发现不
安全的施工，应及时有礼貌地劝止并报告主管或管理处。当发生火警时，要服从指挥。全力投入灭火救援、维持秩序、引导业主（用户）撤离火场、善后处理工作。
第四章 员工守则
一、总则
（一）遵守国家法令、法规。
（二）服从调动和指挥、勤奋工作、不断进取。 （三）严格遵守劳动纪律。 （四）严格执行工作岗位责任制。
（五）遵守公司各项章程制度，维护公司正常经营秩序。 （六）个人仪表端庄，服装整洁，言行高雅。
（七）工作认真负责，符合工作质量标准，讲求工作效率。 （八）做到热情有礼，主动微笑服务。 二、工作态度
1、服从领导—不折不扣地服从上级的工作安排和调配，不得拖延、拒绝或终止工作。
2、严于职守—严守工作岗位，认真履行岗位职责。
3、正直诚实—对领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴为。做到有事必报，有错必改。
4、协作—各部门之间、员工之间应互相配合，同心协力，解决困难。
三、服务态度
1、礼貌—是员工对待客户和同事的最基本态度，任何时候均应使用，礼貌用语。“请”字当头，“谢”字不离口。
2、友善—微笑是体现友善最适当的表达方式。常露笑容，能使别人感到友好、愉快和轻松。
3、热情—尽可能为客户提供方便，热情服务，热情工作。 4、耐心—对客户的投诉要耐心聆听，处事切忌冲动鲁莽。 5、尊重客户和同事，不得取笑、讽刺客人、更不能达人骂人。 四、仪容仪表
1、服装：按规定统一着装上岗，制服（工装）应勤洗、勤换，保持清净整齐，发现破损、掉钮扣应及时修补，钮扣需扣后脑，
不乱卷衣袖、裤筒，鞋袜应穿着整齐、干净，不得赤脚穿鞋、踩鞋帮，应穿着黑色包面鞋。
2、发型：男员工不许烫发、留胡须、留鬓角，头发不盖耳，发后根不盖衣领，发不蓬乱。女员工不留怪发型，披肩长发工作时应整齐盘起。
3、仪表：不浓妆艳抹，不留长指甲，不涂指甲油。不使用味浓的化妆品，女员工可画清雅淡妆，工作时面带微笑，亲切和蔼，端庄稳重，不卑不亢。
4、戴工牌：所有员工上岗佩带工牌，工牌一律戴在左上胸（长带工牌戴于正胸前）。 五、行为举止
1、坐立、行走姿态要端庄，精神饱满，动作利索，举止谈吐要彬彬有礼，遇见宾客时应点头问好，礼让宾客，按规定员工路线行走和乘搭员工电梯；说话要声音清楚，讲究礼貌，不喧哗，不嬉闹、随地吐坛2、丢废纸，不拖拉工具，在任何情况下不得与客人争吵。
2、在工作范围内不 吸烟、饮酒、打瞌睡、在岗上闲站、闲坐，不与宾客闲谈。
3、员工应在指定的工作区域范围工作，不准窜岗、窜楼。确因工作需要，应先得到主管（领班）许可。
4、不去不该去的地方，不动不该动的物品，不讲不该讲的话不问不该问的事情，不做令人怀疑的行为。
5、对待客人询问，要有问必答，回答准确。有不清楚的问题时不应直接回答“不知道”，可 引导或上报相关部门（人员）作出合理解释。
6、同客人交谈时，眼光要注意客人，集中精神聆听，不要左顾右盼，不要中间打断，遇有急事或疑难问题，应先说“对不起”在说明理由。
7、注意问候、称呼、应答、迎送等礼节，使用礼貌用语。 8、对客人的物品不要表示羡慕或索要礼物，以免误会。 六、投诉处理 1、接受客户投诉：
员工要高度重视客户投诉，要细心聆听，让客人畅所欲言。倾听时目视客人，以表示关注，准确了解每个细节，耐心听客人把话讲完，不反驳，不推卸。如果作出解释应做到语调平和，措词准确，声音适度，态度诚恳，情绪稳定，备好纸笔，认真简明记录，不从忙给客人作出许诺。 2、采取措施：
首先向客人至歉，对客人的投诉要及时有效处理，控制事态扩大，尽量缩小影响面，不得极力争辩，能立即解决的问题要立即解决，不能马上解决的问题，要立即上报上级领导并告诉客人大约解决的所需要的时间。 3、处理结果回复客户：
客户的投诉，部门要以书面形式将处理结果回复给客户。 4、记录：
处理客户投诉时，涉及到有关人员过失所造成的问题，经核实后，提
出处理建议并记录备查。
七、拾遗、赠物的处理
1、拾到钱物、不论多少，一律上交公司办公室处理，并记下详情。 2、原则上不准接受客户的赠品，在无法谢绝的情况下，应上交公司办公室处理。
八、爱护公物，维护公共卫生
1、爱护公司的财物，员工因蓄意、疏忽造成公物的遗失或损坏，要视情进行赔偿。
2、样成讲卫生的美德，在公共场所发现纸屑杂物，应随手拾起，以保持公共场所的环境卫生。
第五章 员工管理
一、招聘和录用 （一）招聘方式
公司以公开招聘、自愿报名、全面考核、择优录用为原则，通过资格审查、面试及一周岗前培训、考核，符合条件者录为公司员工。
（二）遵章守法，热爱清洁服务工作，服务意识强，服从领导安
排，勤奋工作，团结互助，不断进取。年满18周岁至45周岁，初中文化程度（含以上），身高：男1．60米以上，女１．55米以上,形象较好,身体健康 1、员工入职须缴交下列证件
（1）生分证、计生证、劳务正（失业证或务公证）、证书、职称证书等质料的原件及复印件（核对后部分退回原件）。 （2）公司指定医院体格检查证明。
2、有下列情形者，不招聘为本公司的员工
（1）患有慢性病、传染性疾病、肝病者、体臭及体检不合格者。 （2）心理不健全无法正常工作者。 （3）吸毒或参加邪教组织者。
（4）曾在本公司工作离职以达两次或因违纪被公司辞退者。 （5）违反计划生育者。
（6）其它有不适合本公司工作者。 二、入职规定
1、 所有受聘员工都必须如实填写申请表格，递交有效身份
证，经人事处初试合格，进入公司接受为期六天的岗前培训。领取服装及胸卡，由人事处安排到部门。
2、 经六天培训合格后，由部门主管对其作出鉴定，并报公司人事处，并通知本人到指定的医院进行入职前体格的检查合格后带齐本人身份证、劳务证（失业证）、计划生育证、五张彩照，按规定时间到人事处办理入职手续，录取为试用期员工，并签定一式二份《员工短期劳动协议书》。
3、 所需的证件须在入职时交齐，若一时不能交齐，公司可酌情给予一定期限，若期限到期仍为能交齐证件者，不得转正或不再录用及由此造成的一切损失由员工自负。
4、 经审核批准入职的员工，凭人事处发出的《新员工入职报到通知》到指定部门报到，领取工衣柜锁匙，个人工具等。 5、 员工向公司提供的个人质料（如地址、电话、婚姻状况、诞生子女、教育程度等），如有更改，应及时通知人事部，否则自行承担由此而可能引致的应得福利待遇及权利丧失之责任。 6、 特殊作业（高空作业、二次供水作业）人员，按国家、省、
市有关规定须持有有效的特殊作业岗位证书（高空作业人员上岗证二次供水上岗证及经市防疫站体检的健康证）方能从事规定的特殊作业。
7、 员工必须保证向公司提供的个人质料真实无误，如发现员工提供的上述所有个人质料属隐瞒虚报或伪造，公司有权人士必须承担由此而引致的一切法律及经济责任。 三、试用规定
1、 凡新入职的员工，一般需经过三个月的试用。如员工所在部门主管认为必要时，可提出将试用期酌情缩短或延长（延长期一般不得超过二个月），并报人事部审核，公司经理批准执行。 2、 员工在上班时应佩戴胸卡，胸卡非故意损坏以旧换新、遗失须补办时要本人申请并交纳工本费10元。员工下班应自觉接受所属大厦（小区）保安员的检查。
