养老社区的选址建议

养老社区的选址建议

我国老年人口日益增加，老龄化问题已成为最严重的民生问题之一。研究表明，未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。而目前我国老年社区存在很多问题，没有真正針对老年人生活习惯、消费习惯及心理特点等方面研究，服务人员素质较低，社区管理、设施等问题亟待完善。本文通过对养老市场、我国老年社区现状以及老年人心理等研究，按照北上广深一线城市、省会城市为主的二线城市以及其他三四线城市的分类对老年社区选址提出建议。

标签：养老社区；选址建议

1、养老市场的分析

據统计，我国2015年60岁及以上人口达2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，老龄化水平17.17%，其中80岁以上的老人将达到3067万人；到2025年，我国60岁以上的老人将达3亿，成为超老年型国家。人口老龄化已成为我国面临的最严重的民生问题之一。

同时，上世纪50年代，我国出生人口爆增，多达2亿，这部分人中相当一部分是国家体制改革的受益者，他们目前已经步入老年，并且有一定的购买能力，如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者，那么未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。而目前适合老年人居住社区很少，这意味着为老年人量身定做的老年社区前景较好。预计大约到2020年将会形成比较成熟的养老社区市场。

2、我国老年社区发展概况

我国经历了福利院模式、敬老院模式、老年公寓模式和老年社区模式的发展历程。老年社区主要出现在我国经济较发达地区，包括政府福利型、政府收益型及企业盈利型等建设运营模式。

我国老年社区发展至今呈现出以下特点：（1）处于老年住宅的初级阶段，多为商业盈利型。（2）老年住宅受众群体有限。（3）老年社区建设投资额巨大，资金回收周期长，盈利风险大。（4）老年社区没有形成规模效应，服务、设施较差。

3、老年人心理研究

根据心理专家的观察研究，老年人心理特征主要表现为：健忘、怀旧、情绪多变、焦虑、猜忌和嫉妒、固执。同时，老年人又存在以下几方面依赖心理：（1）经济依赖。主要依赖于退休金、子女赡养或社会救济。（2）心理依赖。老年人身体衰退，户外远行、购物逛街、走亲访友的频率减少，因此心理较为敏感，不愿意被家庭、社会抛弃，也不希望被安排、命令，希望得到家人、社会的尊重及认可。（3）社交依赖。老年人需要被关怀，渴望有自己的社交圈，渴望参与社会活动、慈善公益活动，从而体现自身价值。

4、老年社区的选址建议

基于以上对老年市场、老年社区发展现状及老年心理的研究，笔者认为老年社区应该是涵盖多种养老居住模式、具有相当规模、服务更完善的全龄化社区。未来养老社区的开发经营模式应该多样化、专业化，如引进国际知名团队进行建设管理（如日本Community Net，美国Emeritus Senior Living）、政府和社会共同经营管理、以长效利益作为企业发展的各种类型企业经营管理（如保险公司、基金公司）。养老社区服务应惠及全社会老人，社会效益及社会影响力高于经济效益。

根据城市土地价值、国民生产总值及房地产行业发展水平等标准，将城市划分为北上广深一线城市、省会城市为主的二线城市、其他三四线城市。老年人由于长期居住在老城，对老城较为熟悉，内心不愿意离开熟悉的老城，一旦离开后，心理落差较大，特别是三四线城市的老年人由于子女很多不在身边，对郊区不熟悉，更不愿意离开老城区。因此，根据这些城市养老现状、养老配套设施投入，结合养老人群生理、心理需求进行养老社区选址建议。尽量选择或创造老人熟悉的生活居住环境（老城区优先）作为规划设计的核心理念，靠近医疗卫生、文化体育设施用地，主要进行老旧小区改造及更新，完善城区及老人日常生活相关的公共服务设施及养老设施的配置。

4.1北上广深一线城市

一线城市土地稀缺，中心城土地价值高、交通便利，医疗、教育、商业等公共服务配套设施齐全，老人熟悉度高、归属感强。而郊区或城市新城土地价值地、交通属于快速发展阶段，医疗、教育、超市等公共服务配套设施有待完善，老人对此陌生，缺乏归属感。因此，建议选择临近医院（至少为与医保相关联的社区医院）、文化娱乐及体育设施、距离城市公园或广场等公共开敞空间步行10-20分钟及周边超市、菜市场等配套设施较为成熟齐全的中心城老旧小区进行改造建设老年社区。对于郊区或城市新城新老年社区的选址建议选择距老城区车程1小时以内的区域，同时周边有大型城市郊区公园或依山傍水，有大型医疗、高品质教育、文化娱乐设施或旅游商业等优良项目，周边多为居住用地、配套有公共管理与公共服务用地及商业服务业设施用地，避免工业及仓储用地。

4.2省会城市为主的二线城市

二线城市城市规模远远小于一线城市，居住较为舒适，未来老年人口巨多，老年社区需求较大，市场潜力巨大。因此选择临近医院、文化娱乐设施及距离城市公园或广场等公共开敞空间步行10-20分钟的中心城老旧小区进行改造建设。对于郊区或新城新老年社区的建设选址建议选择交通便利的城市近郊区、距离医院车程10-20分钟的区域，同时周边菜市场、超市等配套设施较为齐全、成熟，近邻城市大型医疗、高品质教育、文化娱乐设施或旅游商业等特色项目，周边有步行10-15分钟的城市公园、广场等公共开敞空间。

4.3其他三四线城市

三四线城市是未来城镇化发展的主要基地，大量农村人口进城，老年人口剧增，养老社区需求大。该类城市一般规模不大，主要活动区域基本在步行范围，老人对于居住环境和日常生活的熟悉度需求较大，因此养老社区的选址主要为老城区，距离医院5-10分车程，周边有步行5-10分钟的文化娱乐及体育设施等公共服务设施。

结论：

通过对老年市场、老年社区发展现状、老年人心理等研究，笔者按照北上广深一线城市、省会城市为主的二线城市以及其他三四线城市的分类对老年社区选址提出建议。将老人生理心理需求摆在首位，选择或创造老人熟悉的生活居住环境（老城区优先）作为规划设计的核心理念，根据城市规模、经济水平及养老成本进行合理取舍，选择有一定交通条件及城市配套的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

参考文献：

[1]高阳.中国老年市场开发策略研究[J].商场现代化，2008（08）.

[2]何南茜.老年社区规划设计研究[D].中南大学，2012.

[3]曹艺超.城市老年社区设计策略研究[D].南京工业大学，2016.

[4]谢靖宇.邓懿君.中国养老地产模式酝酿中.中国房地产业.2015.4