3、员工应爱护和保管好工具，如故意损坏或遗失要负责赔偿。 4、 员工工衣柜要保持整洁，严禁存放贵重物品，公司不负责
和调换衣柜。在必要情况下，公司可随时对员工衣柜进行检查。 5、 员工应爱护制服，经常清洗，保持整洁。如遗失或损坏，员工要负责赔偿。除因公或获批准外，不得在工作范围以外穿着制服。
6、试用期内，员工因不称职或严重触犯公司规章制度，公司将
不录用而不作任何补偿。
7、试用期内享受试用期工资，试用期公司与员工任何一方终止《员工短期劳动协议》必须提前十五天提出。
8、 试用期满，经部门全面考核确认胜任岗位工作的，由部门填写《员工级别调整呈批表》，个人递交自我鉴定，经报批后，员工才可转正定级。 四、工作时间规定
1、 公司执行国家规定的公式制度。根据本行业特点和工作需
要，与员工协商确定工作时间。
2、 因工作的需要，员工超时工作、加班、停休，事后酌情安排
衣柜内财物丢失的任何责任。员工不得对衣柜私自加锁、配钥匙b 补休，如无法安排补休，则按公司规定标准发放加班工资。
3、 工作时间分为若干不同的时间，由主管编排，并在员工编 员工上下班必须按规定签到（打卡）。各部门设专人（可兼任）班表上列明，员工必须服从主管安排的工作班次。 五、劳动合同管理 负责考勤工作，检查考勤卡，填写考勤表和统计表，每月按期将员工签认的考勤表经统计交公司人事处，做为发放工资的依据。 （一）合同签定
公司根据平等自愿，协商一致的原则与转正员工签定劳动合同，确立劳动关系，实行劳动合同制管理。
1、被公司正式聘用的员工，签定期限1-2年《广东省职工劳动
合同》或
《广州市职工劳动合同》。
2、员工按所在岗位，享受与岗位相对应的工资及各项福利待
遇。
3、在合同期内发生的劳动纠纷，均按劳动合同有关条文处理。 （二）解除或终止劳动合同
在合同期内须提前解除或终止劳动合同，按合同约定时间提前通知对方，并按合同的约定作出有关赔偿。 六、考勤管理
1、两天以内的假期，由部门主管批准，超过两天的须提前三天
书面申
请，由部门主管加意见，报人事部审核，公司分管经理批准；管理员以上请假由公司总经理批准。由人事处备案。
2、员工请假要提前并亲自填写《请假申请表》，获批后方能休
假，如遇
紧急特殊情况（疾病或交通事故等）应打电话向部门主管请假，并补办请假手续。未办手续或未经批准擅自不上班按旷工处理。 3、请假期满，要及时向部门主管销假。如要延长假期的，必须
先向部
门主管申请，获批后才能续假，否则按旷工处理。
（一）请假和审批权限 （二）考勤规定 1、迟到早退
员工未能按部门规定的时间签到（打卡），视作迟到，未到规定的下班时间离开工作岗位视作早退。迟到和早退除按奖惩条例给予出发外，还将被扣发工资。 迟到或早退一次不超过半个小时
扣款额=1.00元*当月累计迟到（早退）分钟数*当月累计迟到早退）次数
迟到或早退一次超过半个小时，而不足１小时的，作请事假处理，超过１小时以上的按旷工处理． ２、事假
如无充分理由，事假将不批准。特殊情况必须书面申请，获
批准后方可休假，事假一律无薪。 3、旷工
员工未经请假未被批准擅自离岗，假期已满未办续假手续或
续假未被批准逾期不归者，上班时间无正当理由擅自离岗者均视作旷工。旷工一天扣发三天工资，以此类推。
七、考核管理
公司有权根据员工的工作表现。业绩。品牌·学历等考核数据普升或降低员工的职位级别，员工必须服从及接受调整职位后工资和福利待遇。 八、员工离职
（一）试用期内的员工申请辞职，须提前15天向所在部门提出书面申请。试用期满已办转正的员工要求辞职，须提前30天向所在部门提出书面申请，经逐级批准后方可办理离职设手续。 其程序是：本人书面申请→部门主管意见→人事处意见→经理批复→人事部备案并下发书面通知→执行。
（二）员工未能提前在上述规定时间提出申请而离职，需交付相应天数的本人工资；试用期员工离职，需交纳制服折旧费。 （三）员工因违法、违纪被公司解除劳动合同或开除，公司无需提前30天通知对方，也不给予经济补偿。若员工造成公司损失，需按规定赔偿公司。
（四）员工未获批准或未办妥交接手续擅自离职者，一律作旷工
处理。
（五）凡获批准辞职或辞退的员工需持《辞退职通知书》到有关部门办理手续，退回领取的胸卡、制服、工具、工衣柜锁匙、员工手册等。如有损坏或遗失，要负责赔偿。退回的制服要洗干净，否则要交洗衣费。
（六）无论以何种形式离开公司，必须按公司规定办清工作移交，退还物品，并在约定时间内到人事处办理手续，领回有关证件，然后到财务部办理工资结算，逾期不办理的责任由本人承担。
第六章 薪金待遇
一、员工工资
1、公司实行计时工资：由岗位工资、绩效工资和加班工资三部分组成。公司根据员工的工作岗位、专业技能、责任轻重等方面确定员工的工工资水平
2、公司实行月薪制：员工工资按公司规定日期发放，通过制定的银行把工资存入员工个人账户，发放工资日如遇公休假日，则视其情况提前推或推后发放。员工若遗失银行存折应及时通知公司，
否则造成一切后果由员工本人自行负责。
3、保险：公司按国家及上级有关政策、法规，依法参加各类社会保险，有关可享有相应的福利待遇。
4、年终奖金：公司根据年度金济效益情况决定是否发放年终奖金，年终奖金的发放和标准由公司总经理呈报董事会审批。
5、公司将视其经营状况，经营效益、社会平均工资和物价指数增长等情况，适时调整员工的工资，工资调整由公司领导研究，董事会批准执行。 二、员工福利 1、
法定节假日：员工每年可享受以下十天法定有薪年假日，公司在以下
法定节日安排员工休假。如因工作需要，员工不能在法定节日当天休假，将按劳动法发给加班工资。 （1）元旦一天 （公历一月一日）
（2）春节三天 （农历正月初一、初二、初三） （3）国际劳动节三天（公历五月一日、二日、三日）
（4）国庆节三天（公历十月一日、二日、三日）
2、有薪年假：员工在公司工作满一年可享受有薪年假五天，一年内病事假累计超过七天或旷工一天者则取消有薪年假。员工年休假，必须在休假前十天申请，经批准后生效，年假原则上一次性休完，不跨年、不累积、逾期作废。部门可视运作情况，有计划地安排员工年休。
3、婚假：员工结婚给予婚假三天。员工须在本公司工作满一年以上才能享受，请婚假须提前一月向部门提出书面申请，并提交结婚证复印件，保公司领导批准，人事处备案。
4、丧假：员工的父母、配偶、子女或配偶的父母死亡，给予三天丧假。员工的祖父母、外祖父母、亲兄弟姐妹死亡，给予一天丧假，（必须提供死亡证明）。
5、产假、计划生育假：女员工符合计划生育规定生育并提交有关证明，可申请产假，经批准后案国家有关规定享受产假，违反计划生育规定的，按《广东省计划生育条例》处理，直至开除而公司不作任何补偿。
6、病假：员工患病或非因工负伤休病假，应提前通知主管，已转正的员工凭区以上人民医院的就诊证明及《病假证明》，每月可享受两天有薪病假（试用期员工不适用），有薪病假当月有效，不得累计，超过者扣发工资。享受有薪病假的员工，必须填写《请假申请表》，由主管、公司领导批准后，方属有效病假。未获批准或病假证明不齐而擅自休假的，按旷工处理，病假发50％工资或扣除相应年假天数。
7、因工负伤或死亡
员工因工负伤，应立即送医院抢救，并报公司办公室。对因工负伤或死亡者按国家劳动保险的规定办理。但因违反公司规定或法律规定之操作规程，公司将按有关劳动法规处理。 三、员工培训
1新员工必须进行为期六天岗前培训，经培训及考试合格后，才可录用和上岗。
2、公司制定各类人员的培训计划，各类人员必须按规定参加职业培训，不断提高业务水平和素质。特殊工种的作业人员，必须先
培训，取得证书才能上岗。
3、公司员工有机会接受本公司的各种业务技能培训，接受专业培训后，必须为公司服务满约定年限，否则，按规定赔偿公司支付培训费用或其它经济损失（按双方协定培训协定书执行）。 4员工个人有要求参加进修，经公司批准后双方签订培训合同，取得（合格）、证书，需按双方协定之培训合同为公司服务满约定年限，可报销培训费，否则由个人自行承担。
第七章 奖惩条例
为鼓励员工工作的积极性、创造性、保持优质高效的服务水平，本着“奖优罚劣”精神鼓励和物质奖励相结合，以精神鼓励和思想教育为主，惩处为辅的原则，制定如下奖惩条例，员工必须认真遵守。 一、奖励条件 （一）奖励方法 1、通报表扬。 2、嘉奖。
3、颁发荣誉证书或一次奖金。 4、加薪晋级。 （二）奖励条件
1、热爱公司、忠于职守，在改善改善经营管理，提高经济效益方面和维护公司生誉有突出贡献者。
2、工作积极主动，服务态度优良，有显著成绩者。 3、提出合理化建议被采纳实施，有显著成绩者。
4、发现职责外的事故苗头，予以迅速报告或妥善处理，使公司利益免受损失者。
5、敢于检举、纠正违章违纪行为和损害公司利益，抵制歪风邪气，事迹突出者。
6、拾金（物）不昧受到好评者。
7、工作出色，能适时完成重大或特殊任务者。 8、于开拓创新，有突出成绩职责者。 9、公司认为可以奖励的其踏突出表现行为。
（三）奖励程序：凡符合奖励条件之一者，由公司直接提名，予
以奖励并备案。 二、处罚条例 （一）处罚方式 1、口头警告并罚款。
2、书面警告并罚款（造成损失的追究赔偿责任、违反法律法规的追究其法律责任）。
3、警告并处款（造成损失的追究赔偿责任、违反法律法规的追究其法律责任）。
4、解除劳动合同、辞退、罚款（造成损失的追究赔偿责任、违反法律法规的追究法律责任）。 （二）处罚条件
1、凡有下列行为之一者，初犯将受到“口头警告”处分，视其情节并与工资管理办法执行，扣发考核工资，罚款处分由部门发出，公司经理批准。（罚款10~30元）
（1）上下班不打考勤卡、迟到、早退，当月二次以下者。 （2）上班时候私事会客聊天，干私活。
（3）穿着制服上街或回家。
（4）在公共场所高声喧哗、影响他人。
（5）上班时间收听广播、录音、电视、看书报刊杂志、吃东西。 （6）工作散慢，粗心大意出差错但未造成损失和影响。 （7）擅自调换工衣柜，私配工衣柜锁匙或擅自加锁。 （8）无故不参加业务培训、班前班后例会或集体活动。 （9）交接班不清楚，互相推卸责任。 （10）未经部门批准，擅自替人顶班或调班。
2、凡有下列行为之一者，发出“书面警告”通知，间视其情节给予罚款处理，由部门发出，公司经理批准。（罚款30~100元）。 （1）当月迟到、早退两次以上者。 （2）委托他人或代他人打考勤卡。 （3）工作时间睡觉。
（4）擅自离开工作岗位（不超过30分钟）。 （5）对客户不礼貌，予人争辩造成不良影响。 （6）未经批准，擅自配制部门、办公室等公家锁匙。
（7）武将配制，擅自进入客户办公、营业场所或住宅。 （8）私自打客户电话。 （9）不服从上级领导的命令。
（10）工作责任心不强或工作消极，经批评教育并无悔改。 （11）服务态度差，遭客户合理投诉。 （12）违反操作规程，但未造成不良后果。 （13）岗位上吸烟和喝酒。
（14）在公共场所吵闹 ，粗言 语扰乱大厦（小区）安宁 ，造成
不良影响 。 3、凡有下列行为之一者，发出“最后警告通知”视其情节给与降级，留职察看，劝退，罚款等处分。由部门发出，公司经理批准（罚款100~150元）。
（1）受“书面警告”处分后，仍继续违规者。 （2）违反劳动纪律旷工二天以内者。 （3）擅离工作岗位30分钟以上。
（4）违反操作规程或经营管理原则，引发事故或造成损失。（视
其情节追究赔偿责任）。
（5）丢失、损坏公物或客户物品，数额较大的，（视其情节追究赔偿责任）。
（6）工作不负责，经常出差错，影响公司声誉的。
4、凡有下列 行为之一者，公司有权及时解除劳动合同或“辞退”而不作任何补偿。
（1）受“最后警告”处分后，仍然继续违规者。 （2）已在我公司任职的员工，又在其他用人单位兼职者。
（ 3 ）恶意破坏公物后客户物品者。 （4）欺骗上级，隐瞒情况，弄虚作假者。
（5）玩忽职守，违反操作规程和安全规定，造成事故者。 （6）品质恶劣，行为不端，诬告诽谤陷害或肆意进行人身攻击造成不良后果者。 （7）打架斗殴者。
（8）向客人索取小费者、物品或其它报酬。
（9）利用职权营私舞弊、谋取私利者，违反操作规程或经营管理
原则，引发重大事故或这造成重大经济损失的，（视其情节追究赔偿、法律责任。
（10）隐瞒情况，包庇他人严重错误，不向上级报告者。 （11）不服从正常的工作调动、公开拒绝上级命令或有威胁侮辱上司的行为者。
（12）盗窃公司或他人财物者。 （13）触犯国家和地方法律、法规者。
（14）违反劳动纪律连续旷工三天以上（含三天）或一个月内累计旷工二次者。
（15）泄漏公司商业秘密。
（16）严重失职给公司造成严重上司的行为。 （17）违反安全制度行为的。 （三）处罚程序和规定
1、员工触犯“书面警告”以上处分，由所在部门填写《员工过失通知书》提出初步意见，人事处审核后报总经理批准执行。 2、各部门在填写《员工过失通知书》时，要列明违犯事实，提出
处理意见，必须经违纪人签名认可，如拒签的则由2名见证人签名证实，该警告书则被视作生效。
3、部门上报对员工的处理时，必须以事实为依据，制度为准绳，认真核实情况，准确提出处理意见，人事处在审核时需作出必要的调查核实。
4、违纪接到处分通知单，如有不服可在10天内向上级领导调查书面申诉，在公司未作出改变原处分决定前，仍按原处分决定执行。
第八章 安全制度
一、安全须知
1、员工在工作时必须严格遵守安全操作规程，注意领导安全，避免疏忽大意发生意外，在高位作业时，必须做好安全防护措施和确保安全的情况下方可工作，遇台风、雷电、暴雨时禁止进行露天及高位作业。
2、员工要时刻注意防火、防盗、防事故。如发现异光、异声、异味或事故苗头、可凝人员等，应立即报告主管或保卫部门。
3、使用大功率的电器或电热器具，改变电线布线等，布线先请示所在工程部门，经审批后方可动工施工。
4、不要将未息灭的烟头、火柴扔进垃圾桶内，不要用电灯烘干衣物。
5、不要带闲杂人员或亲友进入工作场所。
6下班前要认真检查自己的工作岗位，关闭电、水源开关，关好门窗，不要留下火种。
7不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏泄漏应及时报告。 8员工任何时候遇到或发生意外据均应即时报告上一级领导。 二、发生火警处理
发生火警，每一员工都是储备消防员，应采取如下措施： 1、保持镇定不慌乱。
2、就近敲破（按下）火警按钮，大声呼唤同事协作。 3、马上通知主管或大厦保安人员。
4、在安全情况下，必须引导客人马上撤离。
5、如火势扩大，必须引导客人撤离。
6、切勿乗搭电梯（升降机），必须用走火梯上落。 7、切勿用水扑灭因漏电引起火警。 三、意外事故处理
1、遇到意外事故发生，应立即报告有关部门，并立即采取措施，防止事故扩大，如事故现场有危险，应加设标志，防止其他人接近。
2如遇发生意外造成伤员，应马上呼救或协助伤者前往医院治疗。3、在紧急情况下（火警、水患、台风），全体员工必须服从部门主管的指挥，协助排除事故。在事故未处理完毕前，到点下班的员工必须得到部门主管的许可才能下班。
第九章 报告制度
一、公司领导序列
公司根据岗位及组织架构设置，明确公司各级管理人员的领导
序列，公司领导序列从职位的高到低开始，分别是：总经理、副总经理、公司各职能部门主管、部门主管、主管助理、领班、岗位员工。
二、报告程序
1、员工在工作中遇到任何问题时，应首先向其直接上级报告。直接上级接报告后应尽力予以解决，若属权限外无法解决的应立即答复员工或向上一领导请示汇报，以寻找解决问题的路径。 2、当员工已向直接上级报告而无法圆满解决所遇到问题时，员工可直接再向上一级领导反映情况，上一级领导接到员工所反映的情况后，必须即时展开调查和进行情况分析，然后根据情况分析结果答复员工。无法处理的可直接以书面形式将调查资料向上级请示汇报，以寻求正确的解决处理方法。
3、当员工提出的我问题通过以以上两个层次的管理人员仍无法解决时。员工可直接向总经理或总经理信箱反映。公司要求各级管理人员在其职权范围内能够处理及解决的问题，都应自行予以处和解决
第十章 *****住宅小区简介
小区概况
*****位于“广州市天河北路******号”的一个高级住宅小区，
规划用地3.22万m2，总建筑面积11.92万m2,建筑密度30%，总栋数11栋，总人口2200人。其中多层6栋9层，多层各幢楼名称为*******、*******、*******、*******、******、******；高层两幢（加地库）32层，各楼名称为******、******；*******；邮政编码：*******；管理处电话号码：*******、********传真：*********；工程部电话：********；消防中心24小时值班电话：*********；面向 ，背靠 ，右邻 ， （正在筹建中）， 管理处隶属 有限公司；管理处已基本实现内部网络办公，可以在整个小区使用内部电话网、计算机联网、无线对讲、无线电话等来实现快捷的指挥、控制等管理目的。整个小区基本上实现了封闭式管理的管理模式。
小区的管理：执行 的管理模式、遵循以人为本的公司宗旨、实施公司的质量方针，讲求人、诚、实、效的企业文化，小区管理处的管理模式，实施有效的层级管理和注重有效的现场管理原则，实行分工负责制、各部门各施其职、互相密切配合的原则；管理处组织结构：管理处经理、经理助理（管理处主管） 各部门负责人 部门助理、部门班组负责人，管理处设置日常财务管理人员，各部门严格按照公司ISO9001：2000质量管理体系、以及岗位责任和各种规章制度执行；管理处组织架构：管理处下设五个部门分别为服务部（含财务）：服务部职责对外沟通、联系、协调，监督和检查各部门的工作情况，执行管理处的日常工作职责；保安部：保安部职责负责小区内日常的治安、消防、车辆等的管理；工程部：工程部职责负责小区内所有机电设备设施的运行管理和维修养护工作，负责小区其它附属设施、土建等的维修养护检查，负责小区室内外装节能降耗、节支增收。清洁部：清洁部职责负责小区所有公共区域内的清洁卫生和垃圾清运处理，保持小区有一个整洁、干净、舒适的办公居住环境，小区内还有专业的消杀蚊子、蟑螂的专业公司负责对小区内所有的公共场所消杀；园艺：对小区内所公共区域内的花草、树木进行养护、修剪。
设备设施的管理：由部门负责人制定年度设备保养计划，提交管理处经理审批后实施，设备设施的维保工作由工程部担任养护、
维修。
为业主住户提供上门维修服务工作，特别注意上门维修服务工作和日常工作中应该注意的事项，在日常工作中特别要求所有员工（包括管理处全体人员）严格按照公司的规章制度执行，面对每一位业主（住户）注意注重礼节，讲究礼貌，讲求服务态度提高服务质量，尽可能提供个性化服务。
第十一章 金海花园小区设备设施简介
一、电梯系统
电梯系统： 楼 电梯的维保工作由专业的电梯公司进行养护。由 电梯公司广州分公司进行养护维修； 楼日立电梯； 日本三菱电梯的维修保养工作由专业的 电梯公司进行养护；维保工作每月进行两次，由工程部值班人员负责跟进和监督维保工作质量，工程部负责人抽查每次的维保和监督工作是否到位。电梯维修保养公司设立24小时应急抢修电话，当电梯发生意外停梯故障时，工程部应立即组织人员抢救被困人员和报修，并通知管理处出具停梯通知。并每
月进行一次月度保养质量评分，交管理处资料室存档，每季度进行一次保养评审交管经理审阅。
楼电梯使用天津产OTIS电梯各一台，安装于 年，
于 年 月开始使用，因建设前期购买和安装的原因，电梯运行时的舒适度较差，所以电梯在使用2年后又重新进行一次技术改造，改造后的 电梯从原来的0.75m/s提高到1m/s，并且在使用时比未改造前的舒适度有所提高，运行时以比较平稳，但和小区内其它电梯相比还是有一定的差距；
楼二幢小高层各一台三菱电梯，此电梯性能比较稳
定，故障率较低运行速度较快2米/秒，运行时感觉平稳舒适。
两幢高层塔楼各三台广州日立电梯，分别设单层、双层、以及货梯，单层电梯停靠单层楼层，15层15站；双层电梯停靠双层楼层，16层16站，两台电梯运行速度分别为1.75m/秒；货梯从负二层直达30层，32层32站，以方便客户；高层塔楼及小高层住宅内，由住户自行安装空调，财产由业主所有；裙楼商铺安装广州日立电扶梯两台，运行速度1.75m/秒；运送货梯广州日立电梯
两台，停用一台在商铺东面，为2层2站；商铺西面电梯一台，从负二层直达商场二层，4层4站，两台电梯运行速度分别为0.75m/秒。 二、空调系统 1、住宅空调
住宅供冷由业主自行负责购买空调，安装在预留的空调位置上，不得随意乱安装；以避免影响小区的整体外观形象。具体由管理处监督实施，工程部负责指导业主（住户）将空调安装在正确的位置上，负责监督和指导空调安装人员按规定安装空调。 2、中央空调系统
中央空调：是专供商铺的制冷系统，空调运行时所产生的电费由商铺的所有业主（住户）按平方面积分摊，由工程部每月底的最后一天和供电局同步抄取商铺水电表底数；并由工程部值班人员负责算出商铺水、电的损耗提交管理处财务，由财务统一分摊商铺中央空调用电损耗，并由管理处代收商铺、电费，中央空调主机的维保工作由专业维保人员负责维修养护。
商铺制冷主机使用两台“江苏”特灵300T螺杆水冷式机组组成，中央空调制冷主机：额定电压380V；额定电流291A；制冷量300冷吨，主机启动使用Y—Δ降压启动，缺点是在炎热的夏季使用一台主机制冷时，制冷量不够必需两台主机同时运行，负荷只能达到70%~80%，所以在夏季值班人员必须时刻注意中央空调运行参数的变化，水冷机组由三台22KW，额定电压为380V，扬程28m的冷却水泵循环散热，两台中央空调横流式冷却塔建立在三层会所1#及2#塔楼中间，由两台7.5KW风机散热，补水由市政自来水公司直接提供；制冷时：冷却泵不断将冷却水抽到3楼的冷却塔散热，然后送回空调主机冷凝器进行热交换。制冷主机和冷冻水泵，可根据负荷情况单台或二台并用。冷冻水系统在３楼设有膨胀水箱，冷冻水箱的主要功能，能自动补给冷冻水，排除冷冻水中的空气，当空调主机工作时产生的冷量在蒸发器内与楼层回来的冷冻水进行热交换，使冷冻水出水温度保持在7℃左右，通过冷冻水泵将冷冻水送到各楼层，由楼层盘管风机进行热交换，向房间内供冷。
冷冻、冷却管网的组成；冷却塔给水管管径为Φ100的镀锌水管直达三层冷却塔；然后转为Φ50的镀锌水管分别供给两座冷却塔补水。冷冻水系统由三台功率为30KW；额定电压为380V，扬程32m的冷冻水泵组成，冷冻、冷却水泵轴密封以机械式密封，此种密封圈性能较好，冷冻水管网由镀锌铁管组成管径为Φ200；
商铺两层各设有总阀和分阀，可单独控制以便于维修。每层楼的东西两面各安装有流量3000m3/h的鲜风盘管风机，送入房间内的鲜风经过冷冻水的冷却后，通过鲜风管道将鲜风送到每个房间的盘管风机出风口处。启动房间盘管风机后，新鲜空气和室内回风不断通过盘管冷却后送出。各房间内公别用可调节三速开关控制送风量的大小。用调节温控旋扭可改变冷冻水流量，以得到所需的空调效果，各房间安装有小流量的排风机将房间内的空气抽至天花板上，再由设在天花板上部的排风机抽出室外，达到房间内新风循环和排除房间内废气的目的。
中央空调主机电器部份：中央空调的的配电由专用的配电设施配电，电源由5#变压器提供（5#变压器的运行参数请参考供配电
部份），通过低压房中央空调专用配电柜电流为（1250A、699V、瞬时漏电0.2s、0.2mA）的手推式ABB开关，通过专用母排配电至负二层1250A的中央空调受电柜，配电柜分配至中央空调各专用设施。各专用设施包括：2台主机、三台冷却泵、三台冷冻泵、二台冷却风机，其它新风机电源由5#变通过公共用电提供，未经过中央空调专用线路配电。商铺的盘管风机用电由各商铺自行负责提供。
主机的控制原理：主配电柜分别配电至1#、2#主机（500A）ABB开关柜，再由开关柜直接配电至主机控制台，主机的启动装置由两部份组成，一、降压启动主线路：主线路由三个（500A）的主接触器组成Y-Δ降压启动主线路；二、控制线路：控制线路由几部份组成；1、主控制板；由主机电源提供电源，经过变压整流成12V的直流控制电源供给主线路板。主机的保护：过电流保护装置、冷冻水、冷却水断流保护，过电压保护、温度保护；控制面板：控制面板上分别有几个控制按钮，启动按钮、停止按钮：连续按两次此按钮机组不通过卸载执行机组紧急停车，按一次此
按钮主机在正常卸载的情况下停车退出运行；压缩机报告：按此按钮可以检查机组运行的电流、电压、电流百分比、制冷量的负载率、电磁阀开启状态等参数；制冷剂报告：按此按钮可以检查制冷剂压力和使用的状态；制冷机报告：按此按钮可以查看机组的运行状态，冷冻、冷却进出水的温度和压力，可以查看机组冷冻水的设定温度和压力；用户报告：按此按钮可以查看用户盘管风机的使用情况，查看冷冻水的进出水温度和压力，制冷机组的负载情况，冷冻水出水温度的设定值；诊断按钮：此按钮查看机组运行时所出现过的故障，制冷机组出现故障后自动储存在内，以方便维修人员参考；操作设定：此按钮可以调整参数设定值；维修设定：可以调整机组所有设定值；维修试验：可以对主机调整进行试验：以上设定值的调整只有通过特定的密码输入才能进入此程序；带“+”“-”符号键三角形按钮：此按钮在进入调整程序后输入设定数值；输入、取消按钮主机设定值更改后可按此两键决定取消或确定更改设定值；三角形上下键：此按钮可以上下滚动查看每一个按钮里的内容，（必需按了以上所述的按键后才能
操作此按钮查看）；
正常供冷的操作：正常供冷时段早上8：20分开主机至夜晚22：30分止，正常供冷时开机的顺序：先开冷却塔风机 鲜风机 冷却泵 冷冻泵 空调主机的顺序执行。 三、给、排水系统
1、概述
小区内的给、排水系统主要由市政一次给水管网、上、下储水池、给水泵、加压泵、小区内给水管网、市政排水管网、小区内排水管网等组成小区给排水系统；小区二次给水系统，由市政供水直接给到下储水池，在由二次供水设备抽水至天面上水池对住户供水，二次供水全部采用自动控制浮球控制给水设备。市政供水包括小区内两个消防接口二次供水水池包括消防用水、二次供水设备包括、消防泵、喷淋泵、清水泵安装在小区泵房内。 2、市政给、排水
市政给水： 市政给水的功能主要是采用锌管引导从天河北分
两路计划供给，一路到小区二次供水蓄储下水池,在蓄储下水池内设置自动控制停止、补偿装备设施，定向控制市政供水。一路直接向两栋高层 号楼4层以下供水， 号楼3层以下由市政直接供给，其它楼层均由二次供水设备处理后从每栋楼的蓄储下水池抽水至天面上水池，在进行对每栋楼层安全供水。作用是保持小区生活、消防、喷淋等其他用水需求。
市政排水：市政排水主要功能是：以地下管道排泻，分排污管和废水管两大系统。由小区内二次排水系统处理向天河北外排水系统引排，作用是确保环境不被污染，废水和污水的正常流通。 3、小区内二次给排水
小区二次给水，主要功能是市政供水到小区每栋楼的蓄储下水池后进行处理，分别由二次供水设备供给天面上水池，再通过天面二次供水恒压泵设备向下供给每栋楼层，二次供水设备采用自动控制电动设备系统。（高层1# 2#楼地下负一 、二层生活蓄储水池容量500m3，天面上水池容量12 m3，生活水泵电机37kw 4台、消防泵110kw 2台、喷淋泵39kw 2台，天面1#楼恒压生活泵3kw
2 台、消防泵20 kw 2台、喷淋泵20 kw 2台，天面2#楼恒压生活泵3kw 2台、消防泵20 kw 2台），同时在两栋楼的21层、11层装配Y型过滤减压阀，保持每栋楼层供水压力在3.5Mp左右。（多层5# 6# 7# 8#楼共8台生活水泵每栋拥有两台均为3kw，每栋楼下水池容量12m3，天面上水池8m3，天面恒压生活泵共8台每栋拥有两台均为3kw，3# 4#楼共4台7.5kw, 生活水泵设在3#楼水泵房，3# 4#下水池容量20m3）。二次给水系统设备均采用联锁反应，每栋楼的设备都具有1主2备自动降压启动设施, 在天面上水池安装自动控制浮球对蓄储下水池设备进行控制，同时对上水池缺水、无水进行报警指示，天面恒压泵的供水处理，是保持每层水压在3.5Mp左右。 4、排水系统
主要功能是：在各栋楼设立废水污水处理措施。在小区地下设立多个化粪池、污水处理净化池，将各栋楼层的废水、污水由环保型PVC管引排到污水处理池进行处理再排到市政地下排水主道向天河北外排泻。同时在1# 2#楼地库-2层设立集水井并安装1主
2备潜水泵进行排污处理，排水系统主要作用是保持小区内污水和废水的正常流通，使其美化环境、避免污水废气影响空气质量。
给排水的使用管理特点：主要是对小区内的固定设施定时并固定具有专业技术人员进行保洁、检测、修复安全使用，包括对固定设备的加油、测试、调节、运行、记录、备案存储、定期对蓄储水池的清洗、水处理，（一般情况三个月为一个周期）及定期对排水、污水处理池的清排处理、等管理。 四、供配电系统
供配电系统设备简介：小区供配电系统分为三个配电区域，一台备用发电机组成小区的配电系统，所有高压配电线路由石牌F38线提供10KV高压配电，进入小区车道入口处的高压开关房，然后分别引至三个变压器房变为低压380V分配至各幢楼的配电房。小区内所有的公共用电费用由管理处直接支付，公共用电包括电梯、水泵、楼层公共走廊照明、小区内路灯、园林灯、消防、清洁用水、电等等；用电费用的缴交方式通过银行划帐的方式支付。 1、多层配电系统
分别为 楼共同使用同一台变压器配电，变压器房设在5#楼（ ）架空层； 楼共同使用一台变压器配电，变压器房设置在3#（ ）架空层；此两台变压器属于公变，维保、检修工作由供电局负责，工程部负责低压配电设备设施的维保、检修工作。
多层各幢楼分别设有低压受电房，各低压配电房分别设有低压受电柜、隔离开关柜，各幢楼的公共用电同住户用电分离，并各有总计量表一只，每一住户有单独的用电计量表计量，每月由供电局通过集中抄表装置统一在每月月底抄表，然后由供电局通过邮局寄回所收电费的依据到每一个住户，由供电局直接从银行划帐缴费。
2、高层高压配电系统
高层的配电系多采用密封母排配电至住宅层间配电箱，高层配电从高压开关房进入到金瀚阁负一层高压配电房的 G1进线柜，在分配至其它高压配电柜，十台高压配电柜组成高层配电设施的高压配电系统；高压配电设备包括：高压进线柜、计量柜、高压
出线柜、直流电柜（以称操作电源）直流电柜提供给高压设备操作电源与指示电源，由高压出线电缆分别接至5台变压器。高压进线柜：由真空断路器、速断、过流、零序保护、高压带电指示、PT、PC手推车（电压、电流互感器）等组成。高压出线柜：由真空断路器、避雷器手推车、速断、过流、零序、超温、高温、变压器门跳保护、高压带电指示等。报警装置：各高压柜安装有继保报警装置：在高压配电出现故障时报警装置会即时启动并通过蜂鸣器发出声音报警，以警示值班人员配电出现故障，值班人员听见声音报警后应立即检查各报警装置，并解除声音报警，然后检查各报警装置，如发现某一个柜上有相应的按钮弹出，则是该柜出现故障，应立即手动恢复按钮(即推入按钮)，试送电一次。1#~4#变压器主供高层住宅用电和1#、2#电梯、水泵、加压泵、等设备用电；住宅用电由供电局安装在首层配电间的统一集中抄表装置每月尾由供电局派人进行抄表，设备用电用其它用电的集中抄表装置安装在负一层低压配电房内，住宅用电的费用由供电局通过银行划账的方式进行收费，5#变压器的电费收取由供电局
抄取高压配电房的总表，其它分表由工程部按照供电局每月抄表时间同步进行抄表，电费由管理处统一代收代缴。 3、高层低压配电
低压配电装置安装在金瀚阁负一层低压配电房，低压配电设备全部采用广州白云电器厂生产的手推车式ABB开关作为主受电柜，其它支线全部采用抽屉式ABB开关柜配电，低压配电的主要设施包括：低压配电屏（29台）住宅用电自编号1P1~1P19、商铺用电配电盘屏自编号2P1~2P10低压进线母排、电容补偿柜、计量柜、发电机进线母排、各出线母排，出线电览等组成高层低压配电系统，各功能简介：1#和2#变压器组成1#楼（金瀚阁）配电系统，3#和4#变压组成2#楼（金灏阁）配电系统，5#变压器单独运行对商铺配电，特点是1#和2#、3#和4#变压器它们可以通过联络柜使用一台变压器配电，又可以断开联络柜两台变压器单独运行， 1#变压器主供1P1柜容量为1600A的主受电柜，然后配电至1P3柜住宅用电，以及水泵、公共照明，消防中心等用电；1P3柜主供容量为1250A的1P3金瀚阁（1#楼）4F~16F的住宅用电受电柜；
2#变压器主供IP9柜容量为1600A的主受电柜，然后配电至IP7柜住宅用电，以及电梯等用电；1P7柜抽屉式ABB开关容量为1250A，主供1#楼（金瀚阁）17层~30层的住宅用电；3#变压器主供1P10柜容量为1600A的主受电柜，然后配电至容量为1250A的1P12柜住宅用电，以及公共照明等用电，1P12柜主供2#楼（金灏阁）4F~17F住宅用电；4#变压器主供容量为1600A的主受电柜，然后配电至容量为1250A的1P16柜住宅用电，以及公共照明等用电，1P16柜主供2#楼（金灏阁）17F~30F住宅用电； 1P2柜、1P8柜、1P11柜、1P18、2P1柜电容补偿柜为（住宅用电提供补偿），2P1柜电容补偿器为（商铺用电提供补偿）电容补偿器可以手动、自动投切，自动时主要通过自动电容补偿检测器来达到自动投切补偿的目的；1P14柜、1P16柜为联络柜可以通过两柜投切单台或双台变压器运行。连接到住宅的用电线路全部采用母排配送到每层的层间配电井，然后通过层间总开关、隔离开关到计量电表至住户总开关到住户家配电箱至用电器；5#变压器主供商铺及地库用电，5#变主供2P2柜容量为2000A电至中央空调、商铺
地库等用电。 六、发电机组 五、变压器
5台变压器组成高层变压系统，5台变压器分别安装在在金瀚阁负一层变压房内，高层配电主要通过5台10KV/0.4KV变压器经过母排配电至低压配电房，5台变压器为树脂浇注的干式变压器，自编号为1#~5#变压器，容量分别为：1#、3#变压器容量为800KVA，电压比：一次侧/二次侧：10/0.4KV，电流比：46.2/1155A；2#、4#变压器容量为630KVA，电压比：一次侧/二次侧10/0.4KV，电流比：36.4/909A；5#变压器容量为1000KVA，电压比：一次侧/二次侧10/0.4KV，电流比：57.7/1443A，5#变压器是高层容量最大一台变压器，专供商铺和负一、二层地库及中央空调用电；各变压器外壳均使用屏蔽罩和外界隔开以避免发生意外，在各变压器屏蔽罩的门上均有微动开关，同高压门跳保护装置连接，如有人意外打开保护装置动作断开高压电源，所有变压器的低压侧全部采用母排连接到低压配电房。
发电机组安装在1#楼（金瀚阁）负一层发电机房，机组采用
德国进口的
德莱有限公司生产的水冷式柴油机组，容量：1250KVA，功率：1000KW，电压：380V正负5%， 机组采用0#柴油作为机组驱动然料，日常储油应满足机组8小时的用油，机组耗油在每小时50升左右，按此计算日常应储备然料0#柴油400升，机组每月试运行两次并作好试运行记录，机组的水冷系统采用一台15KW的水泵不断将水抽到三层冷却塔循环散热，冷却塔采用一台2.2KW的风机进行热交换，管网采用Φ125的直径的镀锌铁管作为输送管道至三层冷却塔，补水（参照中央空调的补水系统说明）。
备用发电机组适用于高层的应急电源，多层未设置应急备用电源，应急电源主供高层电梯、消防、监控系统、门禁系统、地库用电、楼层公共照明等用电，机组设备包括：柴油发电机组、排、送风机、冷却塔、冷却水泵、散热风机、发电机受电柜、启动装置，蓄电池、灭火器装置、储油库等，
机组启动：参照ISO三级文件设备管理中《柴油发电机组操作规程》
当市电突然停电后，在5分钟内必需启动备用发电电源并投入使使用，启动发电机后，先投入发电机房内的受电柜，容量为2000A的ABB开关—容量为1250A的1P19柜的ABB抽屉式开关—容量为1250A的2P8柜市电转发电的转换柜，然后配电至其它用电设施，需要说明的是应急电源不提供中央空调用电。
供配电系统，根据实际需要对系统设备有计划投切，按计划对系统设备进行维修保养工作。供配电系统设备由广州白云设备厂生产。该整套设备性能优良，使用效果佳，设备维修、保养方便。供配电系统设备房内已配备消防设施、通风设施。 七、安防系统
小区安防门禁对讲系统分高层和多层；门禁系统的维修保养由专业维保公司广州宇利电了有限公司负责维修养护，由工程部进行监督其维保工作质量，每季度评审一次其保养工作交管理处经理审阅。每月进行一次保养质量评移交到管理处资料室存档。
多层5#~8#楼安防门禁系统是创维第一代产品，该系统由于是创维第一代产品稳定性较差，对雷电的防护等级较弱，特点是线路敷设较少方便快捷操作简单，但软故障较多发生，该系统同消防中心一起并机联网管理，可以通过消防中心对5#~8#楼每一个业主（住户）呼叫和对讲，从而达到加强门禁出入人员的安全防范管理，门禁系统包括门禁主机，层间解码板安装在每一层的弱电管井中，主要作用是接收主机发来的数码信号，经过层间解码板分离、放大信号后传送到住户，使住户能听到清晰的语音。
高层门禁对讲系统，分为两个独立的系统组成，门禁系统部份由IC磁卡、读卡装置：读卡器是通过IC磁卡处感就到信号，通过网络线路同主板联接解读感应到的数据信息，读卡距离：0-5英寸（0-125mm）、输入电压：+11.5-+16VDC典型为12VDC，输入电流：30-70mA、工作频率：125KHz、工作温度：-35℃到66℃、工作湿度：0%到90%；主机：门禁系统的心脏部位，如果发生故障将会影响到门禁系的正常使用，主板采用ACS1202（2门控制器）采用非易失性的存储芯片，掉电不会引起时钟、记录的丢失、卡
的数量可至20000（可扩充至100000）；技术指标：输入电压：+11.5-+16VDC典型为12VDC、输入电流：100mA工作温度：-35℃到期66℃、工作湿度：0%到90%；主电源及备用电源、电磁锁、内部开门按钮等组成，门禁系统采用目前技术最先进的非接触式IC卡作为电子钥匙进行开门，它取代了传统的开门方式，方便人员的出入实现了人员出入控制自动化已是实现楼宇自动化控制的一项重要手段。此系统可以通过远程计算控制，门禁数据的娈动输入，采用远程计算机通过网络线路来实现门禁系统数据的改变。 门禁系统软件：系统安装环境：系统可安装在中文的win95/win98/win2000/NT操作系统平台，计算机CPU必须是Pentium133或以上，32MB内存或以上，硬盘至少需要20MB剩余空间；COPROX门禁系统管理软件采用Netsecurity2.1l软件，软件功能：可以通过软件灵活定义各持卡人的开门权限，系统可以设置10种开门时段，可以实时监控开门记录、门的开关状态，可以从控制器中提取开门记录，系统有强大的查询功能，可以通过MODEM进行远程通信，开门时间可设（1~30秒）系统包含考
勤功能，可以设置20个班次和各种形式的报表，可以设置系统操作员的权限，使系统更加安全，有数据备份和恢复功能，可以把数据导出为EXCEL、WORD或者文本格式文件，支持系统二次开发，Netsecurity3.0还数据导入功能，当有大量的持卡人资料要输入时，可以通过EXCET、WORD或文本编辑器等工具软件，多人同时录入，最后汇总成一个文件后导入系统。 八、监控系统
监控系统主机采用先进的硬盘录像系统，主要由硬件系统和软件系统两大部份组成，特点是存储量大，存储的时间较长，动态录像避免浪费硬盘的存储空间，信息不容易丢失，图像清晰等特点，操作简单易懂，从摄像枪传输来的图像信息集中到主机板分离为16路信号，主要功能包括图像存储，播放等。
小区监控系统主要由两台主机、三台显示器、33支摄像枪、摄像枪电源（DC12V）、传输线路等组成，主机安装在商铺南面的消防监控中心内，由保安部负责24小时不间断监控，该主机系统设置权限密码，由工程部主管和保安部部长共同撑握密码，其余工
作人员未经许可不得擅自进入主机系统，以保证主机安全正常的运行，一般维护由工程部负责，维修工作由专业人员进行维修；主机最高分割画面16路，两主机构成32路动态监控画面，另外一路由一支摄像枪和一台显示器组成，此路画面不能存储只能实时监控。其余32路动态画面可以存储，并可以从主机中调出任何一路的画面进行播放，主机软件兼容彩色、黑白摄像枪显示、刻录、USB端口，可以通过刻录机刻录实时画面；33路摄像枪分别安装在各幢楼的主要出入口，实时监控主要出入口的人员动态。以保障小区内的安全。
主机功能：设置进入系统权限、检索日期及时间，摄影机选择可以任意选择画面进行单个画面放大或全屏显示、画面再生打印画面、AVI影像画面备份、时间备份、指定驱动盘备份、储存空间不足时自动删除过旧的数据、分割画面选择（1、4、6、9、10、13、16路画面）、云台控制模式、单个或多个设置摄影日程、单个或多个动态感应摄像设置、利用IP地址或局域网远程监控、设定影像动态感应跟踪等。
九、智能停车场收费系统 1、系统概述
COPROX停车场管理系统由硬件系统和软件系统两大部份组
成。停车场收费管理系统运用感应式智能卡技术和电脑软件配备停车场设备而成，具有较高的性能价格比，系统具备完善的收费管理措施，充分体现了现代化停车场车辆收费的公正、合理及准确。
2、系统的主要特点
系统实用性强，有长期卡及临时卡等几种类型，容羊城通满足
不同层次的需要；自动化程度高车辆自动检测，拦杆随车辆进出自动升降，自动计算收费额；智能化图像对比系统，实现入口无人值守，有效遏止偷盗车辆任为；严密的收费稽核管理，采用防人为修改收费数据及多级控制设计，杜绝收费失误与作弊；数据统计与信息查询，自动记录当班人员收费数据、异常收费数据，能显示并打印多种报表资料；先进的安全、稳定、可靠性设计，保证系统在恶劣环境下24小时连续运转，进行防砸车设计，确保
正常车辆安全通行道口。 3、系统运行过程
系统使用的感应卡可分为羊城通、长租卡和临时卡三种，可根
据具体的需要选择一种或若干种卡使用，这并不影响系统的运行，收费系统的工作流程为：
停车场 进入口 取卡读卡 进入 停车场 取车 交卡交款验卡 离开在入口处设有感应卡读卡器和发卡机，配合电动杆加以管理，当车辆驶过电动杆后，栏杆自动落下，同时收费管理电脑记录有关信息，通过入口发卡机上的对讲按钮，司机可以与停车场管理员进行通话联系。出场：当车辆驶过电动栏杆后，栏杆自动落下，同时系统中剩余车位数加一。 4、图像对比
系统在入口处实时地将车辆进入停车场时的图像抓下来存入
收费管理电脑并与停车卡建立联系，当车辆出场时，收费管理电脑将自动调出与其使用的停车卡相对方尖碑 车辆图像，在显示器上显示出来，通过对比即可确定停车卡与出口车是否相符，该系
统还提供了出入口通道两路实时监视功通，从而实现了入口处的无人值守功能。 5、双感应线圈
在入口处，只有在车辆停在辅感应线圈上时，才允许车主进行刷卡、按键取卡（临时卡）等操作，从而有效防止无关人员的乱
操作，在出口处，只有在车辆停在辅感应线圈上时，系统才允许车主进行刷卡等操作，而出入口处的主感应线圈则在系统软件的控制下来保证栏杆能在车辆离开栏杆区时自动下落，从而实现系统的全自动操作及防砸功能。 6、软件部份操作说明
COPROX停车场管理系统，系统使用Smartpark5.0网络版，
支持实时两路通道监视，支持多个进出口联网，版式权所有：高保仕智能系统有限公司；
概述：软件系统分为三大部份，1、数据库服务器（包括图像
服务器），存储进出场记录和图像文件；2、就应用服务器端，负责控制硬件动作，所有硬件动由它负责；3、应用客户端，负责拍
照和收费处理，记录查询打印等。
在硬件系统正常的情况下，整个停车场系统正常工作的前提条
件是必须上面三部份正常运行，假如系统只有长租卡而没有收费和图像拍摄的情况下，可以不运行应用客户端。当停车场系统处于一个局域网上时，数据库服务器（图像服务器）可以装在比较安钱的中心计算机上，但硬件连接的线路必须连接到应用服务器端。
当停车场系统处于单机环境下时（只有一台计算机时），软件
系统的三部分都安装在这台计算机上，功能只是相当于单机系统，只能处理一个入口和一个出口，而不能处理多个出口。平时运行系统的步骤是：1、启动数据库服务器；2、启动应用服务器端；3、运行应用客户端；其中，数据库服务器端是一次性运行，只要启动就可以了，其它客户端计算机只须直接运行应用客户端就可以了，而不用安装和运行应用服务器端和数据库服务器。 十、消防系统
小区的消防系统分为高层和多层两个系统，高层又分为两个子
系统，消防报警系统，消防水系统，（消火栓系统、喷淋系统、消防报警系统）组成高层的消防系统。多层分别由两个独立的消火栓系统组成，5#（金满阁）至8#（金涛阁）为一个消防系统；3#、4#楼为一个消防系统。
消防系统简介
消防系统由火灾自动报警系统和消防灭火系统组成，可以在消防中心进行监视、控制，消防控制中心设在首层。下面是各系统的组成与功能。
（1）火灾自动报警系统
火灾自动报警系统是采用微电脑处理器的模式、地址码消防报警系统JB—OB—64（664F）系统，和JL128—2可编程联动控制器系统组成。铜芯屏蔽电缆传送信息，它的智能模拟控头报告烟或温度探测数据，控制盘可以根据操作员事先选定的手动和自动程序。当收到火灾信号后，IDL128L主机上的LCD显示屏能自动提供地址，火灾区域图形即时显示出来，可看见具体火灾部位的报警资料。还可发出声响报警，提示值班人员注意，并会自动
将报警信息打印记录下来。当报警被确认，可自动或人工向发生火警本层和上下层发出报警和事故紧急广播，并能通过联动柜自动打开负一层和负二层正、负压送风阀；启动送风机和消防水泵；切断中央空调、地库送风机电源。如果系统置于手动位置，则可以由值班人员根据需要手动操作。
（2）消防灭火系统
高层灭火系统由消防栓系统和喷淋系统组成：
A、消火栓系统由消防栓、水龙皮带、喷淋头、喷淋管路组成，用于负二至三十层的消防灭火。住宅塔楼每层设有大小二个消防栓箱，当发生火灾时可就近打开消防栓箱，接上皮龙，打开水阀灭火。每层公共走廊的天花板上装有玻璃球闭式喷淋头，当发生火灾或环境温度达到68℃，玻璃球破裂，自动喷水灭火，并在每层走廊装有截止阀和水流探测器测出水流信号，并送至监视模块，再传到消防中心主机发出声光报警，经联动柜启动喷淋泵，向管路加水。
多层除 楼每层设两个消火栓箱外，其余 消防消火栓系统：每层设消火栓箱一个、由消防栓、水龙皮带管路组成。 十一、案例分析
20XX年国庆节前夕，工程部值班人员何Ⅹ在巡查高层的高压
设备时发现，高压柜G10柜的计量设备中，有一组灯不亮，当即将此情况上报工程部主管，主管立即到现场查看后，电话通知供电局来人处理，因当时正值放假供电局无人前来处理此事。到10月8日开始上班，工程部又打电话催促供电局派人前来处理，10月9日供电局派人前来检查后，说回去准备材料前来更换，到12日供电局来人更换后，由工程部主管助理签名确认其以更换完毕，但是11月供电局来函催交电费，40余万元，后经工程部查询供电局，上次维修的计量装置是计量表烧毁C相计量表熔断器，使计量表断流10余天，但是从计量断流计时仪上显示为4000余小时，通过计算后应补缴电费40余万元。
在此情况下，工程部一方面找出原始记录，计算数据，另一方
面将此情况汇报奇劲公司领导，寻求解决的方法。后经工程部查
出原始记，计算断流计量为12天左右，计算用电量在6千度左右，应补交电费在5仟元左右；20XX年10月26日，在奇劲公司黄总经理、金海建开东鑫公司王大海经理的协助下，带着工程部的原始记录，于上午10时许会见黄埔供电局的有关领导协商解决的方法；供电局计量班负责人周工接见了我们一行3人，周工立即拿出当日由工程部主管助理签名的单据，证明此单据是工程部签名的有效证据，证明管理处己知情接受，所以直接发出催缴欠款的函件，黄埔供电局计量班负责周工仔细查看了相关的记录和时间，再通过计算同供电局的计算相差颇大，都有相关的凭证在手，双方在会议室僵持着，在下午16时左右双方讨论结果，请专业的技术人员对计时仪核查，在供电局和有关技术人员的帮助下，在原来安装在高压配电房里的计量表上查出了计量表上的原始记录，通过供电局计量人员的计算，确认电费在陆仟伍佰元左右，和工程部的计算数据相差壹仟多元，证明金海工程部的记录是有效的。
对此案例分析：1、如果工程部值班人员不负责任，不细心观
察几个小小的发光二极管不亮，又不影响整个小区供电不去理会
它，2、如果值班记录不全不完善，将又是另外一种结局。3、在对外施工签名确认时，一定要看清楚对方所写工作单上的项目，以避免许多不别要的麻烦。4、此件事后，工程部主管特意请教计量班周工，为什么工程部的计算和供电局的计算相差壹仟多元，经周工的解释后才明白，如果三相电能计量表中，A相按原来表上的计量数值计算；如果是B相断电，应按原计量数值再加1/3的计量，如果是C相断电，应在原计量表数值上再加2/3的计量。所以工程部计算的电费同供电局的计量不一样。
工程部
二〇一四年十月二十二日
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容